나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경945 [2] 서울특별시 중랑구 면목동 46-8 휴그린 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼우 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 ""면일초등학교"" 남측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택 및 연립주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제202호 외 4개호로서,
외벽: 대리석 및 석재 붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용중임.< 후첨 ""내부구조도"" 참조 >

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 가장형의 토지로 도시형생활주택-단지형다세대 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 방면으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역(망우3동 427-5 일대 모아타운)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(※허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함, 기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등에 의거하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경945 (2)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 46-8 휴그린 2층203호

건물명: 휴그린

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 27.92㎡ (약 8.45평)

건물면적: 44.29㎡ (약 13.40평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "면일초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 12월 7일 접수된 수협은행의 근저당권(채권최고액 3,948,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요: 없음)

3.3. 임차인 현황

본건에는 인수되는 임차 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

다만, 임대 관계는 미상이며, 실제 점유자에 대한 확인이 필요합니다.

3.4. 기타 권리 사항

등기부등본 상 소유권보존(김영자 외 1명), 수협은행 근저당, 수협은행 임의경매, 김정아 가압류, 임미영 강제경매 등 다수의 권리 사항이 존재합니다. 전체 채권액은 4,248,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지는 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 시세 분석

본건의 감정가는 484,000,000원입니다.

최근 3년간 유사 거래 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 1일, 면목동 385-8번지 "중앙" (2026년식, 26.92㎡, 6층) 34,280만원에 거래되었습니다. (약 1,273만원/㎡)

* 2026년 7월 1일, 면목동 385-8번지 "중앙" (2026년식, 19.68㎡, 6층) 25,899만원에 거래되었습니다. (약 1,316만원/㎡)

* 2026년 7월 21일, 면목동 576-7번지 "편한빌라" (2008년식, 46.12㎡, 2층) 36,000만원에 거래되었습니다. (약 781만원/㎡)

본건은 2022년 12월 준공된 "휴그린" 건물이며, 면적은 44.29㎡(약 13.40평)입니다.

유사 면적 및 연식의 거래 사례를 볼 때, 2008년식 "편한빌라"의 ㎡당 가격(약 781만원)과 2026년식 "중앙"의 ㎡당 가격(약 1,273만원~1,316만원) 사이에서 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

특히 2022년 준공이라는 점을 감안하면, ㎡당 1,000만원 ~ 1,150만원 수준의 시세를 적용해 볼 수 있습니다.

이에 따른 예상 시세 범위는 약 442,900,000원 ~ 509,335,000원입니다.

본건의 감정가(484,000,000원)는 이러한 시세 범위 내에 포함되어 있어 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 면일초등학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

임차인 인수 보증금은 없으나, 임대관계 미상 및 현장 확인 불가(폐문부재)로 인해 실제 점유 관계 및 명도 협의 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 특수 물건 정보

본건은 중복병합, 유동화, 공동담보 물건으로 분류되어 있어 복잡한 권리관계 및 추가적인 검토가 필요합니다.

6.3. 재개발/정비사업 관련

본 물건이 포함된 지역은 모아타운 가로주택정비사업 시행 구역으로 지정되어 있습니다. 향후 사업 진행에 따라 건물 가치 상승을 기대할 수 있으나, 사업 계획 변경, 지연, 또는 조합원 지위 관련 문제 발생 가능성 등 불확실성도 존재하므로, 관련 내용을 반드시 직접 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

서울특별시 중랑구 면목동에 위치한 본 도시형생활주택은 2022년 준공으로 비교적 신축이며, 면일초등학교 인접, 교통 편의성 등 입지 조건이 양호합니다. 특히, 모아타운 가로주택정비사업 예정지로 지정되어 향후 도시 정비 및 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성과 폐문부재로 인한 현장 확인의 어려움, 임대관계 미상 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 물건: 2022년 준공으로 연식이 짧아 즉시 거주 또는 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 재개발 잠재력: 모아타운 가로주택정비사업 예정지로, 장기적인 시세 상승 가능성이 높습니다.

* 경쟁력 있는 감정가: 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 생활 편의성: 초등학교 및 근린생활시설 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 484,000,000원입니다.

최근 시세 분석 결과, 44.29㎡(약 13.40평) 면적을 기준으로 ㎡당 1,000만원 ~ 1,150만원의 시세 적용 시, 예상 시세 범위는 약 442,900,000원 ~ 509,335,000원으로 추정됩니다.

감정가(484,000,000원)는 이 범위 내에 있어 시장 가격과 부합한다고 볼 수 있습니다.

다만, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점, 모아타운 사업의 불확실성, 현장 확인의 어려움 등을 감안할 때, 입찰 시에는 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 본 물건의 예상 입찰가는 430,000,000원 ~ 470,000,000원 범위 내에서, 권리관계 및 사업 진행 상황을 면밀히 검토한 후 전략적으로 결정할 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.