나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511682 [2] 인천광역시 서구 청라동 152-7 청라아리스타 지1층비102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '인천해양경찰서' 서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 6층 지상 10층 건물 내 제지1층 제비101호 외 5개호로서,
- 외벽 : 석재 붙임 및 강화 유리 마감 등
- 내벽 : 내부 인테리어 마감 등
- 창호 : 페어글라스 창호 등임.

이용상태

일련번호 가)~바) : 공히 근린생활시설로 이용 중임. (후첨""건물내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생 설비 및 급배수 설비, 소화 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, ""업무시설(오피스텔),제1,2종근린생활시설"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 10M의 포장도로 및 남측으로 수변공원 인도를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

대상물건 일련번호 가)~바)은 공부상 ‘지1층’으로 등재되어있으나, 현황 ‘1층’ 소재하는 바, 추후 경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 일련번호 가)~라)와 마),바)는 벽체 구분없이 튼상가로 이용 중인 바, 추후 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 공부상 '지1층'으로 등재되어 있으나, 현황 '1층'에 소재함(감정평가서 참조)
2. 물건1.~4은 벽체 구분없이 튼상가로 근린생활시설로 이용 중임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511682 (2)

* 소재지: 인천광역시 서구 청라동 152-7 청라아리스타 지1층비102호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 526,000,000원

* 토지면적: 12.97㎡ (약 3.92평)

* 토지지분: 12.9719㎡ (약 3.92평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 38.93㎡ (약 11.78평)

* 건물지분: 38.93㎡ (약 11.78평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOO

* 특이사항: 토지거래허가구역, 공동담보

* 주의사항:

* 공부상 '지1층'이나 현황 '1층' 소재 (감정평가서 참조)

* 물건 1~4는 벽체 구분 없이 튼 상가로 근린생활시설로 이용 중 (감정평가서 참조)

* 특수물건정보: 토지거래허가구역, 공동담보

* 작성일: 2026-09-16

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1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 서구 청라동 소재 '인천해양경찰서' 서측 인근에 위치. 주위는 아파트단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 입지 여건 무난한 편임.

* 교통상황: 대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 6층 지상 10층 건물 내 제지1층 제비101호 외 5개호 (전체 건물 기준).

* 외벽: 석재 붙임 및 강화 유리 마감 등

* 내벽: 내부 인테리어 마감 등

* 창호: 페어글라스 창호 등임.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, "업무시설(오피스텔), 제1,2종근린생활시설" 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 북측으로 폭 약 10M의 포장도로 및 남측으로 수변공원 인도를 이용하여 출입함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.).

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2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 등기부요약:

* 갑2 (2021-06-11): 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사더문)

* 갑3 (2021-06-11): 소유권이전 (주식회사엠이엔씨, 매매)

* 을1 (2021-06-11): 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 4,082,000,000원). 말소기준권리.

* 갑4 (2023-07-12): 압류 (서인천세무서장)

* 갑6 (2024-05-28): 압류 (서구(인천광역시))

* 갑8 (2025-08-19): 임의경매 (농업협동조합자산관리회사, 3,956,003,383원). 인천지방법원 2025타경511682 개시결정.

* 등기부채권 총액: 4,082,000,000원

* 임차인현황: 인수 보증금 합계: 0원.

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3. 상권분석

* 용도 및 이용현황: 일련번호 가)~바) 공히 근린생활시설로 이용 중임. (물건 1~4는 벽체 구분 없이 튼 상가로 이용 중.)

* 주변 환경: 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 혼재. 인천해양경찰서 인근.

* 상업시설: 청라지구 내 상업지역으로, 주거 단지 배후 수요를 기반으로 한 근린 상가 활성화 기대.

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4. 생활정보

* 기반 설비: 기본적인 위생 설비 및 급배수 설비, 소화 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

* 주변 시설:

* 편의시설: 대형마트, 백화점, 병원, 은행, 다수의 식당 및 카페, 공원 등이 인접한 지역에 위치. (청라호수공원, 커낼웨이 등)

* 교통 시설: 인근 버스정류장 및 주요 도로 이용 편리.

* 기타: 인천해양경찰서 등 관공서 인접.

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5. 잠재적 리스크

* 공부상 지층 vs 현황 1층: 공부상 표기와 실제 이용 현황이 달라 추후 행정처리 및 이용에 혼선이 있을 수 있음.

* 튼 상가 구조: 물건 1~4가 벽체 구분 없이 튼 상가로 이용 중인 점은, 향후 개별 분할 또는 용도 변경 시 건축법 등 관련 법규 확인 및 준수 필요.

* 토지거래허가구역: 해당 물건지는 토지거래허가구역으로 지정되었으나, 외국인 주택용도 취득에 한하며 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25. 기간으로 제한되었음. (현재는 허가 기간 만료 상태일 수 있으나, 관련 법규 확인 필요.)

* 채무 부담: 총 채권액이 40억 원을 초과하는 고액 채무가 설정되어 있어, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 관련 절차에 변동 가능성 상존.

* 공동담보: 공동담보로 제공된 물건이 존재할 수 있어, 해당 경매 외 다른 물건의 진행 상황에 따라 본 물건의 결과에 영향을 줄 수 있음.

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6. 종합 의견

인천 서구 청라동에 위치한 근린상가 물건으로, 아파트단지 및 오피스텔이 밀집한 지역에 자리하고 있어 배후 수요가 풍부한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 기본적인 편의시설 이용도 편리합니다. 다만, 공부상 표기 오류, 튼 상가 구조, 고액의 채무 부담 및 공동담보 등은 투자 시 신중한 검토가 필요한 사항입니다. 토지거래허가구역 지정 기간이 만료된 것으로 보이나, 이에 대한 최종 확인이 필요합니다.

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7. 투자 포인트

* 청라 신도시 내 상업지역의 잠재력.

* 주거 밀집 지역 배후 상권으로서 안정적인 수요 기대.

* 향후 도시 개발 및 상권 활성화에 따른 시세 상승 가능성.

* 근린생활시설로서 다양한 업종으로의 활용 가능성.

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8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 526,000,000원에서 시작합니다. 제시된 인수 보증금은 없으며, 권리분석상 인수될 부담은 없어 보입니다. 다만, 물건의 특이사항 및 고액 채무 부담 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 일반적인 경매 물건의 입찰가 산정 기준 및 본건의 리스크 요소를 종합적으로 고려하여, 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (예상 범위: 약 368,200,000원 ~ 447,100,000원). 최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 구도, 투자자의 자금 계획 및 위험 감수 수준에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.