나이스옥션 법원경매 인천 2024타경534856 [2] 인천광역시 서구 석남동 563-46 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경534856 (2)

* 소재지: 인천광역시 서구 석남동 563-46 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 76,000,000원

* 토지면적: 25.77㎡ (약 7.79평)

* 건물면적: 32.67㎡ (약 9.88평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 본 물건은 인천광역시 서구 석남동에 위치하고 있으며, 서구 지역의 생활권 및 인프라를 공유합니다.

* 석남동 지역은 주거지 밀집 지역으로, 일반적인 도시의 생활 편의시설 및 교통망 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 2월 6일 접수된 주식회사진아파트너스의 가압류 (말소예정)

* 본 건 경매는 2024년 6월 5일 인천지방법원에서 개시된 강제경매입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 홍

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021년 11월 23일

* 배당신고일자: 2023년 12월 27일

* 대항력: 있음

* 상기 임차인은 말소기준권리(2024.02.06.)보다 앞선 2021년 11월 23일에 전입 및 확정일자를 받아 대항력이 존재합니다.

* 감정평가서 요약에 따르면 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 해당 임차인의 보증금이 배당을 통해 전부 변제될 것으로 예상되어 낙찰자가 별도로 인수할 보증금은 없을 가능성이 높다는 의미로 해석됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음, 즉 인수할 지상권 없음)

* 집합건물 등기부 요약에 따르면 다수의 소유권 이전, 가압류, 강제경매, 압류 등의 권리 변동이 있었으며, 현재 본 건 경매 개시 결정 외의 다른 권리들은 말소 예정이거나 말소되었습니다.

4. 상권분석

* 석남동 지역은 다양한 주거 형태가 공존하는 지역으로, 주변에 상업 시설 및 생활 편의 시설이 혼재되어 있습니다.

* 최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례가 존재하는 것으로 보아, 지역 내에서 주택에 대한 꾸준한 수요가 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

* 교통: 본 물건지 주변의 대중교통 접근성 및 주요 도로망 이용 편의성에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 인근에 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)이 분포되어 있을 것으로 예상되나, 구체적인 위치 및 접근성은 별도 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본건 물건지 인근에서 주거 환경에 직접적인 악영향을 줄 만한 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 도시 지역의 특성상 소규모 공장이나 물류 시설 등 생활 불편을 야기할 수 있는 시설이 혼재되어 있을 가능성이 있으므로, 이에 대한 현장 확인이 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 30,000,000원의 임차인이 대항력을 보유하고 있습니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있으나, 법원 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 권리 분석 및 법원 배당표 확인이 필수적입니다.

* 중복사건: 본 건은 중복사건으로 분류되어 있습니다. 이는 동일 물건에 대해 2개 이상의 경매 절차가 진행되는 경우를 의미하며, 절차의 진행 방식 및 배당 등에 있어 복잡성이 수반될 수 있습니다.

* 건물 노후도: 제공된 정보만으로는 정확한 건축 연도를 파악하기 어렵습니다. 유사 사례의 건축 연도(1992년)를 고려할 때, 건물의 노후화로 인한 유지보수 비용 증가 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 석남동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 76,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 '인수 보증금 합계 0원'으로 분석되어 낙찰자가 보증금 부담을 안을 가능성이 낮다는 점은 긍정적입니다. 최근 인근 지역 다세대주택 매매 사례를 고려할 때, 본건의 면적(건물 약 9.88평) 대비 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 낮은 수준으로 형성된 것으로 보입니다. 그러나 임차인 보증금 전액 변제 여부, 건물 상태, 중복사건 존재 등의 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 주요 투자 포인트로 작용합니다.

* 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 바탕으로 적정 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 서구 석남동 지역은 지속적인 주거 수요가 있는 지역으로, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 인근 다세대주택 매매 사례 분석 결과, 본 건의 건물 면적(약 9.88평)을 기준으로 시세는 약 72,300,000원 내외로 추정됩니다.

* 감정가는 76,000,000원입니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 30,000,000원이 법원 배당을 통해 전액 변제될 것으로 예상되어, 낙찰자는 별도의 보증금 인수 부담이 없을 것으로 보입니다.

* 이를 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 68,000,000원 ~ 75,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

* 다만, 법원의 배당 결과에 따라 임차인 보증금의 실제 변제액이 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 법원 배당 명세 확인 및 전문가와 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.