나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10190 [2] 경상남도 통영시 용남면 화삼리 1041-2 미진이지비아 101동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1)은 경상남도 통영시 무전동 소재 '통영우체국' 남서측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택, 근린생활시설, 위락시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호(2)는 경상남도 통영시 용남면 화삼리 소재 ‘화포마을’ 북서측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

공히 단지내 차량 등의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호(1)은 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물 중 11층 1102호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 등 마감, 창 호 : 새시창호입니다. 일련번호(2)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 11층 1103호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 등 마감, 창 호 : 새시창호입니다. 일련번호(3)은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 5층 502호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 마감, 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

공히 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역

공히 제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 각층 소화전, 공동 승강기 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지 일련번호(1)은 세장형 평지의 토지로서, '공동주택 건부지'로 이용 중입니다. 일련번호(2)는 부정형 완경사지의 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 '공동주택(아파트) 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 일련번호(1)은 사면으로 포장도로와 접합니다. 일련번호(2)는 북동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 토지 일련번호(1) : 도시지역, 준주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호(2) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 공동주택(아파트)은 공히 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 통영지원 2026타경10190 (2)

소재지: 경상남도 통영시 용남면 화삼리 1041-2 미진이지비아 101동 11층1103호

용도: 아파트

감정가: 165,000,000원

토지면적: 41.52㎡ (약 12.56평)

건물면적: 77.61㎡ (약 23.48평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경상남도 통영시 용남면 화삼리에 위치하며, '통영우체국' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 근린생활시설, 위락시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타납니다. 또한 '화포마을' 북서측 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 등으로의 접근성은 용이한 편이며, 인근 도로망을 통한 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 편리할 것으로 예상됩니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변시설

본건이 위치한 지역은 공동주택, 근린생활시설, 위락시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 또한 일부 농경지도 분포하고 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 혐오시설로 간주될 만한 대규모 공장이나 유해 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2025년 02월 13일 접수된 진주저축은행의 근저당권(을13)입니다. 매각으로 인해 을13 근저당권, 갑4 가압류, 갑5 가압류, 갑6 임의경매 등기 등이 모두 말소될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 본건에는 해당 사항이 없습니다.

3.2. 임차인현황

임차인으로 박인환 씨가 확인되었습니다. 전입일자는 2011년 02월 10일이며, 대항력을 보유하고 있습니다.

* 임차인: 박인환

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2011-02-10

* 대항력: 있음

* 비고:

주의: 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 일반적인 임대차 계약과 다르므로, 명도 과정 및 인수 여부에 대해 신중한 검토와 주의가 필요합니다.

3.3. 총채권액및인수채무

등기부상의 총채권액은 466,775,504원입니다. 임차인의 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본건은 통영시 용남면의 주거 중심 지역에 위치하며, 공동주택과 더불어 다양한 근린생활시설 및 위락시설이 인접해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

4.2. 주변시세

인근 '미진이지비아1차' 아파트의 최근 실거래가 분석 결과, 전용면적 76.98㎡(약 23.29평)가 2026년 1월 1억 2,800만원에 거래되었습니다. 또한, 전용면적 59.99㎡(약 18.15평)는 2025년 12월 1억 1,400만원, 2026년 3월 9,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건 전용면적 77.61㎡(약 23.48평)는 유사 면적의 최근 거래가인 1억 2,800만원을 기준으로 볼 때, 약 1억 3천만원 내외의 시세로 추정됩니다.

4.3. 단지규모

본건이 속한 미진이지비아 아파트는 총 4개동, 202세대로 구성되어 있으며, 최저 3층에서 최고 15층까지의 높이를 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

단지 내 차량 접근이 원활하며, 도로망을 통한 이동이 편리합니다.

5.2. 편의시설

인근에 공동주택, 근린생활시설, 위락시설 등이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주거환경

조용한 주거 환경과 함께 필요한 편의 시설 접근성을 갖추고 있어 안정적인 주거가 가능한 지역입니다.

6. 잠재적리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 임차인 박인환 씨가 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 시간 지연이 발생할 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 차이: 본 건의 감정가(1억 6,500만원)가 최근 실거래가(약 1억 2,800만원) 대비 높아, 실제 시장 가치를 재평가하고 보수적으로 입찰가를 산정해야 할 필요가 있습니다.

* 현장 조사 제한: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 조사가 불가능하여, 외부 관찰 및 탐문으로 평가가 이루어졌습니다. 따라서 실제 물건의 내부 상태나 하자 여부는 직접 확인하기 어려워 이에 따른 위험을 감수해야 합니다.

7. 종합의견

본 물건은 통영시 용남면의 주거 지역에 위치한 아파트로, 입지 및 주변 환경은 양호한 편입니다. 가장 주목해야 할 점은 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 대항력 있는 임차인이 존재한다는 사실이며, 이는 명도 과정에서의 핵심 리스크 요인입니다. 또한, 최근 실거래가와 감정가의 차이가 커 시세 분석이 필수적입니다. 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점 또한 중요한 고려 사항입니다.

8. 투자포인트

* 적절한 낙찰가를 산정할 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 명도를 성공적으로 완료한다면, 추가적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 가치와 통영 지역 부동산 시장의 장기적인 성장 가능성을 고려한 투자가 가능합니다.

9. 예상입찰가

최근 실거래가 및 유사 면적의 거래 사례(1억 2,800만원)를 기준으로 볼 때, 본건의 적정 시가는 약 1억 2,900만원 내외로 추정됩니다. 감정가 1억 6,500만원은 현 시세보다 높게 책정된 것으로 판단되며, 실제 투자 가치는 현재 시세를 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다. 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크와 내부 미확인 등의 제반 리스크를 고려하여, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

추정 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 120,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.