나이스옥션 법원경매 인천 2024타경534856 [6] 인천광역시 서구 석남동 563-17 지하층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

1. 전유부분은 집합건축물대장상 발코니 부분(8.64㎡)이 포함돼 등재 되어 있어 ‘집합건축물대장상’의 전유부분을 기준으로 면적을 사정함.(감정평가서 참조)
2. 지하로 내려가는 계단에 먼지가 쌓여 있는 등 출입흔적이 없어 공가로 추정됨(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2024타경534856 (6)

소재지

인천광역시 서구 석남동 563-17 지하층1호

용도

다세대주택

감정가

91,000,000원 (9,100만원)

토지면적

41. 20㎡ (약 12.46평)

토지지분

41. 195㎡ (약 12.46평)

건물면적

54. 36㎡ (약 16.44평)

건물지분

54. 36㎡ (약 16.44평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

OOOOOOOOOOO

특이사항

중복사건, 공동담보

주의사항

1. 전유부분은 집합건축물대장상 발코니 부분(8.64㎡)이 포함되어 있으며, 이를 기준으로 면적이 사정되었음 (감정평가서 참조). 따라서 실제 내부 주거 가능 면적은 감정평가서상 면적과 다소 차이가 있을 수 있습니다.

2. 지하로 내려가는 계단에 먼지가 쌓여 있는 등 출입 흔적이 없어 공가로 추정됨 (현황조사서 참조).

2. 입지조건

소재지

인천광역시 서구 석남동에 위치하고 있습니다.

주변 환경

석남동 지역은 인천 서구 내에서도 주거 기능이 발달한 지역으로, 다양한 편의시설과 주거 인프라가 갖추어져 있습니다.

교통

인천 지하철 7호선 석남역과 서부여성회관역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 버스 노선 또한 다수 운행되고 있어 서울 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

상업시설 및 편의시설

단지 인근으로 거북시장 등 재래시장이 있으며, 홈플러스 등 대형마트와 각종 편의점, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

교육시설

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

3. 권리분석

임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

집합건물 등기부 요약

말소기준권리는 2023년 8월 24일에 접수된 주식회사명성벤쳐캐피탈대부의 근저당권(을6)입니다. 이 근저당권보다 후순위인 갑14 가압류, 갑15 강제경매, 갑17 압류 등은 모두 매각으로 소멸됩니다. 등기부채권 총액은 470,000,000원입니다.

물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있습니다. 다만, 해당 물건에 지상권이 실제 설정되어 있는지 여부는 추가적인 확인이 필요합니다. 전유부분 면적 산정 기준 및 공가 추정에 대한 내용은 주의사항과 동일합니다.

4. 상권분석

지역 특성

인천 서구 석남동은 주거 밀집 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설과 편의 시설이 잘 발달한 곳입니다.

주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 실거래가는 2026년 1월 기준으로 다음과 같습니다.

* 한빛빌라 (전용면적 약 41㎡): 7,700만원

* 경성빌라가동 (전용면적 약 39㎡): 10,000만원

* 대명그린빌 (전용면적 약 48㎡): 10,500만원

이러한 최근 실거래가 데이터는 본건 물건의 감정가(9,100만원)와 비교 시, 시세 대비 잠재적인 가치를 시사합니다.

5. 생활정보

편의시설

단지 인근에 재래시장, 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 풍부하여 주거 생활이 편리합니다.

교통 인프라

인천 지하철 7호선과 인천 2호선의 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보

중복사건 및 공동담보로 진행되는 경매는 절차상 복잡성이 따를 수 있으므로, 해당 물건의 구체적인 경매 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

공가 추정

현황조사 결과 공가로 추정되어 명도에는 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 장기간 공실 상태가 지속될 경우 건물 노후화 등 추가적인 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

발코니 면적 포함

전유부분 면적에 발코니 면적(8.64㎡)이 포함되어 있어, 등기부상 면적과 실제 사용 가능한 내부 면적 간의 차이가 있을 수 있습니다. 이는 실질적인 가치 판단 시 고려해야 할 사항입니다.

혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 물건지의 직접적인 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 산업 단지, 폐기물 처리 시설 등 명확한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 인천 서구 전반적으로 환경 및 기반 시설 관련 이슈가 간헐적으로 제기되는 점은 인지할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 석남동에 위치한 다세대주택으로, 부동산강제경매로 진행 중입니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 낙찰 시 인수되는 권리 부담이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다. 현황 조사 결과 공가로 추정되어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 보입니다. 또한, 전유부분 면적 산정 시 발코니 면적이 포함된 점과 중복사건, 공동담보라는 특이사항은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 최근 인근 지역의 다세대주택 거래 사례를 볼 때, 감정가 대비 시세 차익의 가능성도 엿볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없어 안전합니다.

* 명도 용이성: 현황상 공가로 추정되어 별도의 명도 저항이 없을 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지: 지하철 7호선 역이 인접하여 교통 편의성이 우수합니다.

* 생활 인프라: 시장, 마트, 학교 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 시세 대비 잠재적 가치: 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 경쟁력 있는 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득 가능하여 재산권 행사에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 91,000,000원 (9,100만원)

주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보를 바탕으로 분석한 2026년 1월 기준 인근 다세대주택 실거래가는 다음과 같습니다.

* 한빛빌라 (전용면적 약 41㎡): 7,700만원

* 경성빌라가동 (전용면적 약 39㎡): 10,000만원

* 대명그린빌 (전용면적 약 48㎡): 10,500만원

본건 건물의 전유부분 면적은 54.36㎡이며, 이 중 발코니 면적 8.64㎡가 포함되어 있습니다. 따라서 실제 내부 사용 면적은 약 45.72㎡ (약 13.83평)으로 추정됩니다.

최근 실거래 사례 중 가장 큰 면적(약 48㎡)의 거래가가 10,500만원에 달하며, 본건의 실질적인 내부 면적(약 45.72㎡)이 이와 유사하거나 약간 작은 수준임을 고려할 때, 감정가(9,100만원)는 현재 시세보다 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가

최근 거래된 유사 면적 물건들의 최고 실거래가(10,500만원)와 감정가(9,100만원)를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 실질적인 내부 면적과 입지 조건을 감안하면 경쟁력 있는 입찰을 위해서는 감정가 이상으로 접근하는 것이 필요합니다.

현 시세 및 최근 거래 동향을 반영하여, 9,500만원에서 10,500만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 실제 현장 조사 결과, 입찰 경쟁 상황, 경매 당일 시장 분위기 등에 따라 달라질 수 있는 예상 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.