나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21087 [2] 전북특별자치도 군산시 내흥동 911-1 1층 103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 내흥동 군산역 서측 인근에 소재하며, 주변은 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설, 상업나지, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층중 1층 101호 외 로서
외 벽 : 돌붙임 및 드라이비트, 강화유리 등 마감.
내 벽 : 드라이비트, 석고보드 위 페인팅, 타일, 인테리어 등 마감.
창 호 : 강화유리창 등

이용상태

본건은 근린생활시설(기호1: 영무파라드 홍보관, 기호2~4: 공실, 기호5,6: 역전할머니맥주1982, 기호7,8: 로얄휘트니스)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 엘리베이터, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형평지로서 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측 및 서측으로 폭 약 20m, 12m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 일반상업지역(군산 신역세권) , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 가축사육제한구역(양 사슴 소 젖소 닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 택지개발지구(신역세권)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -

물건 비고

현황 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전북특별자치도 군산시 내흥동 911-1, 1층 103호에 소재하는 근린상가입니다.

사건번호는 군산지원 2025타경21087 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 356,000,000원입니다.

토지 면적은 60.70㎡ (약 18.36평)이며, 건물 면적은 52.00㎡ (약 15.73평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

채권자는 군OOOOOOOOO입니다.

건물은 철근콘크리트구조로 2023년 10월 26일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

총 건축물 면적은 998.5981㎡ 입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 전북특별자치도 군산시 내흥동 군산역 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 상업 나지, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 지니고 있습니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 간선도로와 버스 승강장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지는 동측과 서측으로 각각 폭 약 20m, 12m의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로 1류, 중로 3류 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 택지개발지구(신역세권)에 해당합니다.

주변 시설에 대한 초기 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 11월 28일에 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 근저당권(을2) 및 다수의 가압류, 압류 등기(갑3, 갑4, 갑6, 갑7, 갑8)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 2024년 3월 14일에 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(을2)은 말소기준권리보다 늦으나, 명확한 말소 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

특히, 2024년 03월 14일 접수된 소유권이전청구권가등기(갑2, 유한회사오케이주류, 매매예약)는 말소 표시가 없어 인수될 가능성이 있으므로, 이는 투자 시 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

임차인 현황으로는 유한회사이루리홀딩스가 보증금 0원, 차임 1,300,000원에 2025년 06월 09일 전입(사업일자)하였으나, 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다. 따라서 해당 임차인으로 인해 인수되는 보증금은 없습니다.

총 등기부채권액은 1,922,578,146원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 군산역 서측 인근 지역은 아파트, 오피스텔 등 주거 시설과 상업 시설이 공존하는 복합 상권입니다.

현재 본 건은 근린생활시설로 이용 중이며, 일부 호실은 공실(기호2~4)로 파악되었으나, '역전할머니맥주1982'(기호5,6) 및 '로얄휘트니스'(기호7,8) 등 점포와 '영무파라드 홍보관'(기호1)이 입점해 있어 업종 다양성을 보여줍니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구(신역세권)에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

군산역 인근이라는 지리적 이점과 함께, 주변의 주거단지와 상업시설들로 인해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 공동담보 물건으로, 채무 변제를 위해 다른 담보물건들이 함께 경매에 나올 가능성이 있습니다.

현재 건물 일부가 공실 상태로, 신규 임차인 확보 또는 기존 임차인 유치에 노력이 필요할 수 있습니다.

가장 큰 리스크 요인은 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기(매매예약)의 존재입니다. 이 가등기가 실현될 경우 소유권에 영향을 미칠 수 있으므로, 해당 가등기의 내용과 이행 가능성을 철저히 파악해야 합니다.

감정가 대비 총 채무액이 매우 높은 편이어서, 경매 진행 과정에서 채무 관련 변동이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 군산 역세권 신역세권 개발지구 내 일반상업지역에 위치한 신축(2023년 사용승인) 근린상가로, 미래 가치 상승 잠재력이 기대되는 곳입니다.

교통 및 주변 환경이 양호하며, 권리관계는 말소기준권리 이후의 채권들은 대부분 소멸될 예정입니다.

다만, 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기(매매예약)가 존재하므로, 이는 인수될 수 있는 위험 요소입니다.

현재 일부 공실 상태이나, 역세권 상권의 특성상 유동인구 확보 가능성은 긍정적으로 볼 수 있습니다.

권리관계 분석 시 가등기 부분을 최우선으로 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 개발 예정지 내 위치하여 미래 가치 상승 기대

비교적 신축 건물(2023년 사용승인)로 상품성 우수

대항력 있는 임차인이 없어 명도 용이 (보증금 인수 없음)

일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 상업 시설 운영에 유리

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 356,000,000원을 기준으로 산정할 수 있습니다.

시세, 주변 상권 활성화 정도, 공실률, 그리고 인수될 수 있는 가등기의 위험 부담 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 정확한 시세 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

일반적으로 감정가의 80% ~ 100% 범위를 고려하되, 위험 요소를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.