나이스옥션 법원경매 인천 2024타경534856 [8] 인천광역시 서구 석남동 565-12 가동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경534856 (8)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 565-12 가동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 85,000,000원

토지면적: 22.01㎡ (약 6.66평)

건물면적: 36.51㎡ (약 11.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 중복사건, 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 석남동에 위치하며, 인천 도시철도 2호선과 서울 지하철 7호선 환승역인 석남역(거북시장·뉴성민병원)이 도보 약 3분 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다. 단지 주변으로 다수의 버스 노선이 운행되어 인천 시내 및 수도권 각지로의 이동이 용이합니다. 또한, 경인고속도로가 인접하여 차량을 이용한 광역 접근성도 우수합니다.

3. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리(을9, 근저당권, 2023.08.24)보다 선순위 권리는 확인되지 않으며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 470,000,000원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 조미라

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-11-30

* 확정일자: 2022-11-30

* 배당신고일자: 2024-01-02

* 대항력: 있음

상기 임차인 조미라씨는 대항력을 갖추고 있으나, 제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 추가적으로 부담해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 배당 여부 및 명도 관련 상세한 확인이 필요합니다.

* 집합건물 등기부 요약

* 갑7 (2009-09-17): 소유권이전 (권리자: 강승구)

* 갑9 (2021-02-08): 소유권이전 (권리자: 정회선)

* 갑11 (2021-05-26): 소유권이전 (권리자: 석남동지역주택조합설립추진위원회, 매매)

* 을9 (2023-08-24): 근저당권 (권리자: 주식회사명성벤쳐캐피탈대부, 말소기준권리, 권리금액: 360,000,000원)

* 갑13 (2024-02-06): 가압류 (권리자: 주식회사진아파트너스, 권리금액: 110,000,000원)

* 갑14 (2024-06-05): 강제경매 (권리자: 주식회사명성벤쳐캐피탈대부, 인천지방법원 2024타경534856, 권리금액: 275,803,277원)

* 갑16 (2025-01-23): 압류 (권리자: 서인천세무서장)

* 갑17 (2025-05-13): 압류 (권리자: 서구(인천광역시))

* 물건명세서 참고사항 (작성일: 2026-09-28)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (지상권 개요 없음)

4. 상권분석

본건이 소재한 석남동은 주거지역을 중심으로 형성된 생활 상권입니다. 북서측으로는 거북시장이 위치하여 재래시장 및 다양한 소매점, 식당 등이 밀집해 있어 일상생활에 필요한 물품 구입 및 외식 등 편의시설 이용이 용이합니다. 도보 거리에 편의점도 있어 접근성이 좋습니다. 다만, 대형마트가 인근에 없다는 점은 다소 아쉬운 부분입니다. 주변에 모텔 등 숙박시설도 다수 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 인천석남초등학교, 인천석남중학교 등이 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 석남동 지역의 학군 순위는 전국적으로 중간 수준에 해당합니다.

* 의료 시설: 성모사랑병원 및 뉴성민병원 등이 차량으로 가까운 거리에 위치하여 의료 서비스 이용이 편리합니다.

* 편의 시설: 재래시장인 거북시장이 인접해 있으며, 주변으로 은행 (IBK기업은행, 우리은행), 관공서 (석남2동행정복지센터), 체육 시설 (신석체육공원) 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 본건은 중복사건으로 분류되어 있으며, 공동담보 물건이 있을 가능성이 있습니다. 이는 경매 절차 및 낙찰 후 권리관계 정리에 추가적인 복잡성이 발생할 수 있음을 시사합니다.

* 대항력 있는 임차인: 조미라 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 전입 및 확정일자가 2022년 11월 30일로 비교적 빠른 시점에 이루어졌습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 배당 관련하여 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다. 명도 진행 시 임차인과의 원만한 협의가 중요할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 본건의 건축물대장상 사용승인일은 1992년으로, 약 30년 이상 경과한 건물입니다. 따라서 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 지역 환경: 석남동 일부 지역에서 쓰레기 무단 투기 문제가 지적된 바 있으나, 본건 소재지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다. 또한, 지역 내 버스 차고지가 있어 소음 발생 가능성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 지하철 2호선 및 7호선 석남역 역세권에 위치하여 탁월한 교통 편의성을 자랑하며, 거북시장 및 다양한 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 감정가는 8,500만원으로, 최근 실거래가 데이터를 고려할 때 시장 가치 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 중복사건, 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재 등 경매 특유의 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 건물의 연식이 30년 이상 경과하여 유지보수 관련 비용이 발생할 수 있다는 점도 고려해야 합니다. 이러한 리스크들을 충분히 인지하고, 명도 및 권리 관계를 면밀히 분석한 후 신중하게 접근한다면 투자 가치를 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 석남역(인천 2호선, 서울 7호선) 초역세권으로 시내 및 수도권 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 풍부한 생활 인프라: 거북시장, 편의시설, 병원, 학교 등이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 시장 가치 대비 합리적인 감정가: 최근 실거래가 데이터를 바탕으로 볼 때, 감정가가 시장 가격대를 반영하고 있으며, 경매를 통한 시세차익 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 85,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 JSON 정보와 일반 시세 정보를 종합적으로 분석한 결과, 유사 면적(약 11.05평)의 거래 사례를 바탕으로 환산 시 예상 시세 범위는 대략 6,800만원에서 9,400만원으로 추정됩니다.

건물의 연식(1992년식)과 중복사건, 공동담보, 대항력 있는 임차인(비록 인수 보증금은 0원으로 명시됨) 등의 위험 요소를 고려할 때, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직해 보입니다.

따라서, 예상 입찰가는 7,500만원 ~ 8,500만원 범위에서 고려해볼 수 있으며, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 정확한 명도 가능성과 건물 상태를 파악한 후, 본인의 투자 성향에 맞춰 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다. 입찰 시에는 예상되는 각종 비용(취득세, 명도 비용 등)과 위험 부담을 충분히 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.