나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경945 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 46-8 휴그린 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼우 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 ""면일초등학교"" 남측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택 및 연립주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제202호 외 4개호로서,
외벽: 대리석 및 석재 붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용중임.< 후첨 ""내부구조도"" 참조 >

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 가장형의 토지로 도시형생활주택-단지형다세대 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 방면으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역(망우3동 427-5 일대 모아타운)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(※허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함, 기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등에 의거하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 46-8 휴그린 2층202호

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경945 (1)

용도: 도시형생활주택 (건축물물리적 현황상 공동주택-도시형생활주택-단지형다세대주택)

감정가: 457,000,000원

토지면적: 26.33㎡ (약 7.96평)

건물면적: 41.77㎡ (약 12.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보

주요 채무(근저당): 수협은행 (3,948,000,000원)

총 등기부채권액: 4,248,000,000원

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "면일초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

지역 지구는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(해발 107m), 비행안전제3구역(전술), 소규모주택정비 관리지역(망우3동 427-5 일대 모아타운), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.09.05. ~ 2029.09.09.) 등의 규제를 받고 있습니다.

주변에 특정 혐오시설은 확인되지 않았으나, 군사 시설 관련 구역(대공방어협조구역, 비행안전구역)이 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리인 수협은행 근저당(2022.12.07. 접수)보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 을1 근저당(수협은행), 갑2 임의경매(수협은행), 갑3 지분가압류(김정아), 갑4 강제경매(임미영) 등은 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인된 정보상으로는 없습니다.

임차인 현황:

* 손도영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-04-18, 대항력 없음.

* 이강열: 보증금 50,000,000원, 차임 1,100,000원, 전입일자 2023-04-18, 확정일자 2023-04-20, 배당신고일자 2025-04-08, 대항력 없음.

인수되는 보증금 합계: 0원.

두 임차인 모두 대항력이 없으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 상권입니다.

인근에 면일초등학교가 있어 기본적인 주거 수요는 확보되어 있으며, 상업 시설 또한 일부 분포하고 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

대규모 상업 시설이나 유흥 시설보다는 소규모 점포들이 위주를 이룰 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육: 면일초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용도 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거환경: 다세대, 연립, 단독주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 모아타운 사업 진행: 본 건 부동산은 망우3동 427-5번지 일대 모아타운 관리계획 상 가로주택정비사업 시행구역에 포함되어 있습니다. 2022년 6월 모아타운 대상지로 선정되었고, 2024년 3월 관리계획이 승인 고시되었습니다. 현재 조합 설립 인가를 준비 중인 단계로, 향후 사업 진행에 따른 매수인의 지위, 권리, 의무 등에 대한 불확실성이 존재하므로 직접적인 확인이 반드시 필요합니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물 현황도에 의거하여 작성되었으므로, 실제 이용 상황과 일부 차이가 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않았으나, 현재 등기부 및 임차인 현황상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

* 복잡한 권리 관계: 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보 등 복잡한 금융 구조를 가지고 있어 권리 분석 및 처리에 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 신축된 도시형생활주택으로 건물의 노후도가 낮다는 장점이 있습니다. 또한, 주거 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 및 교육 환경을 갖추고 있습니다.

하지만, 현재 모아타운 재개발 사업 구역에 포함되어 있어 향후 사업 진행에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있는 반면, 사업의 불확실성과 그에 따른 매수인의 권리 의무 관계를 명확히 확인해야 하는 리스크가 있습니다. 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점도 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공된 건물로 비교적 최신 축에 속합니다.

* 재개발 잠재력: 모아타운 사업지로 선정되어 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 주거 편의성: 초등학교 인접 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 457,000,000원입니다.

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례(2026년 7월)를 살펴보면, 약 20~46㎡ 면적의 주택들이 2억 5천만원에서 3억 6천만원 사이에 거래된 것으로 나타납니다.

본 물건은 41.77㎡의 전용면적과 26.33㎡의 토지 지분을 가지며, 2022년에 신축된 건물이라는 점을 감안할 때, 감정가 수준은 시장 가치를 반영하고 있다고 판단됩니다.

특히, 모아타운 사업 진행으로 인한 미래 가치 상승 가능성을 고려하여, 감정가 수준을 참고하되, 사업 진행 상황 및 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 좋겠습니다.

현재 시세 및 잠재적 가치 상승 가능성, 그리고 사업 불확실성 등을 고려하여, 440,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.