나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4635 [2] 경기도 하남시 덕풍동 833-1 현대지식산업센터한강미사 9층에이9-0067호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 5호선'하남풍산역' 북동측 인근에 위치하며 부근은 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위 환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 남서측 인근에 '하남풍산역'이 소재하고 서측에 위치한 간선도로변을 따라 각종 대중버스정류장이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층, 지상10층 중 지상 9층에이9-0066호,에이 9-0067호,에이 9-0068호로서 외벽 : 치장판넬, 강화유리 및 치장타일 등 마감. 내벽 : 인테리어 마감 등. 창호 : 새시창호 등 마감.

이용상태

기호1),기호2)는 일단의 공장(지식산업센터), 기호3)은 별도의 공장(지식산업센터)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 부정형의 토지로서 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 미사대로(7차선도로)와 접하며, 남동측 및 남서측으로 4차선 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[미사4유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립 승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>,중점경관관리구역(2016-10-06),토지거래계약에관한허가구역(지정 기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정),토지거래계약에 관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기호1)과 기호2)는 일단으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경4635 (2)

* 소재지: 경기도 하남시 덕풍동 833-1 현대지식산업센터한강미사 9층에이9-0067호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 256,000,000원

* 토지면적: 15.55㎡ (약 4.7평)

* 토지지분: 15.55㎡ (약 4.7평)

* 건물면적: 59.60㎡ (약 18.0평)

* 건물지분: 59.6㎡ (약 18.0평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 5호선 '하남풍산역' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경이 양호함.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 남서측 인근에 '하남풍산역'이 소재하고 서측 간선도로변을 따라 대중버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 인접 도로상태: 본건 북동측으로 미사대로(7차선 도로)와 접하며, 남동측 및 남서측으로 4차선 도로와 각각 접해 있어 도로 접근성이 우수함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (하나은행, 2020-01-30)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 구분지상권설정등기(2019.9.20. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

* 말소 예정 권리:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사덕암테크, 2020-01-30)

* 근저당권 (하나은행, 2020-01-30)

* 가압류 (신용보증기금, 2023-03-15)

* 압류 (하남시, 2025-03-18)

* 근저당권 (근로복지공단, 2025-05-15)

* 임의경매 (하나은행, 2025-10-01)

* 가압류 (서울보증보험주식회사, 2025-12-02)

* 가압류 (국민은행, 2025-12-23)

* 총 등기부채권 금액: 3,799,000,217원

* 임차인 현황:

* 임차인: 원

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수되는 임차인 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건은 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설, 아파트 등이 복합적으로 입지한 지역으로, 지역 내 활발한 경제 활동이 예상됨.

* 주요 시설: 하남풍산역(5호선) 이용이 용이하며, 대형 도로망과의 접근성이 뛰어나 물류 및 유통에도 유리한 환경을 갖추고 있음.

* 건물 용도: 지식산업센터(공장)로 이용 중이며, 집합건물로서 다양한 사업체의 입주가 가능한 특성을 지님.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 하남풍산역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설 이용이 가능함.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 추가 검색 결과에서 본건 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 권리: 본 물건은 매수인에게 구분지상권(2019.9.20. 등기)이 인수되는 점이 가장 큰 리스크 요인임. 이에 대한 명확한 권리 관계 확인 및 추가 부담 발생 가능성을 면밀히 검토해야 함.

* 토지이용계획:

* 상대보호구역 (미사4유치원)

* 배출시설설치제한 지역

* 준보전산지

* 과밀억제권역

* 공장설립 승인지역 (2건)

* 중점경관관리구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2건, 지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) - *주의: 아파트 용도 및 외국인/외국법인 주택 매수 관련 제한이나, 본건 용도는 지식산업센터이므로 직접적인 제한보다는 해당 지역의 규제 환경을 시사함.*

* 임대차 관계: 현재 임차인(원 )의 보증금 및 차임이 0원으로 확인되었으나, 임대 관계는 미상으로 명도 절차 진행 시 별도 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 하남시 덕풍동에 위치한 지식산업센터로, 하남풍산역 인근의 우수한 교통 여건과 주변 상업 및 업무 시설과의 접근성이 장점임. 그러나, 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수되는 구분지상권이 존재하여 이는 중요한 권리 분석 대상이며, 향후 매수인의 재산권 행사에 제약이 될 수 있는 잠재적 리스크임. 토지이용계획상 여러 제한 사항이 있으나, 대부분 일반적인 지식산업센터에 적용되는 내용으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 5호선 하남풍산역과 인접하여 출퇴근 및 물류 이동에 유리함.

* 사통팔달 교통망: 미사대로 및 인접 도로망을 통한 광역 접근성이 우수함.

* 성장 가능 지역: 하남시 일대의 개발 계획 및 미래 가치 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 256,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 구분지상권의 가치 하락 요인, 명도 가능성, 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 함. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 가감할 요소는 없음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.