나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경945 [7] 서울특별시 중랑구 면목동 46-8 휴그린 6층 601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼우 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 ""면일초등학교"" 남측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택 및 연립주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제202호 외 4개호로서,
외벽: 대리석 및 석재 붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용중임.< 후첨 ""내부구조도"" 참조 >

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 가장형의 토지로 도시형생활주택-단지형다세대 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 방면으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역(망우3동 427-5 일대 모아타운)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(※허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함, 기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등에 의거하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경945 (7)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 46-8 휴그린 6층 601호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

건물 전용면적: 42.56㎡ (약 12.87평)

토지 지분 면적: 26.83㎡ (약 8.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

감정평가액: 398,000,000원

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 중랑구 면목동에 소재하며, "면일초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

본건 토지는 동측 방향으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

채권자: 임OO (강제경매)

말소기준권리: 2025년 7월 23일 접수된 1번김영자지분가압류 (갑2) 입니다.

주요 권리 내역:

* 소유권보존 (갑1, 2022-12-07)

* 1번김영자지분가압류 (갑2, 2025-07-23, 말소기준권리)

* 강제경매 (갑3, 임미영, 2025-11-06) - 말소 예정

* 주택임차권 (을3, 조하늘, 2026-07-01 접수) - 인수 대상

특이사항: 본 물건은 중복병합사건, 유동화물건, 선순위임차권, 공동담보 물건으로 복잡한 권리관계가 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(조하늘)

보증금: 294,800,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 4월 22일

확정일자: 2024년 3월 15일

대항력: 있음

비고: 을구 3번 주택임차권 등기되어 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

권리분석 요약:

* 말소기준권리보다 선순위인 주택임차권(조하늘)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 294,800,000원은 배당 여부에 따라 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 294,800,000원

1.3. 상권분석

본 건물(휴그린)은 2022년 4월 건축허가를 받아 2022년 12월 사용승인된 집합건물로, 지하 0층, 지상 6층 규모에 총 12세대로 구성되어 있습니다.

주변 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재하는 상권입니다.

최근 실거래가 정보 분석:

* 2026년 7월 1일: 서울특별시 중랑구 면목동 385-8번지, 26.92㎡, 34,280만원 (신축)

* 2026년 7월 1일: 서울특별시 중랑구 면목동 385-8번지, 19.68㎡, 25,899만원 (신축)

* 2026년 7월 21일: 서울특별시 중랑구 면목동 576-7번지, 46.12㎡, 36,000만원 (2008년 건축)

본건 물건은 42.56㎡ 면적의 도시형생활주택으로, 가장 유사한 면적의 2008년 건축물(46.12㎡)이 36,000만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 시장 가치는 약 33,000만원 ~ 35,000만원 수준으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

교육: 단지 남측 인근에 면일초등학교가 위치하고 있으며, 해당 학교 주변은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

교통: 인근 노선버스정류장 이용이 가능합니다.

편의시설: 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 보증금 294,800,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

정비사업 포함: 본 물건이 포함된 망우동 427-5번지 일대는 모아타운 관리계획 상 가로주택정비사업 시행구역으로 지정되어 있으며, 조합설립인가 준비 중입니다. 향후 사업 진행에 따른 매수인의 권리 및 의무 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

현장 확인 제약: 이해관계인의 폐문부재 등으로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못하였으므로, 건축물 현황도 등에 의거 작성된 내용과 실제 이용 상황이 상이할 수 있습니다.

복잡한 권리관계: 중복병합, 유동화, 선순위 임차권, 공동담보 등 다양한 권리관계가 얽혀 있어 경매 절차 진행 및 권리 분석에 주의가 필요합니다.

토지 이용 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 지구에 해당하며, 일부 제한 사항이 존재합니다. (가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등)

1.6. 종합의견

본건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치한 도시형생활주택으로, 학교 및 근린생활시설 접근성이 양호한 편입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금 294,800,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이는 상당한 금액이므로 인수 후 예상되는 총 매입 비용을 신중하게 검토해야 합니다.

더불어, 해당 물건이 가로주택정비사업 구역에 포함되어 있어 향후 사업 진행에 따른 변수와 함께 매수인의 지위에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

감정가는 398,000,000원이지만, 인수해야 할 보증금을 고려한 실질적인 취득 비용을 산정하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

1.7. 투자포인트

정비사업 기대 효과: 가로주택정비사업이 성공적으로 진행될 경우, 향후 건물 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

지역 개발 잠재력: 중랑구 면목동 일대는 지속적인 도시 정비 및 개발이 예정된 지역으로, 주거 가치 상승이 기대됩니다.

시세 대비 합리적 취득 가능성: 인수해야 할 보증금과 사업 진행의 불확실성을 감안하여 적절한 입찰가 산정 시, 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

시세 분석:

주변 유사 면적(46.12㎡)의 2008년 건축물은 36,000만원에 거래되었습니다. 본건은 2022년 건축으로 신축에 가깝고 면적은 42.56㎡입니다.

최근 신축 건물(26.92㎡)이 34,280만원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 시장 가치는 대략 330,000,000원 ~ 350,000,000원으로 추정됩니다.

인수 보증금: 294,800,000원

예상 입찰가 산정:

‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다는 지침에 따라, 본건의 예상 입찰가는 시장 가치에서 인수 보증금을 차감한 순수 지분 가치를 기준으로 산정합니다.

시장 가치 추정치(하단): 330,000,000원

순수 지분 가치: 330,000,000원 (시장 가치) - 294,800,000원 (인수 보증금) = 35,200,000원

또한, 최근 신축 건물(26.92㎡)의 높은 가격대(약 12.74만원/㎡)와 오래된 건물(46.12㎡)의 낮은 가격대(약 7.81만원/㎡)를 고려한 중간값(약 10.275만원/㎡)으로 산정한 시장 가치(약 437,296,000원)를 적용할 경우,

순수 지분 가치: 437,296,000원 - 294,800,000원 = 142,496,000원

종합적으로 고려할 때, 본 건의 잠재적 가치와 높은 인수 부담금, 정비사업의 불확실성 등을 감안하여 본건의 예상 입찰가는 약 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다.

(이는 순수하게 매수인이 부담하는 금액으로, 낙찰가가 감정가 이상으로 결정될 경우 인수 보증금은 변동될 수 있습니다.)

* 주의: 예상 입찰가는 시장 상황, 본건의 실제 현황, 경쟁 입찰자의 수 등에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰가는 철저한 현장 조사와 법률 검토 후에 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.