나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1486 [3] 인천광역시 남동구 간석동 216-5 간석리페(1차)도시형생활주택 1동 5층508호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 오피스텔 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물로서,

외벽 : 타일붙임, 몰탈위 페인팅마감 등임.
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

본건 각 호는 공부상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 등 구비되어 있는 것으로 판단되나, 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평판한 사다리형의 토지로서, 도시형생활주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

간석동 216-5 :일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호:인천지방법원 2025타경1486 (3)

물건 소재지:인천광역시 남동구 간석동 216-5 간석리페(1차)도시형생활주택 1동 5층508호

감정가:45,000,000원

경매구분:부동산임의경매

채권자:고OOO

1.2. 건물 정보

용도:도시형생활주택

건물 면적:12.37㎡ (약 3.74평)

건물 구조:철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 (본건 5층)

건축 연도:2011년 (준공: 2013년 3월 20일)

매각 대상:토지/건물 일괄 매각

1.3. 토지 정보

토지 면적:3.70㎡ (약 1.12평)

토지 지분:3.702㎡ (약 1.12평)

토지 이용 현황:도시형생활주택 등의 건부지로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 오피스텔 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본건의 말소기준권리는 2013년 8월 5일 접수된 고창농업협동조합의 근저당권(설정액 51,600,000원)이며, 해당 권리보다 선순위의 권리는 없는 것으로 파악됨. 본 경매로 인해 채무자의 등기사항전부증명서 상의 권리들은 대부분 소멸될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

3.3. 임차인 현황

임차인:변준섭 (변 )

보증금:22,500,000원

차임:0원

전입/확정일자:2020년 11월 23일

배당신고일자:2025년 11월 17일

대항력:없음

권리분석 상 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 간석동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼재된 지역으로, 인근에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 분포하여 유동인구가 있는 편임.

4.2. 건물 이용 현황

건축물대장 상 본건은 도시형생활주택(원룸형주택), 준주택(오피스텔)으로 이용 중이며, 공부상 이용 상태와 실제 이용 상태 간 차이는 없음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 편의점, 마트, 식당 등 근린생활시설이 소재할 것으로 판단됨.

5.2. 주변 시설

본건 주변으로는 공동주택, 오피스텔 및 소규모 근린생활시설이 밀집해 있으며, 간석오거리역 인근의 지역적 특성을 지님. 구체적인 교육, 의료 시설 정보는 별도 확인 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

말소기준권리보다 후순위 권리이므로 낙찰 후 권리상의 문제는 없을 것으로 예상되나, 등기부등본 상의 모든 권리관계는 재확인 필요.

6.2. 현장 확인 리스크

폐문으로 인해 내부 확인이 불가하여 정확한 건물 상태, 설비 내역, 임차인 점유 여부 및 내부 구조 등을 직접 확인하지 못하였음. 이는 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 확인해야 할 사항임.

6.3. 주변 환경 리스크

인근 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음. 다만, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역의 특성 상 소음이나 기타 환경적 요인이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치한 도시형생활주택으로, 간석오거리역 인근에 자리하여 역세권의 장점을 가지는 소형 주거 공간임. 건물 연식이 비교적 신축(2011년 준공)에 해당하며, 소형 면적임을 고려할 때 1인 가구의 주거용 또는 임대수익용으로 활용 가능성이 있음. 다만, 내부 미확인 상태이므로 정확한 가치 판단을 위해서는 현장 조사가 필수적임. 권리관계 상 인수되는 부담은 없는 것으로 분석됨.

8. 투자 포인트

* 간석오거리역 역세권 입지로 대중교통 이용이 편리함.

* 소형 면적(약 3.74평)으로 비교적 적은 금액으로 투자가 가능함.

* 도시형생활주택 및 오피스텔 복합 용도로 임대수익 기대 가능.

* 건축 연도(2011년)가 비교적 최신식에 속함.

9. 예상 입찰가

감정가 45,000,000원을 기준으로, 주변 유사 물건의 시세 및 본건의 소형 면적, 내부 미확인 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 약 42,000,000원 내외로 입찰가를 산정하는 것을 제안함. 이는 낙찰 후 예상되는 수리비 및 제반 비용을 고려한 금액이며, 투자 목적 및 시장 상황에 따라 조정될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.