나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511682 [3] 인천광역시 서구 청라동 152-7 청라아리스타 지1층비103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '인천해양경찰서' 서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 6층 지상 10층 건물 내 제지1층 제비101호 외 5개호로서,
- 외벽 : 석재 붙임 및 강화 유리 마감 등
- 내벽 : 내부 인테리어 마감 등
- 창호 : 페어글라스 창호 등임.

이용상태

일련번호 가)~바) : 공히 근린생활시설로 이용 중임. (후첨""건물내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생 설비 및 급배수 설비, 소화 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, ""업무시설(오피스텔),제1,2종근린생활시설"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 10M의 포장도로 및 남측으로 수변공원 인도를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

대상물건 일련번호 가)~바)은 공부상 ‘지1층’으로 등재되어있으나, 현황 ‘1층’ 소재하는 바, 추후 경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 일련번호 가)~라)와 마),바)는 벽체 구분없이 튼상가로 이용 중인 바, 추후 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 공부상 '지1층'으로 등재되어 있으나, 현황 '1층'에 소재함(감정평가서 참조)
2. 물건1.~4은 벽체 구분없이 튼상가로 근린생활시설로 이용 중임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

1.1. 1. 사건번호

인천지방법원 2025타경511682 (3)

1.1. 2. 소재지

인천광역시 서구 청라동 152-7 청라아리스타 지1층 비103호

1.1. 3. 용도

근린상가

1.1. 4. 감정가

603,000,000원

1.1. 5. 토지 면적 및 지분

토지 면적 14.88㎡ (약 4.50평)

토지 지분 14.8796㎡ (약 4.50평)

토지 제시외 면적 0.00㎡

1.1. 6. 건물 면적 및 지분

건물 면적 44.66㎡ (약 13.51평)

건물 지분 44.655㎡ (약 13.51평)

건물 제시외 면적 0.00㎡

1.1. 7. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 8. 경매 구분

부동산 임의경매

1.1. 9. 채권자

농업협동조합자산관리회사 (농OOOOOOO)

1.1. 10. 특이사항

토지거래허가구역, 공동담보

1.1. 11. 주의사항

1. 공부상 '지1층'으로 등재되어 있으나, 현황 '1층'에 소재함 (감정평가서 참조)

2. 물건 1.~4.는 벽체 구분 없이 터서 사용 중인 상가로 근린생활시설로 이용 중임 (감정평가서 참조)

1.2. 공부와의 차이

대상 물건은 공부상 '지1층'으로 등재되어 있으나, 현황은 '1층'에 소재함

1.3. 건물 이용 상태

일련번호 가)~바)는 공히 근린생활시설로 이용 중임. 물건 1.~4.는 벽체 구분 없이 터서 사용 중인 상가로 근린생활시설로 이용 중임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '인천해양경찰서' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지 여건은 무난한 편임.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임. '크리스탈로102번길' 정류장이 근처에 소재함.

2.3. 인접 도로 상태

북측으로 폭 약 10M의 포장도로 및 남측으로 수변공원 인도를 이용하여 출입함.

2.4. 주변 시설

대상 물건이 위치한 청라아리스타 건물 내에는 음식점/카페, 마트/편의점, 편의시설 등이 있으며, 건물 인근에도 다양한 근린생활시설이 밀집해 있음. 인근 상업시설로는 메가박스, 롯데마트, 홈플러스 등이 거론되며, 커넬웨이와 호수공원 산책로가 인접해 있음.

2.5. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설에 대한 언급은 없었으나, 해당 지역은 주거, 오피스텔, 상가 시설이 복합적으로 분포되어 있어 주거 및 상업 환경이 혼재된 지역임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (접수일자: 2021-06-11, 권리자: 농업협동조합자산관리회사, 권리금액: 4,082,000,000원)이 말소기준권리임.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됨. 여기에는 갑5 압류 (접수일자: 2024-05-28) 및 갑7 임의경매 (접수일자: 2025-08-19) 등이 포함됨.

3.3. 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 '지상권'으로 기재되어 있으나, 관련 구체적인 내용은 명시되어 있지 않음.

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 권리 내역은 다음과 같으며, 등기부채권 총액은 4,082,000,000원임.

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2021-06-11, 주식회사더문)

* 갑3: 소유권이전 (2021-06-11, 주식회사엠이엔씨)

* 을1: 근저당권 (2021-06-11, 농업협동조합자산관리회사, 4,082,000,000원) - 말소기준권리

* 갑5: 압류 (2024-05-28, 서구(인천광역시))

* 갑7: 임의경매 (2025-08-19, 농업협동조합자산관리회사, 3,956,003,383원)

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

대상 물건은 인천광역시 서구 청라동에 위치하며, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 상권임. '인천해양경찰서' 인근으로 상업 및 주거 기능이 함께 발달한 지역임.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 일반상업지역, 지구단위계획구역.

* 도로: 중로2류 (폭 15m~20m) 접함.

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.) 적용됨. 외국인 등의 주택용도 취득에 한함.

4.3. 건물 이용 현황

근린생활시설로 이용 중이며, 물건 1.~4.는 벽체 구분 없이 터서 사용 중인 상가임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 메가박스, 롯데마트, 홈플러스 등 대형 편의시설이 위치하며, 커넬웨이와 청라호수공원이 인접하여 여가 및 문화생활을 즐기기 용이함. 건물 내 편의시설로는 음식점, 카페, 마트, 편의점 등이 있음.

5.2. 주거 환경

아파트 단지 및 오피스텔이 밀집한 지역으로, 상업 시설과 주거 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와 현황의 차이

공부상 '지1층'으로 등재되어 있으나, 현황은 '1층'에 소재하고 있어 등기부와 현황 간의 차이가 있음. 이는 향후 재산권 행사 및 활용에 있어 확인 및 관리가 필요할 수 있음.

6.2. 토지거래허가구역

본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 주택용도 취득에 한해 허가가 필요함 (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.). 허가 절차를 준수하지 않을 경우 법적 제재를 받을 수 있어 주의가 요구됨.

6.3. 공동담보

해당 물건은 공동담보로 제공된 것으로 파악되며, 이는 채권액 규모가 크고 복수의 담보물이 묶여 있을 가능성을 시사함.

6.4. 이용 형태 (튼상가)

물건 1.~4.가 벽체 구분 없이 터서 사용 중인 상가라는 점은, 특정 업종의 경우 장점일 수 있으나, 개별 점포 분할 및 임대 시에는 추가적인 공사 또는 협의가 필요할 수 있음.

6.5. 기타 외부 요인

청라아리스타 건물 자체 관리 상태에 대한 일부 부정적 언급이 존재하며, 여름철 냉방 효율 등에 대한 문제가 제기된 바 있음.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 장단점 요약

장점으로는 청라 신도시 내 일반상업지역에 위치하여 입지 조건이 양호하고, 주변에 다양한 편의 및 문화 시설이 인접해 있다는 점입니다. 또한, 권리 분석상 임차인 인수 부담이 없다는 점도 긍정적입니다.

단점으로는 공부상 층수와 현황 간의 차이, 토지거래허가구역으로 인한 거래 제한(일부), 그리고 상가 이용 형태(터서 사용 중) 등이 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 매력적인 요소

* 청라국제도시 내 일반상업지역의 우수한 입지.

* 주변 아파트 및 오피스텔 단지 배후 수요 풍부.

* 인천 7호선 연장 예정 (시티타워역 예정)으로 미래 교통 호재 가능성.

* 청라호수공원, 청라시티타워 등 지역 랜드마크 인접.

* 권리상 인수 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

9.1. 참고 제안

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 유사 물건의 실제 매각 사례, 현재 시장 상황, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 또한, 제시된 정보 외에 추가적인 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

제시된 감정가 603,000,000원을 기준으로 하되, 물건의 특성(공부와 현황 불일치, 토지거래허가구역, 터서 사용 중인 상가 등)과 낙찰 가능성 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 최종 입찰가는 경매 시장 상황 및 본인만의 투자 전략에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 본 정보는 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.