나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4635 [3] 경기도 하남시 덕풍동 833-1 현대지식산업센터한강미사 9층에이9-0068호 지식산업센터 경매

경기도 하남시 미사대로 550 현대지식산업센터 한강미사, 9층에이9-0068호 (지식산업센터) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경4635(성남지원 경매6계). 감정가 256,000,000원, 최저가 179,200,000원. 매각기일은 2026-11-23입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 4635 [3]
소재지	경기도 하남시 덕풍동 833-1 현대지식산업센터한강미사 9층에이9-0068호
도로명주소	경기도 하남시 미사대로 550 현대지식산업센터 한강미사, 9층에이9-0068호
용도	지식산업센터
건물명	현대지식산업센터한강미사
매각기일	2026.11.23
관할법원	성남지원 경매6계 ((031)737-1326(구내:1326))
이용제한	(저촉)상대보호구역, (저촉)준보전산지, 배출시설설치제한지역, (저촉)공장설립승인지역, (접함)개발제한구역, (접함)제1종일반주거지역, (접함)자연녹지지역, 공공주택지구, 지구단위계획구역, 준주거지역, (접함)중로1류(폭 20m~25m), 토지거래계약에관한허가구역, (접함)토지거래계약에관한허가구역, 과밀억제권역, 도시지역, (접함)광로3류(폭 40m~50m), (저촉)중점경관관리구역, (접함)가축사육제한구역, 가축사육제한구역, (접함)지구단위계획구역

경기도 하남시 덕풍동 833-1 현대지식산업센터한강미사 9층에이9-0068호 지식산업센터 경매 물건 이미지

면적

토지면적	15.55㎡ (4.70평)
건물면적	59.60㎡ (18.03평)

금액

감정가	256,000,000원
최저가	179,200,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	17,920,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.10.19	256,000,000원	유찰
2차	2026.11.23	179,200,000원

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 5호선&apos;하남풍산역&apos; 북동측 인근에 위치하며 부근은 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위 환경 양호함.
교통상황: 본건까지 차량진출입 가능하며 남서측 인근에 &apos;하남풍산역&apos;이 소재하고 서측에 위치한 간선도로변을 따라 각종 대중버스정류장이 소재하여 대중교통사정 양호함.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층, 지상10층 중 지상 9층에이9-0066호,에이 9-0067호,에이 9-0068호로서 외벽 : 치장판넬, 강화유리 및 치장타일 등 마감. 내벽 : 인테리어 마감 등. 창호 : 새시창호 등 마감.
이용상태: 기호1),기호2)는 일단의 공장(지식산업센터), 기호3)은 별도의 공장(지식산업센터)임.
설비내역: 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.
토지의 형상 및 이용상태: 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 북동측으로 미사대로(7차선도로)와 접하며, 남동측 및 남서측으로 4차선 도로와 각각 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[미사4유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립 승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>,중점경관관리구역(2016-10-06),토지거래계약에관한허가구역(지정 기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정),토지거래계약에 관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상이며 기호1)과 기호2)는 일단으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

성남지원 2025타경4635 (3)

1.2. 소재지

경기도 하남시 덕풍동 833-1 현대지식산업센터한강미사 9층 에이9-0068호

1.3. 용도

지식산업센터

1.4. 면적

* 토지 면적: 15.55㎡ (약 4.70평)

* 건물 면적: 59.60㎡ (약 18.03평)

1.5. 감정가

256,000,000원

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

주OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 하남시 덕풍동에 위치하며, 지하철 5호선 '하남풍산역' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경이 양호한 편입니다. 현대지식산업센터 한강미사는 대지 약 16,529㎡, 연면적 약 123,897㎡ 규모의 대형 지식산업센터 단지입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 진출입이 용이하며, 남서측 인근에 지하철 5호선 '하남풍산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 서측 간선도로변에 다수의 버스정류장이 위치하여 광역적인 대중교통망을 이용할 수 있습니다. 올림픽대로, 서울외곽순환도로, 강일IC 등 주요 도로 접근성이 뛰어나 서울 강남권으로의 이동이 용이합니다.

2.3. 인접 도로

본건은 북동측으로 7차선 도로인 미사대로와 접하고 있으며, 남동측 및 남서측으로는 각각 4차선 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 1번 근저당권 (하나은행, 2020년 1월 30일 접수)

3.2. 인수되는 권리

* 구분지상권: 을구 1번 구분지상권설정등기 (2019년 9월 20일 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 토지 사용에 대한 권리이므로 매수인이 부담해야 할 중요한 권리입니다.

3.3. 말소되는 권리

* 소유권이전(신탁등기말소)

* 근저당권 (하나은행)

* 가압류 (신용보증기금, 서울보증보험주식회사, 국민은행)

* 압류 (하남시)

* 임의경매 (하나은행)

3.4. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 약 3,766,001,217원입니다.

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 원완연

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없으나, 임대관계가 미상인 점을 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 상태

본건은 현대지식산업센터 내에 위치한 지식산업센터로, 공장(지식산업센터) 용도로 이용 중입니다.

4.2. 주변 시설

인근 지역은 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설, 아파트 등이 밀집해 있어 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다. 스타필드 하남, 이마트 하남점, 롯데시네마 하남미사 등 대형 상업 및 문화 시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건물 및 단지 내에는 다양한 상업시설과 편의시설이 입점해 있습니다. 또한, 인근에 대형 쇼핑몰인 스타필드 하남과 이마트, 롯데시네마 등이 있어 쇼핑, 문화생활, 외식 등 다채로운 여가를 즐길 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본건 소재지 인근에는 '미사4유치원'이 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 구분지상권

가장 중요한 리스크 요인은 2019년 9월 20일 등기된 구분지상권이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 해당 토지에 대한 소유권 행사에 제약이 발생할 수 있으며, 지식산업센터의 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 높은 총 채권액

등기부상 총 채권액이 약 37억 원에 달하여, 경매 진행 중 채권자의 취하 가능성이 있거나 낙찰 후에도 복잡한 권리관계로 인한 추가적인 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.)이 존재합니다. 다만, 해당 허가대상은 아파트 용도 또는 외국인 대상 주택 매수에 한정되어 있어 본건 지식산업센터 매각에 직접적인 영향을 미치지는 않을 것으로 보이나, 관련 법규 및 지역 규제 변동사항을 지속적으로 확인해야 합니다.

* 상대보호구역(미사4유치원)이 인접해 있습니다.

* 과밀억제권역, 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다.

6.4. 혐오시설 관련

하남시에는 유니온파크(복합 환경기초시설)가 운영되고 있으나, 이는 지하화 및 주민 편의시설 조성을 통해 혐오시설 이미지를 개선하고 지역 랜드마크로 활용되고 있습니다. 본건 소재지와 유니온파크 간의 직접적인 인접성이나 영향에 대한 구체적인 정보는 없으나, 지역 전체 개발 계획에서 고려될 수 있는 요소입니다.

7. 종합 의견

본건 현대지식산업센터 한강미사 A9-0068호는 지하철 5호선 하남풍산역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 우수하고, 주변 상업 및 업무 시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있는 입지적 강점을 가지고 있습니다. 또한, 지식산업센터로서의 용도 적합성과 양호한 주위 환경을 갖추고 있습니다.

그러나 가장 큰 문제점은 매수인에게 인수되는 구분지상권으로 인해 토지 이용에 제약이 발생할 수 있다는 점입니다. 이는 물건의 가치를 크게 하락시키는 요인이 될 수 있으므로, 인수되는 구분지상권의 구체적인 내용과 영향 범위에 대한 철저한 검토가 필수적입니다. 총 채권액이 매우 높아 경매 진행 과정에서의 변수도 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 5호선 하남풍산역 도보 약 9분 거리에 위치하여 출퇴근 및 물류 이동이 용이합니다.

8.2. 미래 가치

미사지구는 지속적인 개발과 함께 첨단 산업 및 비즈니스 중심지로 성장하고 있으며, 향후 잠재력이 높은 지역입니다.

8.3. 대규모 단지 인프라

현대지식산업센터 한강미사는 대규모 단지로, 다양한 편의시설 및 업무 지원 인프라를 갖추고 있어 입주 기업의 만족도를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2억 5천 6백만 원입니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

그러나 매수인에게 인수되는 구분지상권이라는 중대한 권리가 존재하므로, 이는 부동산 가치에 상당한 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 이로 인해 시세 대비 할인된 가격으로 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

구체적인 입찰가 산정은 인수되는 구분지상권의 정확한 내용(목적, 존속기간, 범위 등)을 파악하고, 하남풍산역 인근 유사 지식산업센터의 최근 실거래가 및 시장 상황을 면밀히 분석한 후 결정해야 합니다.

이러한 리스크를 고려할 때, 감정가 대비 70%~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 예를 들어, 약 1억 7,920만 원 ~ 2억 480만 원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

본 물건은 인수되는 권리사항에 대한 철저한 사전 조사와 분석이 선행되어야 하는 고위험 고수익 투자 대상이 될 수 있습니다.1. 물건 기본정보