나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1486 [2] 인천광역시 남동구 간석동 216-5 간석리페(1차)도시형생활주택 1동 5층507호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 오피스텔 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물로서,

외벽 : 타일붙임, 몰탈위 페인팅마감 등임.
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

본건 각 호는 공부상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 등 구비되어 있는 것으로 판단되나, 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평판한 사다리형의 토지로서, 도시형생활주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

간석동 216-5 :일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1486 (2)

* 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 216-5 간석리페(1차)도시형생활주택 1동 5층507호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 46,000,000원

* 토지면적: 3.70㎡ (약 1.12평)

* 건물면적: 12.37㎡ (약 3.74평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 고OOO

* 건축물 정보:

* 건물 명칭: 간석리페(1차) 도시형생활주택

* 동: 제1동

* 층수: 13층 건물 중 5층

* 구조: 철근콘크리트구조

* 준공일: 2013년 03월 20일 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공동주택, 오피스텔, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

* 본건 소재 건물까지 차량 출입이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 도로상태:

* 본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 8월 8일 접수된 고창농업협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

* 기타 권리관계:

* 2013년 8월 8일 접수된 박찬호의 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)가 있습니다.

* 2025년 8월 27일 접수된 고창농업협동조합의 임의경매개시결정 (갑4, 114,788,416원)이 말소 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김태영

* 보증금: 21,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 3월 25일

* 확정일자: 2021년 3월 25일

* 배당신고일자: 2025년 9월 8일

* 대항력: 없음

* 권리분석 요약:

* 본 경매 절차에서 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 김태영은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 건물 이용 현황: 본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 공부상 이용 중이며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 상권입니다.

* 입지 조건: 간석오거리역 인근으로 유동인구가 꾸준하며, 상업 및 주거 기능을 겸비한 지역입니다.

* 잠재적 가치: 소형 면적으로 1인 가구 및 투자용 임대 수익 창출에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 혐오시설: 현재 확인된 혐오시설은 없습니다.

5. 생활정보

* 교통: 간석오거리역(인천1호선) 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거환경: 조용하고 안정적인 주거 환경보다는 도시적인 주거 및 상업 복합 지역의 특성을 보입니다.

* 건물 상태: 철근콘크리트 구조의 13층 건물로, 본건은 5층에 위치합니다. 다만, 폐문 부재로 내부 위생, 급배수 등 기본적인 설비 확인은 불가능했습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 폐문으로 인해 건물의 정확한 내부 상태, 마감재, 설비의 작동 여부 등을 파악하지 못했습니다. 이는 향후 수리 또는 보수 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 임대관계 미상: 명시된 임차인 외에 추가적인 임대차 관계나 점유 관계가 존재할 가능성이 있어, 정확한 현황 파악이 필요합니다.

* 토지거래허가구역(외국인): 외국인이 매수할 경우, 특정 기간(2025.08.26 ~ 2026.08.25) 동안 토지거래허가를 받아야 하는 제한이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동의 역세권에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 소형 면적임에도 불구하고 감정평가액이 46,000,000원으로 책정되어 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하여 매각 후 인수 부담이 적은 편이며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리분석 상의 위험은 낮습니다. 다만, 내부 상태 확인이 불가한 점과 임대 관계가 미상이라는 점은 투자 결정 시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 간석오거리역 인근의 입지적 장점을 바탕으로 투자 또는 실거주 목적으로 접근할 수 있으나, 내부 상태에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 간석오거리역 인근의 편리한 교통망을 갖추고 있어 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 명확한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 적습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소액 투자 목적에 적합한 소형 평형입니다.

* 투자 수익 잠재력: 원룸형 도시형생활주택으로 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액은 46,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 정보( JSON 데이터 )를 분석한 결과, 유사 지역의 다세대 주택 매매가가 면적 및 건축 연도에 따라 5,500만원에서 1억 7,300만원으로 형성되어 있습니다. 본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 면적이 12.37㎡(약 3.74평)로 매우 작습니다.

감정가 대비 평당 가격은 약 1230만원으로, 주변 다세대 주택의 평당 시세(약 520만원 ~ 880만원) 대비 다소 높게 산정된 것으로 보입니다. 이는 소형 면적의 특수성 또는 해당 지역의 도시형생활주택 시장 가격을 반영한 것으로 해석될 수 있습니다.

내부 상태 미확인, 소액 임차인 보증금 인수 부담 없음(대항력 없음), 명확한 권리관계 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 38,000,000원 ~ 43,000,000원

추천 입찰가: 40,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.