나이스옥션 법원경매 인천 2024타경534856 [1] 인천광역시 서구 석남동 564-2 맘모스연립 에이동 1층103호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

연립주택으로 이용중이며 전유부분의 건물의 표시로 되어 있는 부속건물 지하실 3호 10.74㎡는 집합건축물대장상 공용부분으로 ‘집합건축물대장’을 기준하여 면적을 사정함.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경534856 (1)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 564-2 맘모스연립 에이동 1층 103호

용도: 연립주택

감정가: 179,000,000원

토지면적: 68.30㎡ (약 20.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 81.66㎡ (약 24.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOOOOO (확인 불가)

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항: 연립주택으로 이용중이며 전유부분의 건물의 표시로 되어 있는 부속건물 지하실 3호 10.74㎡는 집합건축물대장상 공용부분으로 ‘집합건축물대장’을 기준으로 면적을 사정함. (감정평가서 참조)

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 석남동에 위치하고 있습니다. 주변으로 석남역(인천2호선)이나 서부여성회관역(인천2호선), 석남IC 등이 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 해당 지역은 연립주택 및 다세대 주택 밀집 지역으로, 주변에 다양한 규모의 주택단지가 형성되어 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-28

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

대항력 있는 임차인이 있으나, 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 해당 임차인의 실제 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 집합건물 등기부 요약

* 등기부채권 총액: 470,000,000원

* 말소기준권리: 2023-08-24 접수된 주식회사명성벤쳐캐피탈대부의 근저당권 (을8)

등기부상 소유권이전, 근저당, 가압류, 강제경매, 압류 등 다수의 권리관계가 확인되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 채권 총액이 상당하므로 권리관계는 더욱 면밀히 분석해야 합니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 주변 유사 건물(한빛빌라, 경성빌라가동, 대명그린빌 등)의 거래가는 2026년 1월 기준으로 77,000,000원에서 105,000,000원 사이에 형성되어 있습니다 [json 데이터 참조]. 이 매물들은 주로 38~47㎡(약 11.5~14.2평)의 전용면적을 가진 다세대 주택들입니다.

본건의 감정가는 179,000,000원으로, 제공된 JSON 데이터의 최근 매매가보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 본건이 연립주택으로, 면적이 81.66㎡ (약 24.70평)으로 더 크기 때문일 수 있습니다. 또한, 제공된 JSON 데이터가 '석남동' 지역의 '다세대' 주택 거래 정보이고, 본건은 '석남동' 지역의 '연립주택'으로 용도 및 건축 형태의 차이가 있을 수 있습니다.

인천 서구 석남동 지역의 전반적인 부동산 시세는 빌라의 경우 13평형(약 43㎡)에 8500만 원에서 1억 1200만 원 선에서 거래되는 것으로 확인됩니다. 최근 매매가 7,700만원~10,500만원(약 11~14평형)은 본건보다 작은 평형대의 시세로 보이며, 본건의 감정가 1억 7,900만원은 더 넓은 면적을 고려했을 때 시세 범위 내에 있을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 석남역, 서부여성회관역 등 대중교통 이용이 편리합니다. 석남IC 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변에 상업시설 및 편의점 등이 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 위치하고 있어 교육 환경도 양호할 것으로 예상됩니다. (추가 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 경매가 중복으로 진행될 수 있어 주의가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 0원에 대항력이 있는 임차인이 존재하며, 이로 인한 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보로 묶인 다른 부동산이 있을 경우, 해당 부동산의 경매 진행 여부에 따라 본건에도 영향을 미칠 수 있습니다.

* 부속건물 지하실: 집합건축물대장상 공용부분으로 처리된 부속건물 지하실 면적(10.74㎡)과 관련하여, 등기부상 전유부분으로 표시된 부분과의 불일치로 인한 문제가 발생할 수 있습니다. 감정평가서 및 건축물대장을 면밀히 검토해야 합니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설이 있는지 추가적인 확인이 필요하나, 현재 검색 결과로는 석남동 지역에 직접적인 혐오시설의 존재가 두드러지게 나타나지는 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 석남동에 위치한 연립주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 감정가는 1억 7,900만 원이며, 이는 면적 대비 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 중복사건, 공동담보, 부속건물 지하실 관련 주의사항 등 권리관계 및 물건 현황에 대한 추가적인 면밀한 분석이 필수적입니다. 특히, 임차인의 실제 점유 및 거주 현황, 보증금 0원이라는 특이사항에 대한 확인이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적: 81.66㎡(약 24.70평)의 건물 면적으로, 가족 단위 거주나 투자 목적에 적합할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 석남역 등 역세권에 위치하며, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 시세 대비 잠재력: 감정가가 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준일 가능성이 있으며, 권리관계 명확화 및 명도 완료 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 179,000,000원입니다.

주변 유사 면적의 연립/다세대 주택 시세가 1억 1,000만 원에서 1억 4,500만 원 선 (2021년~2026년 거래)이며, 제공된 JSON 데이터의 최신 거래가(2026년 1월)는 7,700만 원 ~ 10,500만 원 (약 11~14평형)입니다. 본건의 면적이 훨씬 넓다는 점을 고려하면, 감정가 1억 7,900만 원은 시세보다 약간 높거나 적정 수준으로 보입니다.

대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 0원이므로 인수 부담은 없습니다. 따라서, 권리분석상 명도 대상이 되는 임차인 외에는 추가적인 인수 금액은 없는 것으로 판단됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 179,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 및 권리관계 최종 확인 후 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 175,000,000원

(본 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태, 주변 시세, 권리관계 등을 종합적으로 재확인한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.