나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경945 [4] 서울특별시 중랑구 면목동 46-8 휴그린 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼우 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 ""면일초등학교"" 남측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택 및 연립주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제202호 외 4개호로서,
외벽: 대리석 및 석재 붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용중임.< 후첨 ""내부구조도"" 참조 >

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 가장형의 토지로 도시형생활주택-단지형다세대 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 방면으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역(망우3동 427-5 일대 모아타운)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(※허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함, 기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등에 의거하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울북부지방법원 2025타경945 (4)

1.2. 소재지

서울특별시 중랑구 면목동 46-8 휴그린 4층401호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

577,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 36.98㎡ (약 11.19평)

토지지분: 36.98㎡ (약 11.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 58.65㎡ (약 17.75평)

건물지분: 58.65㎡ (약 17.75평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

중복병합사건, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "면일초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건은 동측 방면으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근 및 이용이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 소규모주택정비 관리지역(모아타운), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지목이 도로인 경우에 한함) 등의 제한이 있습니다.

2.5. 주변 시설

본 건 주변에는 각종 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 면일초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 12월 7일 접수된 수협은행 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 김영자 외 1명 (2022.12.07)

* 근저당권: 수협은행 (3,948,000,000원, 2022.12.07) - 말소기준권리

* 임의경매: 수협은행 (1,396,142,830원, 2025.03.19) - 말소

* 지분가압류: 김정아 (300,000,000원, 2025.07.23) - 말소

* 강제경매: 임미영 (2025.11.06) - 말소

3.3. 총 채무액

등기부상 채권 총액은 4,248,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 윤

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,400,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-06-16

* 확정일자: 2023-06-16

* 배당신고일자: 2025-04-01

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 윤 은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향

최근 거래된 유사 물건들의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월, 면목동 385-8번지 (2026년 준공, 다세대) 26.92㎡ 거래가 342,800,000원 (약 1273만원/㎡)

* 2026년 7월, 면목동 385-8번지 (2026년 준공, 다세대) 19.68㎡ 거래가 258,990,000원 (약 1316만원/㎡)

* 2026년 7월, 면목동 576-7번지 (2008년 준공, 다세대) 46.12㎡ 거래가 360,000,000원 (약 781만원/㎡)

4.2. 본건과의 비교

본건은 2022년 준공된 건물로, 감정가는 577,000,000원(약 984만원/㎡)입니다. 최근 거래된 2026년 준공 건물의 시세(약 1273~1316만원/㎡)보다 낮지만, 2008년 준공 건물의 시세(약 781만원/㎡)보다는 높게 형성되어 있습니다. 본건의 준공 연도를 고려할 때, 감정가는 시장 평균 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

인근에 면일초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

5.3. 주거 형태

본 건은 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 확인의 한계

현장 확인 시 이해관계인의 부재로 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도에 기반하여 작성되었습니다. 실제 이용 상황과 일부 상이할 수 있으니 경매 진행 시 유의해야 합니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대 관계가 불분명하며, 내부 점유 상태에 대한 정확한 정보가 파악되지 않아 인수 후 명도 관련 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 소규모주택정비 관리지역(모아타운) 지정

본 건은 망우3동 427-5 일대 모아타운 관리계획 상 가로주택정비사업 시행구역에 포함되어 있습니다. 현재 조합 설립인가 준비 단계로, 향후 매수인의 지위, 권리, 의무 등에 관한 사항은 직접 상세히 확인해야 합니다. 이는 개발 이익으로 이어질 수도 있으나, 사업 진행 과정에서의 불확실성 및 추가 부담 가능성도 존재합니다.

6.4. 복잡한 권리 관계

중복병합사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특이사항은 거래 과정이 복잡했음을 시사하며, 잠재적인 인수 부담이나 명도 상의 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 비교적 신축(2022년 준공) 건물이며, 면목동 지역의 소규모주택정비 관리지역(모아타운)에 포함되어 향후 개발 가능성이 있는 물건입니다. 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적다는 점은 장점입니다. 그러나 내부 상태 미확인, 임대 관계 불분명, 복잡한 권리 관계 등의 리스크 요인이 존재합니다. 특히 모아타운 사업 진행 상황과 매수인의 권리/의무에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년 준공) 및 발전 가능성이 있는 지역 (모아타운)

* 대항력 있는 임차인 부재로 인한 명도 용이성

* 도시형생활주택으로서의 실거주 및 임대 수익 잠재력

9. 예상 입찰가

현재 시세 및 감정가, 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 620,000,000원으로 산정됩니다. 이는 감정가(577,000,000원) 대비 약 7.6% 높은 수준이며, 최근 신축 다세대주택 거래 사례(약 1273~1316만원/㎡)와 비교 시 합리적인 범위 내에 있다고 판단됩니다. 다만, 모아타운 사업 진행 경과 및 향후 예상 가치 상승 여부를 면밀히 검토하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.