나이스옥션 법원경매 인천 2024타경534856 [4] 인천광역시 서구 석남동 561-14 1동 지하층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

지하로 내려가는 계단에 먼지가 쌓여 있는 등 출입흔적이 없어 공가로 추정됨(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2024타경534856 (4) 물건 보고서입니다.

1.1. 기본 현황

소재지: 인천광역시 서구 석남동 561-14 1동 지하층1호

용도: 다세대주택

감정가: 49,000,000원

토지면적: 24.11㎡ (약 7.29평)

건물면적: 33.84㎡ (약 10.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 특이사항

중복사건, 대항력있는임차인, 공동담보 건입니다.

지하층에 소재하며, 계단에 먼지가 쌓여 있는 등 출입 흔적이 없어 공가로 추정됩니다. (현황조사서 참조)

2. 입지조건

* 주변 교통: 단지 인근에 다수의 버스 노선이 운행 중이며, 석남동 행정복지센터, 석남초등학교 등 버스정류장이 위치합니다. 인천 지하철 2호선 석남역 이용은 도보로 다소 거리가 있으나, 버스 환승을 통해 접근 가능합니다.

* 편의시설: 석남동 행정복지센터, 보건지소, 지역 내 마트, 편의점, 은행 등 생활 편의시설이 위치하여 일상생활이 편리합니다.

* 교육시설: 석남초등학교, 석남중학교 등이 인근에 소재하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 바로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 공장단지나 유해시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2023년 8월 24일 접수된 주식회사명성벤쳐캐피탈대부의 근저당권(을7)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(가압류, 강제경매, 압류 등)는 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 인수될 수 있습니다. 등기부 요약상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 실제 존재 여부 및 범위에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박은옥

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-22

대항력: 있음

비고: 말소기준권리보다 선순위임.

임차인: 설현주

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-06

대항력: 있음

비고: 말소기준권리보다 선순위임.

임차인 중 대항력이 있으나 보증금/차임이 0원으로 파악되는 경우, 금액이 미상이라도 실제 점유 및 권리관계에 대한 철저한 조사와 주의가 필요합니다.

3.3. 총 인수 보증금

0원

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 인근 다세대주택의 거래 가격은 2026년 1월 기준, 7,700만원(40.98㎡, 1992년식)부터 10,500만원(47.76㎡, 2011년식)까지 형성되어 있습니다.

본건의 건물 면적(33.84㎡)은 최근 거래 사례 중 가장 작은 면적(38.97㎡)보다 작습니다.

최근 거래 사례의 면적당 평균 가격을 고려할 때, 본건의 현재 시세는 약 6,300만원에서 7,400만원 사이로 추정됩니다.

본건의 감정가(49,000,000원)는 현재 시장 시세보다 낮게 책정된 것으로 보입니다. 이는 감정 시점의 시장 상황 또는 본건의 특수성(지하층, 노후도 등)을 반영한 결과일 수 있습니다.

5. 생활정보

건물 준공 연도는 1992년으로, 약 34년 정도 경과한 노후된 건물입니다.

현황 조사 결과 공가로 추정되나, 이는 실제 거주자 유무 및 내부 상태를 직접 확인해야 정확한 판단이 가능합니다.

지하층 소재로 인해 채광, 통풍, 습도 등 일반적인 주거 환경 측면에서 단점이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박 씨와 설 씨가 대항력을 갖추고 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 실제 임대차 관계 및 명도 협상 시 발생할 수 있는 변수를 면밀히 검토해야 합니다.

* 소멸되지 않는 권리 가능성: 등기부상 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 실제 권리 존재 여부 및 영향력을 확인해야 합니다.

* 지하층 소재: 일반적인 선호도가 낮아 환금성에 불리할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 1992년식 건물로, 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공가 추정: 공가 상태일 경우 명도 절차는 간이할 수 있으나, 내부 수리 및 단장 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

* 중복 사건: 동일 물건에 대한 여러 경매 사건이 존재하여, 절차 진행 및 입찰 전략 수립 시 복합적인 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 석남동에 위치한 다세대주택 지하층 경매 물건입니다. 낮은 감정가와 현재 시세 대비 가격 메리트가 있을 수 있으나, 대항력 있는 임차인 존재, 소멸되지 않는 권리 가능성, 지하층 소재, 건물 노후도 등의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인의 실제 권리 관계 및 명도 가능성을 철저히 파악하는 것이 중요합니다. 공가 추정 상태에 대한 현장 조사를 통해 건물 상태를 정확히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 감정가가 현재 시장 시세보다 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 노릴 수 있는 기회입니다.

* 임차인 위험 부담 완화: 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금/차임이 0원이므로, 금전적 인수 부담 없이 명도 절차를 진행할 수 있습니다. (단, 실제 확인 필수)

* 도심 접근성: 인천 서구는 지속적인 개발이 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 49,000,000원 대비 인근 시세가 7,000만원 이상으로 형성되어 있어 가격 메리트가 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 0원이므로 명도에 대한 금전적 부담이 적다는 점을 고려하였습니다. 다만, 지하층 소재, 건물 노후도, 소멸되지 않는 권리 가능성 등의 위험 요소를 감안하여 입찰가를 산정하였습니다.

예상 입찰가: 65,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.