나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21087 [4] 전북특별자치도 군산시 내흥동 911-1 1층 109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 내흥동 군산역 서측 인근에 소재하며, 주변은 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설, 상업나지, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층중 1층 101호 외 로서
외 벽 : 돌붙임 및 드라이비트, 강화유리 등 마감.
내 벽 : 드라이비트, 석고보드 위 페인팅, 타일, 인테리어 등 마감.
창 호 : 강화유리창 등

이용상태

본건은 근린생활시설(기호1: 영무파라드 홍보관, 기호2~4: 공실, 기호5,6: 역전할머니맥주1982, 기호7,8: 로얄휘트니스)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 엘리베이터, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형평지로서 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측 및 서측으로 폭 약 20m, 12m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 일반상업지역(군산 신역세권) , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 가축사육제한구역(양 사슴 소 젖소 닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 택지개발지구(신역세권)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -

물건 비고

1.일괄매각
2.목록5,6은 상호간 내벽이 설치되어 있지 아니하며 술집으로 이용중임(경계 구분없이 사용하고 있으나 위치와 면적이 특정가능함)(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경21087 (4)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소재지: 전북특별자치도 군산시 내흥동 911-1 (신주소: 전북특별자치도 군산시 역전1길 26 (내흥동)) 1층 109호

용도: 제1종 근린생활시설

감정가: 59,200,000 원

토지면적: 105.90㎡ (약 32.03평)

건물면적: 90.91㎡ (약 27.50평)

건물구조: 철근콘크리트구조, 2층 중 1층

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(20~25m), 중로3류(12~15m) 접합, 가축사육제한구역, 택지개발지구(신역세권)

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 전북 군산시 역전역 서측 인근에 소재하며, 주변은 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설, 상업나지, 학교, 공원 등이 혼재된 지역임.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통인 편임.

도로 상태: 본건은 동측 및 서측으로 폭 약 20m, 12m의 도로와 접해 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1. 수협엔피엘대부주식회사 근저당권 (2023-11-28 접수)

등기부 요약:

* 소유권보존: 유한회사구오디벨롭먼트 (2023-11-28)

* 근저당권: 수협엔피엘대부주식회사 (총 1,516,000,000원), 유한회사오케이주류 (118,000,000원), 최동수 (174,600,000원)

* 가압류: 주식회사이강건설 (103,000,000원), 신한카드주식회사 (75,578,146원), 박견수 (108,000,000원), 김재원 (120,000,000원)

* 압류: 군산세무서장

* 임의경매개시결정: 군산시수산업협동조합 (2025-07-08)

총 등기부채권액: 2,215,178,146원

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 모든 등기부상 권리는 말소될 예정임.

임차인 현황:

* 임차인: 양승연 (양 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 2,500,000원

* 전입/사업자 등록일: 2025-03-10

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 양승연은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨.

1.3. 상권분석

지역 특징: 본건은 군산 역세권 개발 지역 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 배후수요가 예상되는 지역임.

주요 이용 현황: 본 건물은 제1종 근린생활시설로, 현재 '역전할머니맥주1982', '로얄휘트니스' 등이 입점해 있으며, 일부 공실 및 홍보관으로 이용 중임.

특이사항: 목록 5, 6호 (전유부 109호, 110호)는 상호 간 내벽이 설치되어 있지 않고 술집으로 이용 중이며, 경계 구분 없이 사용되나 위치와 면적 특정 가능함.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변에 아파트 단지와 오피스텔이 다수 분포하고 있어 관련 배후수요가 풍부할 것으로 보이며, 근린생활시설로서 다양한 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됨.

교육시설: 주변에 학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편임.

문화/녹지시설: 주변에 공원이 소재하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

권리관계: 등기부상 채권 총액이 매우 높아 채권자 수가 많고, 2025년 7월 8일에 임의경매가 개시되어 권리 관계가 복잡한 편임.

건물 이용 상태: 일부 호실(5, 6호)의 경우 내부 벽체가 없고 술집으로 사용되고 있어, 향후 임대 또는 용도 변경 시 고려가 필요할 수 있음.

공실 가능성: 일부 호실이 공실 상태로 파악되며, 임대차 관계가 미상인 점은 공실 장기화 가능성을 시사할 수 있음.

혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전북 군산시 역세권 개발 지역에 위치한 제1종 근린생활시설로, 입지 조건 및 교통 여건은 보통 수준임. 건물은 철근콘크리트 구조로 비교적 신축(사용승인 2023.10.26)에 해당하며, 다양한 근린생활시설로 활용되고 있음. 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 권리는 없음. 임차인 양승연은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨. 다만, 일부 호실의 내부 벽체 미설치 및 술집 이용 현황, 일부 공실 등은 임대 운영 시 고려가 필요한 부분임.

1.7. 투자 포인트

군산 역세권 개발 계획에 따른 향후 가치 상승 기대.

비교적 신축 건물로 유지보수 비용 절감 가능성.

다양한 근린생활시설 입점으로 인한 임대 수요 확보 가능성.

일부 호실(5, 6호)의 공간 활용도 개선을 통한 가치 증대 여지.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하며, 본 물건의 경우 인수 보증금이 0원이므로 이를 별도로 고려할 필요는 없음.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 임대료 수준, 공실 현황, 주변 시세, 향후 개발 계획 등을 면밀히 검토해야 함.

본 물건은 감정가 59,200,000원에 비해 채권 총액이 매우 높은 점을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

따라서, 임차인 보증금(20,000,000원)을 제외한 금액으로, 향후 예상 임대 수익률, 낙찰 후 명도 비용, 세금 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.