나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경945 [3] 서울특별시 중랑구 면목동 46-8 휴그린 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼우 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 ""면일초등학교"" 남측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택 및 연립주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제202호 외 4개호로서,
외벽: 대리석 및 석재 붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용중임.< 후첨 ""내부구조도"" 참조 >

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 가장형의 토지로 도시형생활주택-단지형다세대 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 방면으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역(망우3동 427-5 일대 모아타운)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(※허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함, 기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등에 의거하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경945 (3)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 46-8 휴그린 3층 302호

용도: 도시형생활주택

감정가: 457,000,000원

토지면적: 26.33㎡ (약 7.97평)

토지지분: 26.33㎡ (약 7.97평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 41.77㎡ (약 12.63평)

건물지분: 41.77㎡ (약 12.63평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 정보: 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건물 내 3층 302호. 2022년 12월 준공.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 ""면일초등학교"" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

본건 동측 방면으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 12월 7일자 수협은행 근저당권 (을1)

이하 등기된 권리는 매각으로 모두 소멸됩니다.

등기부채권 총액: 5,644,142,830원 (수협은행 근저당 3,948,000,000원, 수협은행 임의경매 1,396,142,830원, 김정아 가압류 300,000,000원, 임미영 강제경매 - 금액 미상)

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-05-08

* 확정일자: 2023-04-17

* 배당신고일자: 2025-04-17

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중입니다.

최근 실거래 정보 분석 결과, 유사 신축 빌라(2026년 준공)의 경우, 면적(약 6~8평)당 4,200만 원 ~ 4,300만 원대의 시세를 형성하고 있습니다.

본건의 건물 면적은 41.77㎡ (약 12.63평)이며, 2022년 12월 준공된 건물입니다.

유사 신축 건물 거래 사례를 기준으로 평당 가격(약 4,250만 원/평)을 적용하면, 본건의 추정 시장 가치는 약 536,775,000원 수준입니다.

감정가는 457,000,000원 (약 3,618만 원/평)으로, 추정 시장 가치 대비 약 17.6% 낮게 평가되었습니다.

1.4. 생활정보

본건은 ""면일초등학교"" 남측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

주변에 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

건축물 현황에 따르면 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복병합사건, 유동화물건, 공동담보로 인한 복잡한 권리관계가 존재합니다.

본건은 망우3동 427-5번지 일대 모아타운 관리계획 상 가로주택정비사업 시행구역에 포함되어 있습니다. 2022년 6월 대상지 선정, 2024년 3월 관리계획 승인·고시되었으며, 조합설립인가 준비 중입니다. 향후 사업 진행에 따라 재개발 또는 재건축 가능성이 있으나, 사업 지연, 변경, 무산 등 예측 불가능한 변수가 존재합니다.

매각 물건명세서에 "향후 매수인의 지위, 권리, 의무 등에 관한 자세한 사항은 직접 확인 요함"이라는 문구가 있어, 사업 관련 세부 사항에 대한 사전 조사가 필수적입니다.

감정평가서 요약에 "현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등에 의거하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의바람"이라는 내용이 있어, 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지목이 도로인 경우에 한함) 등의 토지이용계획 및 제한상태가 있습니다.

임대관계는 미상이며, 현 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치한 도시형생활주택으로, 2022년 준공된 신축 건물임에도 불구하고 감정가가 시장 시세 대비 저평가된 것으로 판단됩니다.

최근 유사 신축 빌라의 실거래가와 비교 시 상당한 시세 차이가 존재하여 투자 메리트가 있다고 평가됩니다.

다만, 모아타운 가로주택정비사업 구역에 포함되어 있어 향후 사업 진행에 따른 변동성이 크며, 이에 대한 심층적인 사전 조사가 필수적으로 요구됩니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되므로 비교적 안전한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

감정가 대비 높은 추정 시장 가치: 최근 실거래가와 비교 시 시세 차익 기대 가능성이 높습니다.

신축 건물: 2022년 준공으로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 운영이 용이합니다.

모아타운 개발 호재: 향후 재개발/재건축 사업 진행 시 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

권리상 안전: 인수할 임차인의 보증금이나 소멸되지 않는 등기부 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 457,000,000원입니다.

최근 실거래가 분석을 통한 추정 시장 가치는 약 536,775,000원 수준으로 산정됩니다.

인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

모아타운 사업의 불확실성과 현장 확인 필요성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

시장 가치와 감정가 사이의 괴리를 고려하여, 485,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

향후 개발 사업의 진행 상황 및 관련 정보를 지속적으로 파악하며 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.