나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경945 [6] 서울특별시 중랑구 면목동 46-8 휴그린 5층 501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼우 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 ""면일초등학교"" 남측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택 및 연립주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제202호 외 4개호로서,
외벽: 대리석 및 석재 붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용중임.< 후첨 ""내부구조도"" 참조 >

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 가장형의 토지로 도시형생활주택-단지형다세대 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 방면으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역(망우3동 427-5 일대 모아타운)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(※허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함, 기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등에 의거하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경945 (6)

* 소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 46-8 휴그린 5층 501호

* 건물명: 휴그린

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

* 총 층수: 6층 건물 내 5층 501호

* 건축물 사용승인일: 2022년 12월 1일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (스라브지붕)

* 감정가: 398,000,000원

* 토지 면적: 26.83㎡ (약 8.12평)

* 건물 면적: 42.56㎡ (약 12.88평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 임OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "면일초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 동측으로는 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 소규모주택정비 관리지역(망우3동 427-5 일대 모아타운), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지목 도로 시) 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 기본 현황

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경945 (6)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 임OO

3.2. 권리 분석

* 말소기준권리: 2025년 7월 23일 접수된 갑구 2번의 1번 김영자 지분 가압류 (채권자: 김정아, 채권금액: 300,000,000원)

* 소멸 예정 권리: 갑구 2번, 갑구 3번 (강제경매) 등.

* 인수되는 권리: 을구 3번의 주택임차권 (채권자: 김혜진, 보증금: 300,000,000원). 해당 권리는 2025년 6월 10일 접수되었으며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 5월 19일

* 확정일자: 2023년 3월 2일 (등기부 요약 기준)

* 비고: 대항력 있음, 보증금 인수 조건.

* "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 등기부 요약 및 물건명세서상 을구 3번 주택임차권은 매수인이 인수하는 것으로 명시되어 있어 실제 인수 보증금은 300,000,000원입니다.

* 특이사항: 중복병합사건, 선순위임차권, 유동화물건, 대항력 있는 임차인, 공동담보 등의 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 전반적으로 주거용 건물(다세대, 연립, 단독주택)이 밀집한 주거 지역이며, 지역 주민들을 대상으로 하는 근린생활시설이 혼재된 생활 상권입니다. 최근 신축된 "중앙" M.H. (2026년 준공)의 경우, 26.92㎡ 전용면적이 약 3억 4천만원에 거래되는 등 신축 빌라의 시세가 형성되어 있습니다. 또한, 2008년 준공된 46.12㎡ 전용면적의 빌라가 약 3억 6천만원에 거래된 사례도 있어, 지역 내 빌라 거래가 활발함을 알 수 있습니다. 본 물건은 도시형생활주택으로 분류되며, 주거 기능에 초점이 맞춰진 상권입니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: "면일초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 노선버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의 시설: 주거 지역 내 각종 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 단지형 다세대주택으로, 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비가 구비되어 있어 생활에 필요한 기본 인프라가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차권: 3억 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 권리를 매수인이 그대로 인수해야 하므로, 추가적인 자금 부담이 발생합니다.

* 현장 확인의 한계: 폐문부재 등으로 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못하여, 건축물 현황도 등에 의거하여 작성되었습니다. 실제 이용 상황과 다를 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 복잡한 권리관계: 중복병합사건, 유동화물건, 선순위 임차권 등 권리 분석에 주의가 요구됩니다.

* 모아타운 사업 진행: 재개발 사업이 진행 중인 지역으로, 향후 사업 진행 과정 및 매수인의 지위, 권리, 의무 등에 대해 상세한 추가 확인이 필요합니다. 조합설립인가 준비 단계에 있어 불확실성이 존재합니다.

* 건축물 관련 제한사항: 토지이용계획상 다양한 규제(가축사육제한, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등)가 존재합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변에 특별한 혐오시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 지역 재개발 사업(모아타운)의 잠재력을 가지고 있습니다. 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 3억 원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 중대한 리스크가 있습니다. 또한, 내부 상태 확인이 제한적이었던 점, 복잡한 권리 관계 등을 종합적으로 고려할 때, 철저한 권리 분석과 추가적인 현장 조사를 통한 면밀한 검토가 필수적입니다. 모아타운 사업의 진행 상황과 매수인의 권리 의무에 대한 명확한 파악 없이는 투자 판단에 어려움이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 모아타운 사업지 포함: 망우3동 427-5번지 일대 모아타운 대상지에 포함되어 향후 가치 상승 기대 가능성이 있습니다.

* 신축 건물: 2022년 준공된 건물로, 건물 노후도가 낮아 즉각적인 수리 비용 부담이 적습니다.

* 지역 개발 잠재력: 주변 신축 빌라 거래 사례를 볼 때, 지역 내 주택 시장의 활성화 및 재개발 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 398,000,000원입니다.

그러나 권리 분석 결과, 300,000,000원의 주택임차권 보증금이 매수자에게 인수되므로, 총 실질 투자 금액은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

최근 인근 신축 빌라(2026년 준공, 26.92㎡)가 약 3억 4천만원에 거래된 점, 본 물건의 면적(42.56㎡)과 건물 연식(2022년)을 고려할 때, 순수 건물 가치는 감정가 또는 그 이상일 수 있습니다.

총 투자 비용(입찰가 + 300,000,000원)이 시장 가격 대비 경쟁력을 갖도록 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 잠재적 투자자에게는 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

* 제안 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 250,000,000원

* 총 예상 투자 금액 (입찰가 + 인수 보증금): 450,000,000원 ~ 550,000,000원

이는 인수되는 3억 원의 보증금을 포함한 총 지출액이며, 투자를 결정하기 전에 반드시 해당 금액으로 매수했을 때의 시장 가치, 향후 개발 가능성, 예상 임대 수익 등을 면밀히 분석해야 합니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보와 달리, 실제 인수 보증금은 300,000,000원임을 명확히 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.