나이스옥션 법원경매 전주 2025타경899 [2] 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동1가 1107-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 2)는 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동1가 소재 "아중초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 다가구주택 및 단독주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스승강장 및 인교로가 위치하여 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 등고평탄하며, "대(상업용 건물용지)"로 이용중입니다.

인접 도로상태

남동측 및 북동측으로 폭 약 10~12미터 정도의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2022-01-28)(아중), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3-나) 철골조 평슬래브지붕 단층으로서, 외벽: 드라이비트 마감, 내벽,천장: 내부 인테리어 등 마감, 바닥: 타일 등 마감, 창호: 새시창입니다. ㉠) 경량철골조 판넬지붕 단층 입니다.

이용상태

일련번호 3-나): 근린생활시설(일반음식점), ㉠): 창고.

설비내역

일련번호 3-나)에 위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도 및 사진"과 같이 일련번호 3-나)의 부합물(㉠)이 소재 합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 일련번호 3-나)의 외부에 별첨 사진용지와 같이 외부시설물(테라스 및 진입통로)이 소재하는바 본건 평가에 감안하여 감정평가하였습니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1-가)는 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 소재 "전주상업정보 고등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

일련번호 1-가) 까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스승강장 및 백제대로, 따박 골로 등이 위치하여 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호 1-가) 철근콘크리트 옹벽조 슬래브지붕 16층 중 제3층 제305호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽,천장: 벽지 등 마감, 바닥: 장판 등 마감, 창호: 새시창입니다.

이용상태

일련번호 1-가) 아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스보일러에 의한 난방 설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 등고 평탄하며, "대(아파트 건물부지)"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 백제대로에 접하며, 남측 및 동측으로 접한 2차선 아스팔트포장 도로를 통해 진·출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(2017-06-30), 지구단위계획구역(전주 화산), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(전주영상미디어고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(전주영상미디어고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(감정서상 ㉠) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경899 (2)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동1가 1107-3 (신주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 인교로 43)

용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점, 창고)

감정가: 252,073,440원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OO (유해상)

토지면적: 181.50㎡ (약 55평)

건물면적: 108.88㎡ (약 33평) (본건물), 3.00㎡ (제시외 건물 - 창고)

특이사항: 일괄매각, 제시외 건물(감정서상 ㉠) 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동1가에 소재하며, "아중초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장 및 인교로가 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전주시 전체적으로는 KTX 전주역이 위치하여 전국으로의 이동이 용이하며, 시내버스 노선이 잘 갖추어져 있습니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 남동측 및 북동측으로 폭 약 10~12미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 7월 7일 접수된 동부새마을금고의 근저당권 (200,000,000원)입니다. 그 외 후순위 근저당권, 가압류, 임의경매 개시결정 등기 등은 모두 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

등기부채권 총액: 292,531,268원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

(주의) 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 우아동1가는 주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 아중초등학교 및 일부 학교가 인근에 있어 지역 생활 상권이 형성되어 있습니다. 과거 홈플러스 전주점 개점으로 인한 상권 활성화 기대감이 있었으나, 주변 입지 및 정책 등으로 인해 큰 변화는 없었다는 분석도 있습니다. 전주시 전체적으로는 신시가지 상권이 사업체당 연매출액이 높은 것으로 나타났으나, 지역 생활 상권으로서의 기능은 유지하고 있습니다.

4.2. 경쟁 환경

인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 경쟁 환경이 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 아중초등학교가 있으며, 일반적인 주택 및 상가 혼용지대의 편의시설을 이용할 수 있습니다. 홈플러스 전주점이 차량으로 접근 가능한 거리에 위치합니다.

5.2. 교육시설

아중초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 의료시설

도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 종합병원 및 의원급 의료시설이 다수 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설

조사 결과, 본건 주변에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 과거 우아동 지역에 쓰레기매립장(호동골)이 있었으나, 현재는 체육시설 및 정원 등으로 활용 또는 계획 중에 있어 직접적인 부정적 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

6.2. 임대 공실 가능성

상가 및 근린생활시설의 경우, 경기 변동 및 상권 활성화 정도에 따라 공실 리스크가 발생할 수 있습니다. 임대 관계가 미상인 점을 감안할 때, 임차인 구성 및 계약 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.3. 건물 노후화

건물 사용승인일이 2001년 4월 19일로, 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구 우아동1가에 위치한 근린생활시설로, 아중초등학교 인근에 자리하고 있으며 교통 및 도로 접근성이 양호합니다. 일괄매각 대상이며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되어 낙찰자가 부담할 인수 권리는 없습니다. 현재 임대관계는 미상으로, 임차인 현황 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다. 상권은 지역 생활 중심지로 기능하고 있으며, 주변에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 전주시 덕진구 우아동, 아중초등학교 인근의 주택 및 상가 혼용지대로, 생활 기반 시설 접근성이 양호합니다.

* 권리관계: 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 권리 분석으로, 낙찰 후 인수 부담이 없습니다.

* 활용도: 현재 근린생활시설(일반음식점) 및 창고로 이용 중이며, 향후 다양한 업종 전환 또는 재건축 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 가격: 감정가 2억 5,207만 원으로, 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다. (주변 시세는 검색 결과에서 다양하게 제시되어 있으나, 정확한 비교 분석은 추가적인 시장 조사 필요)

9. 예상 입찰가

감정가 252,073,440원을 기준으로, 본 건의 잠재적 가치와 향후 활용 가능성, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수할 보증금은 없으며, 총 채무액은 292,531,268원입니다. 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수를 고려하여 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해 볼 수 있으나, 보수적인 접근을 위해 감정가를 기준으로 한 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 것을 제안합니다. (이는 일반적인 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문 및 최신 시장 동향 분석이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.