나이스옥션 법원경매 인천 2024타경534856 [9] 인천광역시 서구 석남동 563-43 청실빌라 5동 지하층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

1. 공동출입구에 오래전 설치된 것으로 추정되는 경찰통제선이 제거되지 않고 설치되어 있으며 세대출입문은 열린 채 내부 건물 및 집기가 일부 훼손된 사실상 폐가로 보임(현황조사서 참조)
2. 상하수도시설, 난방설비, 위생설비 등이 되어있으나 오랜기간 공실로 확인되는 바, 설비시설이 사용 가능한지 확인을 요함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 인천지방법원 2024타경534856 (9)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 563-43 청실빌라 5동 지하층102호

용도: 다세대주택

감정가: 51,000,000원

토지면적: 29.82㎡ (약 9.02평)

건물면적: 37.18㎡ (약 11.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: (OOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 대항력 있는 임차인, 공동담보

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 석남동에 위치하고 있으며, 해당 지역은 주거지와 일부 상업 및 공업 시설이 혼재된 지역입니다. 주변 도로망 접근성은 양호한 편이며, 대중교통 이용 편의성은 도보 거리에 위치한 버스정류장 등을 통해 확보될 수 있습니다. 석남동은 인천 내에서도 서부에 속하며, 지역 개발 상황에 따라 향후 가치 변동 가능성이 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 8월 24일에 접수된 주식회사명성벤쳐캐피탈대부의 근저당권(을7)입니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 등기부상의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 등기부 요약에 따르면 갑11(가압류), 갑12(강제경매), 갑14(압류) 등 다수의 권리가 말소 예정으로 확인됩니다.

1.2. 2.매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 “매각으로 소멸되지 않는 권리” 항목에 “지상권개요:”라고 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 권리 내용이나 대상은 명시되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

1.2. 3.임차인 현황

임차인 홍승일 씨가 등재되어 있습니다. 해당 임차인은 2021년 11월 23일에 전입하였으며, 대항력이 있는 것으로 확인되었습니다. 그러나 보증금은 0원, 확정일자 및 배당신고일자는 정보가 없는 상태입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상(보증금 0원)이라도 대항력이 있는 임차인이 존재하므로, 해당 임차인과의 관계 및 명도 과정에 대한 주의가 필요합니다.

1.2. 4.등기부 현황

등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 내역으로 박효정, 김학희, 석남동지역주택조합설립추진위원회의 등기가 확인됩니다. 채무 관련 권리로는 주식회사명성벤쳐캐피탈대부의 근저당권(말소기준권리), 주식회사진아파트너스의 가압류, 주식회사명성벤쳐캐피탈대부의 강제경매, 서구(인천광역시)의 압류 등이 등기되어 있으며, 대부분 말소 예정입니다. 등기부채권 총액은 470,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

석남동은 인천 서구의 주요 주거 지역 중 하나로, 다세대 및 연립주택 밀집 지역입니다. 지역 내에서 소규모 상업 시설 및 편의 시설이 산재해 있으며, 주거 위주의 상권이 형성되어 있습니다. 최근 몇 년간 지역 개발 및 주거 환경 개선 사업 등이 진행되면서 일부 지역의 부동산 가치가 상승하는 추세를 보이고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건 인근에는 기본적인 생활 편의시설이 위치하고 있을 것으로 예상됩니다. 도보 거리 또는 차량 접근 가능한 거리에 마트, 병원, 학교 등의 생활 기반 시설이 있을 수 있습니다. 대중교통 이용 시, 인근 버스 노선을 통해 인천 시내 및 주변 지역으로의 이동이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 물건 상태: 현황조사서 및 물건명세서에 따르면, 공동출입구에 경찰 통제선이 설치되어 있고 세대 출입문이 열려 있는 상태로 내부 건물 및 집기가 일부 훼손되어 사실상 폐가 상태로 추정됩니다. 상당한 수준의 수리 및 보수가 필요할 것으로 예상됩니다.

* 설비 상태: 상하수도, 난방, 위생 설비 등이 되어 있으나, 오랜 기간 공실로 인해 설비 시설의 사용 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금이 0원인 대항력 있는 임차인이 존재하여, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 임차인의 점유 권리가 명확하므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 경찰 통제선: 공동 출입구에 설치된 경찰 통제선은 사건의 특수성을 시사하며, 제거되지 않은 상태로 방치되어 있어 해당 물건의 현황을 더욱 악화시키는 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 인천광역시 서구 석남동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 51,000,000원입니다. 부동산 강제경매 사건으로 진행 중이며, 특히 사실상 폐가 상태라는 점과 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 상당한 수리 비용 발생이 예상되며, 임차인과의 명도 문제가 복합적으로 작용할 가능성이 높습니다. 그러나 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 점은 잠재적 투자 가치로 고려해 볼 수 있으나, 물건의 현재 상태와 명도 리스크를 충분히 감안해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 주변 시세: 최근 2026년 1월 거래된 주변 다세대주택의 시세가 7,700만원에서 10,500만원 수준으로 형성되어 있는 점을 고려할 때, 본 물건의 감정가(51,000,000원)는 상대적으로 낮게 평가된 것으로 보입니다.

* 수리 후 가치 상승 잠재력: 심각한 훼손 상태를 복구하고 임차인 문제를 해결한다면, 향후 시장 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 51,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 면적의 다세대주택 시세는 7,700만원에서 10,500만원 수준입니다. 그러나 본 물건은 사실상 폐가 상태이며, 상당한 수리 비용과 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크가 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

현 시세 대비 감정가의 괴리가 크지만, 폐가 상태 및 임차인 리스크를 감안하면 현재 감정가 수준 이상으로 입찰가를 높이는 것은 신중해야 합니다. 예상되는 수리비와 명도에 소요될 시간 및 비용을 고려하여, 감정가 수준에서 소폭 가산된 가격을 고려해 볼 수 있습니다.

이에, 본 물건의 예상 입찰가는 55,000,000원으로 제안합니다. 이 금액은 현재 물건의 상태와 시장 상황을 종합적으로 고려한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 경쟁 상황에 따라 유동적으로 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.