나이스옥션 법원경매 인천 2024타경534856 [7] 인천광역시 서구 석남동 563-9 진흥멘션 2층205호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

연립주택으로 이용중이며 전유부분의 건물의 표시로 되어 있는 부속건물 지하실 205호 9.64㎡는 집합건축물대장상 공용부분으로 ‘집합건축물대장’을 기준하여 면적을 사정함.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경534856 (7) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

해당 물건은 인천광역시 서구 석남동 563-9 진흥멘션 2층 205호에 소재한 연립주택입니다.

감정평가액은 155,000,000원이며, 토지 면적은 45.68㎡(약 13.82평), 건물 면적은 74.08㎡(약 22.41평)입니다.

본 경매는 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 (OOOOOOOOOOO이며, 중복사건, 대항력있는 임차인, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다.

주의사항으로, 전유부분의 건물 표시로 되어 있는 부속건물 지하실 205호 9.64㎡는 집합건축물대장상 공용부분으로, 집합건축물대장을 기준으로 면적이 사정되었습니다.

2. 입지조건

해당 물건은 인천광역시 서구 석남동에 위치하고 있습니다. 상세 주소는 석남동 563-9 진흥멘션 2층 205호입니다.

주변 시설에 대한 구체적인 정보는 제공된 데이터에 포함되어 있지 않아, 별도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

본 물건은 말소기준권리인 주식회사명성벤쳐캐피탈대부의 근저당권(2023-08-24 접수)보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전은 여러 차례 있었으며, 최근에는 석남동지역주택조합설립추진위원회 앞으로 공유자전원지분전부이전(2020-12-03)이 있었습니다.

근저당권(360,000,000원), 가압류(110,000,000원), 강제경매(275,803,277원), 압류(서인천세무서장, 서구(인천광역시)) 등의 권리들이 등기되어 있으나, 이들은 모두 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 470,000,000원입니다.

* 임차인 현황

임차인 우미영은 2014-05-28에 전입(사업)하였으며, 대항력이 있는 것으로 파악됩니다.

보증금과 차임은 0원으로 신고되어 있습니다.

비록 보증금 및 차임이 0원이지만, 금액이 미상인 경우와 마찬가지로 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 및 전월세 JSON 정보에 따르면, 주변 단지(한빛빌라, 경성빌라가동, 대명그린빌)들의 매매가는 2026년 1월 기준 77,000,000원에서 105,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

전용면적은 38.97㎡에서 47.76㎡ 범위입니다.

본건 물건의 건물 면적은 74.08㎡로, 비교 대상 물건들보다 면적이 상당히 넓습니다.

면적당 가격을 비교하면, 40.98㎡의 한빛빌라(7,700만원)는 약 187.9만원/㎡, 38.97㎡의 경성빌라가동(10,000만원)은 약 256.6만원/㎡, 47.76㎡의 대명그린빌(10,500만원)은 약 220.0만원/㎡로 분석됩니다.

본건 건물의 넓은 면적을 고려할 때, 단순 비교는 어렵지만, 최근 거래 사례들의 평당 가격을 적용하면 1억 3천만원대에서 1억 8천만원대까지 추정해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 연립주택으로 이용 중입니다. 정확한 주변 생활 편의 시설(교통, 학교, 병원, 상업시설 등)에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 여러 경매 사건이 진행 중일 수 있어, 절차상 혼란이나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 대항력있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원인 임차인이지만, 법적으로 대항력을 가지고 있으므로 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보: 본건 채무와 관련하여 다른 물건이 공동으로 담보로 제공되었을 수 있습니다.

* 집합건축물대장과의 상이: 전유부분으로 표시된 부속건물 지하실 면적이 집합건축물대장상 공용부분으로 분류되어 있어, 실제 이용에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 석남동에 위치한 연립주택으로, 감정가는 155,000,000원입니다.

건물 면적이 74.08㎡로 비교적 넓은 편에 속합니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담은 없어 보이나, 대항력있는 임차인(보증금 0원)의 존재 및 중복사건, 건물대장 상의 공용부분에 대한 특이사항 등은 명도 및 잔금 납부 과정에서 고려해야 할 요소입니다.

주변 시세는 7,700만원에서 10,500만원 사이로 형성되어 있으나, 이는 본건보다 작은 면적 기준이므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 전용면적: 74.08㎡의 건물 면적은 거주 목적 또는 임대 수익을 고려할 때 장점이 될 수 있습니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후의 권리들이 대부분 소멸되므로, 낙찰 후 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

* 시세 대비 잠재가치: 주변 시세 및 감정가를 고려하여 합리적인 입찰가를 산정할 경우, 시세차익 또는 임대수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 시장 정보와 감정가, 물건의 특성을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

최근 거래된 주변 빌라들의 면적 대비 가격을 참고하되, 본 건의 넓은 면적과 감정가를 우선적으로 반영합니다.

인수해야 할 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 산정합니다.

감정가 155,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 물건의 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 140,000,000원 내외로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.