나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9555 [2] 경상북도 영천시 교촌동 119 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 화남면 선천리 소재 <선천교> 동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 교촌동 소재 <충혼탑> 동측 인근에 위치하며, 주위일대는 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 소형차량 및 농기계 접근 가능하며, 인근에 간선도로를 통하여 타지역으로 진출입 가능함.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

남측 하향 완경사지대 내에 위치하는 부정형의 토지로서, 휴경지임.

형태 및 이용상태

남측 하향 완경사 지대이나, 인접지와 대체로 평탄한 사다리형의 토지로 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 막다른 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-11-30)(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 별첨 "지적 및 건물개황도", “사진용지“와 같이 제시외건물이 소재하여 이를 개략적으로 실측한 후 감정평가하였으니, 경매진행시 소유권 및 일괄 경매여부를 확인하시기 바람.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기 타 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기 타 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 블록조 강판지붕 지상 1층건으로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 내벽: 벽지도배 등 바닥: 장판지 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 보일러에의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 토지상에 별첨 "지적 및 건물개황도", “사진용지“와 같이 제시외건물이 소재하여 이를 개략적으로 실측한 후 감정평가하였으니, 경매진행시 소유권 및 일괄 경매여부를 확인하시기 바람.

공부와의 차이

공부상 기호(가) 건물은 기와지붕이나, 실제: 강판지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기 타 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함 매각. 목록2 지분매각. 공유자 우선매수권 없음. 목록3 건물은 공부상 ‘기와지붕’이나 실제로 ‘강판지붕’임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9555 (2)

* 소재지: 경상북도 영천시 교촌동 119

* 용도: 단독주택

* 감정가: 60,576,100원

* 토지면적: 169.00㎡ (약 51.12평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물면적: 37.80㎡ (약 11.43평)

* 건물 제시외면적: 30.10㎡ (약 9.10평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 영천농업협동조합 (등기부채권 총액: 67,528,369원)

* 특이사항: 공유자우선매수신고

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함 매각. 목록2 지분매각. 공유자 우선매수권 없음. 목록3 건물은 공부상 ‘기와지붕’이나 실제로 ‘강판지붕’임.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 영천시 교촌동 소재 <충혼탑> 동측 인근에 위치하며, 주변 일대는 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다. (별첨 감정평가서 요약에 따르면, 선천교 동측 인근에 위치하며 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재되어 있어 입지 여건 및 주위 환경은 보통입니다.)

* 교통상황: 본건까지 소형차량 및 농기계 접근이 가능하며, 인근 간선도로를 통해 타 지역으로의 진출입이 용이합니다. 차량 접근은 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통시됩니다.

* 도로상태: 본건은 지적도상 맹지이나, 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 막다른 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전 축종 300m 이내 제한), 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다. (또 다른 요약 정보에는 계획관리지역, 성장관리계획구역으로 언급되어 있습니다.)

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2024년 7월 31일자 하나카드주식회사의 가압류(갑18)이며, 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 현재 다수의 가압류(하나카드, 경북신용보증재단, 우리카드, 서민금융진흥원)와 강제경매(영천농업협동조합)가 설정되어 있습니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 7월 31일자 하나카드주식회사의 가압류(갑4)이며, 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 현황 정보상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 하지만, '기타참고사항(임대관례 및 기타)' 항목에서는 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있습니다.

* * 임차인 중 대항력이 있으나 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 문제가 발생할 수 있으므로 이에 대한 철저한 사전 확인이 필요합니다.

* 특이사항:

* 공유자우선매수신고가 접수되어 있습니다. 이는 법적으로 정해진 기한 내에 공유자가 우선적으로 해당 물건을 매수할 수 있는 권리를 행사할 수 있음을 의미합니다.

* 다만, '주의사항' 및 '물건명세서 참고사항'에 '목록2 지분매각. 공유자 우선매수권 없음'으로 기재되어 있어, 실제 공유자 우선매수권 행사 가능 여부는 명확히 확인해야 할 부분입니다.

* 목록3 건물은 공부상 '기와지붕'이나 실제로는 '강판지붕'으로 확인되어 공부와의 차이가 있습니다.

* 제시외 건물도 포함하여 매각됩니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 동향:

* 제공된 최근 매매 JSON 정보는 '늘봄아트빌' (2013년식, 다세대 주택, 전용면적 70.56㎡)에 대한 것으로, 2026년 3월 103,500,000원, 2026년 6월 125,000,000원에 거래되었습니다.

* 이는 본건(단독주택, 건물면적 37.80㎡)과는 건물 유형 및 면적이 상이하므로 직접적인 시세 비교는 어렵습니다.

* 다만, 해당 지역의 다세대 주택 시세가 상승세를 보이고 있다는 점은 긍정적인 시장 환경을 시사합니다. 본건의 경우, 상대적으로 작은 건물 면적에 비해 토지 면적이 넓어 토지 가치에 대한 평가가 중요할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 시설:

* 본건은 경상북도 영천시 교촌동에 위치하며, 주변에 <충혼탑> 등 지역 내 주요 시설이 있습니다.

* 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 접근은 가능합니다.

* 소형차량 및 농기계 접근이 가능한 점으로 미루어 보아, 농촌 지역 또는 준농촌 지역의 특성을 일부 가지고 있습니다.

* 혐오시설 검색 결과:

* 주변 지역에 대한 검색 결과, 영천시 그린환경센터가 과거 혐오시설로 인식되었으나 시설 개선을 통해 등산 명소로 재탄생했다는 정보가 있습니다. 또한, 과거 대구 인근 영세 공장들의 난립으로 인한 공해 및 폐기물 문제가 지적된 바 있습니다. 그러나 현재 본건 소재지인 교촌동 119번지 인근에 직접적으로 거주 환경에 영향을 줄 만한 혐오시설이 밀집해 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공유자 우선매수권: 공유자우선매수신고가 접수되어 있어, 입찰 참여 시 공유자의 우선 매수 권리 행사 가능성을 염두에 두어야 합니다. (단, '목록2 지분매각. 공유자 우선매수권 없음' 문구로 인해 실제 행사 가능 여부는 명확히 확인 필요)

* 미상 임대료: 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 현재 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임 수준 등을 파악하지 못할 경우 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 건물 지붕 재질이 공부상(기와지붕)과 실제(강판지붕)가 상이하여, 추후 하자 보수 및 유지보수 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물이 포함 매각되므로, 해당 건물의 법적 문제(철거, 양성화 등) 및 유지보수 비용을 고려해야 합니다.

* 지분 매각: '목록2 지분매각' 표기가 있어, 토지 전체 소유권이 아닌 지분으로 매각되는 부분에 대한 법적 절차 및 권리 관계를 명확히 이해해야 합니다. (단, '토지/건물일괄매각'이라는 점을 감안할 때, 이는 전체 소유권의 일부를 지분으로 매각하는 것으로 해석될 수 있으며, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 영천시 교촌동에 위치한 단독주택으로, 비교적 작은 규모의 건물과 넓은 토지를 함께 매각하는 건입니다. 현재 다수의 가압류와 강제경매가 설정되어 있어 말소기준권리 이후 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 공유자우선매수신고, 임대관계 미상, 공부와의 차이 등 주의 깊게 검토해야 할 리스크 요인이 존재합니다. 주변 지역의 다세대 주택 시세는 상승세를 보이고 있으나, 본건은 단독주택이라는 점에서 직접적인 비교는 어렵습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 비교적 작은 건물 면적 대비 넓은 토지 면적(약 51평)을 보유하고 있어, 향후 토지 가치 상승 또는 건축 행위 등을 고려할 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 주변 지역의 시세 동향이 긍정적이며, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 향후 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다. (단, 지분 매각 관련 사항은 추가 확인 필요)

9. 예상 입찰가

* 감정가: 60,576,100원

* 시세 분석:

* 제공된 주변 다세대 주택의 최근 매매 사례(2026년 3월 103,500,000원, 2026년 6월 125,000,000원)는 본건과 주택 유형이 달라 직접적인 비교 가치가 제한적입니다. 해당 사례는 전용면적 70.56㎡ 기준이며, 평당 약 146만 원 ~ 177만 원 수준으로 분석됩니다.

* 본건은 단독주택으로 건물 면적이 37.80㎡ (약 11.43평)에 불과하며, 토지 면적은 169.00㎡ (약 51.12평)입니다.

* 건물의 노후도, 공부와의 차이(지붕 재질), 제시외 건물 존재, 공유자 우선매수 및 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 접근이 합리적일 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 55,000,000원 ~ 68,000,000원

* 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 산정된 것이며, 현장 조사 및 추가적인 권리 관계 확인을 통해 변동될 수 있습니다. 특히 임대 관계 미상인 부분에 대한 조사 결과에 따라 입찰가 결정에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

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