나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511682 [5] 인천광역시 서구 청라동 152-7 청라아리스타 지1층비107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '인천해양경찰서' 서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 6층 지상 10층 건물 내 제지1층 제비101호 외 5개호로서,
- 외벽 : 석재 붙임 및 강화 유리 마감 등
- 내벽 : 내부 인테리어 마감 등
- 창호 : 페어글라스 창호 등임.

이용상태

일련번호 가)~바) : 공히 근린생활시설로 이용 중임. (후첨""건물내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생 설비 및 급배수 설비, 소화 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, ""업무시설(오피스텔),제1,2종근린생활시설"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 10M의 포장도로 및 남측으로 수변공원 인도를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

대상물건 일련번호 가)~바)은 공부상 ‘지1층’으로 등재되어있으나, 현황 ‘1층’ 소재하는 바, 추후 경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 일련번호 가)~라)와 마),바)는 벽체 구분없이 튼상가로 이용 중인 바, 추후 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 공부상 '지1층'으로 등재되어 있으나, 현황 '1층'에 소재함(감정평가서 참조)
2. 목록5.~6은 벽체 구분없이 튼상가로 근린생활시설로 이용 중임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경511682 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO

2. 1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 청라동 152-7 청라아리스타 지1층비107호

용도: 근린상가

감정가: 611,000,000원

토지면적: 15.07㎡ (약 4.56평)

건물면적: 45.23㎡ (약 13.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

3. 입지조건

2. 1. 입지 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '인천해양경찰서' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

3. 2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 3. 인접 도로상태

북측으로 폭 약 10M의 포장도로 및 남측으로 수변공원 인도를 이용하여 출입합니다.

4. 권리분석

4. 1. 등기부상 권리관계

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사의 근저당(2021-06-11, 4,082,000,000원)보다 선순위인 소유권이전(2021-06-11, 주식회사엠이엔씨), 신탁등기 말소(2021-06-11, 주식회사더문) 등이 존재하며, 해당 경매 개시 결정(2025-08-19, 농업협동조합자산관리회사, 3,956,003,383원)은 말소 대상입니다.

4. 2. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 6월 11일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당(을1)입니다.

4. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인 정보는 없습니다.

5. 상권분석

5. 1. 건물 구조 및 이용 현황

철근콘크리트구조의 지하 6층, 지상 10층 건물 내 지1층 비107호이며, 해당 목록은 벽체 구분 없이 튼상가 형태로 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 외벽: 석재 붙임 및 강화 유리 마감 등

* 내벽: 내부 인테리어 마감 등

* 창호: 페어글라스 창호 등

5. 2. 설비 내역

기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 소화 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

5. 3. 주변 상권

주위는 아파트 단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 상업지역으로, 주변에 다양한 상업시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 생활정보

6. 1. 주변 편의시설

* 대형마트: 롯데마트, 홈플러스, 이마트, 코스트코 등 (인근 지역)

* 상업시설: 다양한 근린생활시설, 병원, 학원 등

6. 2. 교통

* 대중교통: 인근 버스정류장 이용 가능

* 향후 개발: 지하철 7호선 연장 사업 진행 중 (2027년 개통 예정)

6. 3. 교육

* 인근 초등학교: 인천청라초등학교 (학군 등급 1.5등급, 전국 상위 14%)

* 인근 중학교: 인천청라중학교 (학업성취도 88.2%, 서구 1위)

7. 잠재적 리스크

7. 1. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)

* 가축사육제한구역

* 경제자유구역

* 성장관리권역

* 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)

7. 2. 공부와의 차이

* 공부상 '지1층'으로 등재되어 있으나, 현황 '1층'에 소재합니다. (감정평가서 참조)

7. 3. 특수물건정보

* 토지거래허가구역

* 공동담보

7. 4. 기타 참고사항

* 목록5~6은 벽체 구분 없이 튼상가로 근린생활시설로 이용 중입니다. (감정평가서 참조)

* 일부 지역 거주 후기에서 화학용품 타는 냄새가 난다는 언급이 있으나, 해당 물건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 청라동에 위치한 근린상가로, 역세권 개발(7호선 연장), 대규모 복합 쇼핑몰(스타필드 청라) 건립 등 지역 개발 호재가 풍부한 지역에 속해 있습니다. 아파트 단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 유동인구가 많고 상권 활성화 가능성이 높습니다. 다만, 공부상 지층이나 현황 1층으로 표시된 점, 벽체 구분 없는 튼상가 형태 등은 권리 분석 및 명도 시 고려해야 할 사항입니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 등 관련 규제를 확인해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 지속적인 개발이 진행 중인 청라국제도시 내 입지.

* 지하철 7호선 연장 사업 및 복합 쇼핑몰 등 교통 및 생활 인프라 확충 기대.

* 아파트 및 오피스텔 밀집 지역으로 상업시설 수요 풍부.

* 근린상가로 다양한 업종 전환 및 활용 가능성.

10. 예상 입찰가

본 보고서에는 시세, 시장 동향, 유사 물건 거래 사례 등에 대한 상세 정보가 포함되어 있지 않아 정확한 예상 입찰가 산정은 어렵습니다. 예상 입찰가 산정 시에는 본 물건의 현황, 권리 분석, 유사 물건의 낙찰가율, 임차인 인수 여부, 명도 저항 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로 이를 제외한 금액으로 산정할 수 있습니다. 정확한 산정을 위해서는 전문가와의 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.