나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경5615 [1] 서울특별시 도봉구 방학동 711-1 방학신화하니엘시티 101동 4층409호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 "서울창도초등학교" 남서측 인근에 위치하며
주위는 중소규모 공장 오피스텔 다세대주택 아파트 상가 등이 혼재하는 지역으로
주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선
"방학역" "도봉구청" 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 17층건 중 4층 409호로서

외벽: 기타석재붙임 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일마감
창호: 하이샤시 등입니다.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급 배수설비, 가스설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비,
소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서 업무시설 - 오피스텔 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 북측으로 노폭 약 8미터 동측으로 노폭 약14미터의
포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 도로(접합)
소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>
건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 소재지: 서울특별시 도봉구 방학동 711-1, 방학신화 하니엘시티 101동 4층 409호

3. 건물구분: 오피스텔

4. 총층수: 17층 중 4층

5. 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트 평스라브지붕)

6. 준공년도: 2021년 04월 16일

7. 전용면적: 15.78㎡ (약 4.77평)

8. 토지지분: 8.664㎡ (약 2.62평)

9. 감정가격: 142,000,000원

10. 매각구분: 토지/건물 일괄매각

11. 경매종류: 부동산 강제경매

12. 채권자: 우OO

2. 입지조건

1. 주위환경: 본건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 "서울창도초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 중소규모 공장, 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 상가 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2. 교통상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 "방학역" 및 "도봉구청" 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 6미터, 북측으로 노폭 약 8미터, 동측으로 노폭 약 14미터의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

4. 토지이용계획: 도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

1. 말소기준권리: 2023년 06월 01일 접수된 강동세무서장의 압류(갑3)입니다.

2. 주요 권리사항:

* 을구 1번 주택임차권: 2023년 09월 14일 접수, 권리자 우 (보증금 140,000,000원). 본 권리는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 갑5 강제경매: 2024년 10월 24일 접수, 채권자 우 (본건 경매 개시 결정).

* 갑6 압류: 2024년 11월 07일 접수, 도봉구(서울특별시).

3. 임차인 현황:

* 임차인: 우

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 08월 19일

* 확정일자: 2021년 08월 03일

* 대항력: 있음

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원 (단, 물건명세서상 배당 미변제 시 인수 가능성 명시)

4. 특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인 존재.

4. 상권분석

1. 건물 정보: 2021년 준공된 "방학신화 하니엘시티" 오피스텔의 101동 4층에 위치하며, 총 17층 건물입니다.

2. 최근 실거래가 분석:

* 2025년 2월: 96,010,000원 (전용 15.67㎡, 8층)

* 2026년 3월: 140,000,000원 (전용 15.78㎡, 13층)

* 2026년 3월: 100,000,000원 (전용 15.67㎡, 11층)

3. 시세 판단: 최근 최고가 거래는 140,000,000원으로, 본건의 감정가(142,000,000원)와 유사한 수준을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

1. 주변 교육시설: "서울창도초등학교"가 남서측 인근에 위치해 있습니다.

2. 교통: 지하철 1호선 "방학역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 편의시설: 주위에 상가 등 다양한 편의시설이 혼재하고 있습니다.

4. 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사를 실시하였으나, 현 시점에서 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

1. 선순위 임차인 보증금 인수 가능성: 본건에는 대항력 있는 임차인 우 이 보증금 140,000,000원으로 거주 중입니다. 해당 임차인의 보증금이 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 등기부등본상 말소기준권리보다 임차권 등기일이 늦지만, 전입일 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 인정되므로 인수 가능성을 높게 보아야 합니다.

2. 높은 채무 총액: 본 건의 총 등기부채권 총액이 약 1,871,300,000원으로 매우 높아, 경매 진행 시 낙찰가율이 낮아질 가능성이 있습니다. 이는 임차인의 보증금 회수에 영향을 줄 수 있으며, 결과적으로 매수인의 인수 부담을 가중시킬 수 있습니다.

3. 토지 이용 제한: 도시지역 내 준공업지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 철도보호지구 등 다수의 개발 및 이용 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 방학동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 지하철 1호선 방학역을 이용할 수 있는 역세권에 해당합니다. 최근 실거래가가 감정가 수준으로 형성되어 있어 시세는 안정적인 것으로 판단됩니다. 그러나 가장 큰 위험 요인은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이 임차인의 보증금 140,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 현재 채무 총액이 매우 높아 배당을 통한 임차인 보증금 회수가 불확실하며, 이는 낙찰 후 추가적인 인수 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 투자 시 임차인과의 명확한 인수 조건 협상 및 보증금 인수액을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

1. 신축 오피스텔: 2021년에 준공되어 건물 노후도가 낮고 관리가 용이합니다.

2. 역세권 입지: 지하철 1호선 방학역 인근으로 교통이 편리하며, 주변 편의시설 이용이 수월합니다.

3. 안정적인 시세: 최근 실거래가가 감정가와 유사한 수준으로 형성되어 있어 시세 변동성이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

1. 감정가: 142,000,000원

2. 최근 시세: 약 140,000,000원

3. 인수 예상 보증금: 140,000,000원 (우 임차인)

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 140,000,000원을 인수해야 할 위험이 매우 높습니다. 따라서 실제 매수인의 총 부담액은 낙찰가와 인수 보증금의 합계가 될 가능성이 큽니다. 이를 감안할 때, 현재 시세(140,000,000원)를 고려하면 매우 낮은 금액으로 입찰가를 산정해야 추가적인 위험을 감수할 수 있습니다.

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정하는 것을 원칙으로 하되, 향후 발생할 수 있는 총 지출액을 최소화하기 위해 보수적으로 접근해야 합니다.

추정 입찰가: 70,000,000원 ~ 90,000,000원

(참고: 상기 예상 입찰가는 임차인 보증금 140,000,000원 전액을 낙찰자가 인수한다고 가정하였을 때, 총 투자 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 보수적으로 산정한 금액입니다. 실제 배당 현황 및 임차인과의 협의 결과에 따라 총 인수 금액은 달라질 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.