나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경112612 [1] 서울특별시 동대문구 답십리동 464-1 극동아파트 1동 2층212호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희 · 평가일 2024.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 사울특별시 동대문구 답십리동 소재 지하철 2호선 "신답역" 북서측 인근에 위치하며
주위는 대단위 아파트단지, 다세대 및 연립주택, 학교등이 소재하는 간선도로변 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 자유로우며 인근에 노선버스정류장이 소재하고
근거리에 지하철 2호선의 "신답역이 소재함."

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브 15층 건내의 2층 212호로서
외벽 : 세멘몰탈위 페인트 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 세시 및 목재 이중창임.
현장조사일 현재 리모델링 공사중임.

이용상태

아파트로서
방3, 거실, 주방겸식당, 욕실겸 화장실, 발코니 등으로 이용중임.

설비내역

도시개스에 의한 개별난방시설, 상하수도 급배수시설, 기본젓인 위생시설
승강시설, 옥내소화전시설, 화재탐지시설등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 장방형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 천호대로와, 남동측으로는 노폭 15미터의 아스팔트포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2013-09-05), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 도로(2015-02-17)
(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역
(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
건축선(세부사항 건축과 문의)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경112612 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠메이드대부

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 동대문구 답십리동 464-1, 극동아파트 1동 2층 212호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브 15층 건물 내 2층

이용 상태: 방 3개, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실, 발코니

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 633,000,000원

토지면적: 32.33㎡ (약 9.78평)

건물면적 (전용면적): 67.95㎡ (약 20.56평)

건물면적 (공급면적): 93.84㎡ (약 28.39평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 동대문구 답십리동에 위치하며, 지하철 2호선 "신답역" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 대규모 아파트 단지와 다세대, 연립주택, 학교 등이 소재하는 간선도로변 주택지대입니다.

2.2. 교통망

단지 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 근거리에 지하철 2호선 "신답역"이 위치하여 서울 주요 도심으로의 접근성이 우수합니다. 또한, 제반 차량의 출입이 자유로운 도로망을 갖추고 있습니다.

2.3. 생활 편의 시설

본건 인근에는 대형 마트, 백화점, 영화관 등 다양한 생활 편의 시설이 근접해 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다.

2.4. 교육 시설

본건 단지 인근에 서울신답초등학교(66m) 및 숭인중학교(112m)가 소재하여 자녀들의 통학이 매우 편리한 환경입니다.

2.5. 혐오 시설

주변 지역에서 마장축산물시장 도시재생 사업이 진행되고 있으나, 이는 지역 발전의 일환으로 혐오 시설로 분류되지 않습니다. 현재까지 본건 인근에서 직접적인 혐오 시설로 분류되는 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 1월 31일에 접수된 한화손해보험주식회사의 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대차 관계는 미상으로 확인되었으며, 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

아파트 단지를 중심으로 형성된 주거지역 상권이 발달해 있으며, 지하철역 인근 상업 시설 이용도 용이합니다.

4.2. 지역 특성

본건은 도시지역 내 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대단지 아파트 밀집 지역의 특성을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

대규모 아파트 단지 내에 위치하여 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 건물 상태 및 설비

철근콘크리트조로 건축된 15층 건물 중 2층에 위치하며, 현재 리모델링 공사 중에 있어 신축 후 깨끗한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 도시가스 개별난방, 상하수도, 위생시설, 승강시설 등 기본적인 생활 설비가 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정으로 권리 관련 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 물건 상태 관련 리스크

현재 진행 중인 리모델링 공사로 인해 공사 기간 동안 소음 발생 등 일시적인 불편이 있을 수 있습니다. 또한, 리모델링 완료 후 내부 마감 상태를 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다. 임대차 관계가 미상인 점도 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

6.3. 법규 및 규제 리스크

본건은 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 건축선 규제를 받습니다. 이러한 용도지역 및 관련 법규 사항을 확인하여 향후 재산권 행사에 제약이 없는지 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 2호선 신답역 초역세권에 위치한 신답극동아파트 28평형으로, 편리한 교통망과 우수한 학군, 풍부한 생활 편의 시설을 갖춘 주거 선호도가 높은 지역에 속합니다. 현재 리모델링 공사가 진행 중으로, 완공 시 주거 쾌적성이 크게 향상될 것으로 기대됩니다. 권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 신답역 도보 이용 가능한 초역세권 단지입니다.

* 교육 환경: 서울신답초등학교, 숭인중학교가 인접하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 생활 편의: 주변에 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

* 리모델링 호재: 현재 진행 중인 리모델링 공사가 완료되면 단지의 가치 상승이 예상됩니다.

* 권리 분석상 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 633,000,000원이며, 해당 물건은 아파트 임의경매로 채권자의 채권액 및 여러 근저당 설정 내역이 있습니다. 등기부채권 총액은 599,995,000원이며, 이는 감정가보다 낮은 수준입니다. 최근 실거래가 및 주변 시세를 고려하고, 현재 진행 중인 리모델링 공사의 완료 시점 및 가치 상승 잠재력을 감안할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 금액에서 입찰이 이루어질 것으로 예상됩니다. 따라서, 본건의 적정 입찰가 범위는 630,000,000원 ~ 660,000,000원 사이로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.