나이스옥션 법원경매 영월 2025타경1175 [2] 강원특별자치도 영월군 남면 연당리 1277-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영흥 · 평가일 2025.10.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 영월군 남면 연당리 소재 "남면파출소" 서측 원거리에 위치하며, 부근은 주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 대중교통상황은 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 고려해 볼 때 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 부정형 평지로서 전 및 현황 일부 도로로 이용 중이며, 일련번호(2): 사다리형 평지로서 주거용 건부지 및 현황 일부 도로로 이용 중이며, 일련번호(3): 부정형 평지로서 전 및 제시외건물 건부지로 이용 중이며, 일련번호(4): 사다리형 평지로서 제시외건물 건부지로 이용 중이며, 일련번호(5): 부정형 평지로서 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호(1): 현황 본건 북측 및 동측으로 폭 2m내외의 도로(본건 일부 포함)가 소재하며, 일련번호(2): 현황 본건 동측으로 폭 2m내외의 도로(본건 일부 포함)가 소재하며, 일련번호(3,4): 현황 본건 서측으로 폭 2m내외의 도로(일련번호1)가 소재하며, 일련번호(5): 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,3,5): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-03)(100M 사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 일련번호(2,4): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-03)(100M 사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>임.

제시목록 외의 물건

- 본건 일련번호(1,2) 토지 지상에 별첨 "건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물(ㄱ~ㅁ)이 소재함. - 본건 일련번호(1) 토지 지상에 제시외관정이 소재하나 관할 지자체 유선문의 결과 해당 관정은 영월군에서 설치하여 소유하는 것으로 조사되었으며, 구조,규모,용도 등을 고려해 볼 때 본건에 미치는 영향은 미미하다고 판단되는 바 이에 구애없이 감정평가 하였으니 경매진행 시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

일련번호(1): 공부상 지목은 전이나 현황 일부 도로이며, 일련번호(2): 공부상 지목은 대이나 현황 일부 도로이며, 일련번호(3): 공부상 지목은 전이나 현황 일부 제시외건물 건부지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(6): 경량철골조 기타지붕(현황 칼라강판지붕) 단층 건물로서 외벽: 사이딩판넬마감 등, 창호: 새시창호 등, 일련번호(7): 경량철골구조 판넬 및 싱글지붕 단층 건물로서 외벽: 사이딩판넬마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

일련번호(6,7): 공부상 주택으로 이용 중임.

설비내역

일련번호(6,7): 위생설비 및 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

일련번호(6): 본건에 제시외건물(ㅂ,ㅅ)이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 일련번호(6,7) 건물 감정평가와 관련하여 수차례 현장방문 하였으나, 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 곤란하여 부득이 외부에서의 관찰 및 일반건축물대장상의 건축물현황도 등을 기준하여 감정평가 하였으니, 경매진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록 2는 지적경계불분명, 공부상 '대'이나 현황 일부 도로
-목록 2는 목록 6,7의 건물부지 및 마당
-목록 2의 지상에 매각에서 제외된 비닐하우스 1동 소재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영월지원 2025타경1175 (2)

소재지: 강원특별자치도 영월군 남면 연당리 1277-8

물건 종류: 단독주택

감정가: 124,230,000원

토지 면적: 608.00㎡ (약 184평)

건물 면적: 126.10㎡ (약 38평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO (농업협동조합 추정)

특이사항: 공동담보, 제시외 건물 포함 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 건은 강원특별자치도 영월군 남면 연당리 소재 "남면파출소" 서측 원거리에 위치하며, 주변은 주택 및 농경지가 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 버스 정류장과의 거리 및 배차 간격을 고려할 때 보통 수준입니다.

* 토지 이용 현황:

* 일련번호(1): 부정형 평지로서, 공부상 지목은 전이나 현황 일부 도로로 이용 중입니다.

* 일련번호(2): 사다리형 평지로서, 공부상 지목은 대이나 현황 일부 도로로 이용 중이며, 주택 부지 및 마당으로 사용되고 있습니다.

* 일련번호(3, 4, 5): 부정형 또는 사다리형 평지로서, 전 및 제시외 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 북측 및 동측으로 폭 2m 내외의 도로가 소재하며, 일부는 본건 토지를 포함하고 있습니다. 서측으로는 일련번호(1) 토지의 도로가 소재합니다. 일련번호(5) 토지는 지적도상 맹지입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 건 토지는 보전관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(100M), 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 4월 12일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을3, 금 96,000,000원)으로, 본 경매 절차를 통해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 안종길 (안 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 10,000,000원은 법원 배당을 통해 회수하거나, 미회수 시 낙찰자가 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다. (단, 임차인의 상세 현황 및 배당 신고 여부는 추가 확인 필요)

* 총 등기부채권액: 토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 약 122,645,308원입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 영월군 남면의 농촌 지역에 위치하며, 주위에는 주택과 농경지가 분포하고 있습니다. 비교적 한적한 주거 환경을 제공합니다.

* 주요 시설 접근성: "남면파출소"가 인근에 위치하여 치안 확보에 이점이 있습니다. 하지만 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 가능성이 높습니다.

* 유사 부동산 거래 동향: (주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON 데이터 부재로 인해 구체적인 시세 분석이 어렵습니다. 실제 조사 시 인근의 유사 단독주택 및 농가주택 거래 사례를 면밀히 분석할 필요가 있습니다.)

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 인근 남면 소재 초등학교가 있을 수 있으나, 정확한 학군은 추가 확인이 필요합니다.

* 의료 시설: 남면 보건지소 또는 영월군 내 병원 이용이 필요할 수 있습니다.

* 편의 시설: 인근 면 소재지 내 마트, 은행 등 기본적인 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 조용하고 자연 친화적인 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 현황의 불일치: 공부상 지목과 현황 이용 상태(일부 도로, 농경지 등)가 다소 차이가 있어, 향후 지적 정리 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 접근로: 일부 2m 내외의 좁은 도로에 접해 있으며, 일련번호(5) 토지는 맹지입니다. 이는 차량 통행 및 건물 신축 시 어려움을 야기할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 시설: 매각에서 제외된 비닐하우스 1동이 소재하며, 제시외 건물(ㄱ~ㅁ, ㅂ, ㅅ)이 존재합니다. 이들의 철거 또는 원상 복구 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 내부 확인 불가: 감정평가 시 폐문 등으로 인해 내부 확인이 어려웠다는 점은, 실제 건물 상태에 예상치 못한 하자가 있을 가능성을 시사합니다.

* 이용 제한 사항: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 철도보호지구 등 토지 이용 규제가 존재하여 건축 또는 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 강원도 영월군 남면 연당리에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 단독주택으로서의 장점을 가지고 있습니다. 하지만 토지 이용 현황의 불일치, 좁은 도로 접근성, 제시외 물건 존재 등 몇 가지 잠재적 리스크 요인을 안고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 인수 부담은 적을 것으로 보입니다. rural 지역의 조용한 주거 환경을 찾는 실수요자에게는 적합할 수 있으나, 투자 목적이라면 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 608㎡ (약 184평)의 토지는 향후 증축, 개축 또는 추가 시설 설치 등의 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 단독주택으로서의 활용성: 도심의 아파트나 빌라와 달리, 마당을 활용하거나 개인의 라이프스타일에 맞는 공간 조성이 가능합니다.

* 낮은 감정가 대비 넓은 면적: 주변 시세를 면밀히 파악하여, 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받는다면 시세 차익 또는 안정적인 실거주가 가능할 수 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 모든 권리가 말소 기준권리에 의해 정리되므로, 낙찰 후 명도 과정 외에는 복잡한 권리 문제를 걱정할 필요가 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 124,230,000원입니다. 제시된 물건의 토지 및 건물 면적, 그리고 농촌 지역의 입지 특성을 고려할 때, 현재 시세는 감정가 수준 내외로 형성될 것으로 추정됩니다.

다만, 토지 이용 현황의 불일치, 좁은 도로 접근성, 제시외 건물 존재 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가인 124,230,000원을 기준으로, 현장 조사 및 주변 시세 분석을 통해 100,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

경쟁 입찰 상황 및 최종 시세 조사 결과에 따라 변동될 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.