나이스옥션 법원경매 목포 2026타경66 [2] 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 202동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 달동 소재 "허사공원" 북측 인근에 위치하며, 인근으로 나지 및 근린생활시설, 공동주택 등의 부동산이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

기호(가),(나) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 제1501호 외 1개호로서, (사용승인일 ; 2021.12.01) 외 벽 ; 몰탈 위 페인트 마감 등 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등 창 호 : 샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(가),(나) : 아파트로 이용중입니다.

설비내역

기호(가),(나) : 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 토지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 필지 북측으로 소로한면의 아스팔트 포장도로, 동측으로 소폭의 보행자도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 신항만건설예정지역(2008.12.19)<신항만건설촉진법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

26년 4월 22일 기준 미납관리비 1,656,030원

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 목포지원 2026타경66 (2)

소재지: 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 202동 15층1502호

용도: 아파트

감정가: 175,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 41.16㎡ (약 12.45평)

토지지분: 41.1555㎡

건물면적 (전용면적): 61.80㎡ (약 18.69평)

건물지분: 61.805㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 기타 기본 정보

채권자: 염OOOOOOO (염산새마을금고)

건물 사용승인일: 2021년 12월 1일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 달동 소재 "허사공원" 북측 인근에 위치합니다. 주변으로는 나대지, 근린생활시설, 공동주택 등이 소재하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 필지는 북측으로 소로 한 면, 동측으로 소폭의 보행자 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(교육환경에 관한 법률), 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 신항만건설예정지역(2008.12.19)(신항만건설촉진법)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 소유권보존: 주식회사세종건설산업 (2022-01-17)

* 근저당: 염산새마을금고 (310,000,000원, 2022-03-18) - 말소기준권리

* 주택임차권: 서향기 (30,000,000원, 2025-04-15) - 말소

* 임의경매: 염산 (280,048,742원, 2026-03-31) - 말소

등기부채권 총액은 340,000,000원입니다. 경매로 인해 말소기준권리인 근저당 이하의 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서 (서향기)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자/확정일자: 2022-12-19

* 배당신고일자: 2025-04-15

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 서 은 대항력이 없으며, 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 또한, 신축 아파트 단지로서 자체적인 소비층을 형성하고 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 편의시설: 인근에 "허사공원"이 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 특징: 2021년 12월에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 아파트로, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화전, 화재탐지, 도시가스, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본건은 토지 및 건물 지분 매각 물건이므로, 공동 소유자들과의 관계 및 명도 과정에서 복잡성이 발생할 수 있습니다. 지분 매각으로 인한 타 소유자의 사용권 행사 제약 등 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

6.2. 미납 관리비

2026년 4월 22일 기준 미납 관리비가 1,656,030원으로 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 하는 금액일 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소 확인 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 임차인 명도

임차인 서 은 대항력이 없으나, 실제 명도 과정에서 이사 비용 등 협의가 필요할 수 있습니다.

6.4. 미확인 권리 (지상권)

감정평가서 요약에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 문구가 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않았습니다. 만약 실제 지상권이 존재한다면 낙찰자가 이를 인수해야 하므로, 등기부등본 및 현장 조사를 통해 해당 권리 존재 여부 및 내용을 면밀히 확인해야 합니다. 현재까지 파악된 공개 정보로는 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 준공된 비교적 신축 아파트의 지분 매각 물건입니다. 입지 조건과 교통은 보통 수준이며, 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 지분 매각이라는 점과 미납 관리비, 그리고 명확히 확인되지 않은 지상권 등의 잠재적 리스크가 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2021년 사용 승인된 아파트로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 입지: "허사공원" 인근에 위치하며, 기본적인 생활 인프라가 갖춰진 지역입니다.

* 가격 메리트: 감정가 대비 시세가 경쟁력 있을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가 175,000,000원을 기준으로 시장 조사 및 권리 분석 결과를 종합하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 다만, 지분 매각 및 미확인 권리(지상권) 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 정확한 예상 입찰가는 유사 물건의 최근 실거래가, 해당 아파트 단지의 시세, 지역 경제 상황 등을 종합적으로 분석한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.