나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6244 [2] 부산광역시 남구 대연동 1918 정성재아파트 101동 102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '대천초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주상지대로서, 상업적 환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도2호선 대연역이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 11층 건물 내 1층 101호 및 102호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감 내벽 : 인테리어 등 마감 창호 : 강화유리창 등 구조임.

이용상태

공히 제1종 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고,평탄한 가장형의 토지로서, 주상용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 25미터, 동측으로 약 6미터 폭의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

①제1종 근린생활시설로 현재 공실 상태임.
②공부상 표시에는 101동으로 기재되어 있으나 현황은 1개동만 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 부산동부지원 2025타경6244 (2)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1918 정성재아파트 101동 102호

용도: 근린상가

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 33.03㎡ (약 9.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 55.81㎡ (약 16.88평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 가격 정보

감정가: 684,000,000원

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 본 건은 유동화물건 및 공동담보로 진행됩니다.

* 현재 제1종 근린생활시설로 이용 중이나 공실 상태입니다.

* 공부상 표시는 101동으로 기재되어 있으나, 현황은 1개동으로 구성되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '대천초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주상지대로서, 상업적 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 부산도시철도2호선 대연역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건은 남측으로 약 25미터, 동측으로 약 6미터 폭의 도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2022년 12월 14일 우리은행 근저당권 (을4)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부상 채권 총액은 1,706,738,782원입니다.

주요 등기내역은 다음과 같습니다:

* 2021-08-09: 소유권이전7번신탁등기말소 (주식회사부산근대화체인)

* 2022-11-25: 소유권이전 (중국인)

* 2022-12-14: 근저당권 (우리은행, 1,200,000,000원) - 말소기준권리

* 2024-11-04: 근저당권 (강염영, 80,000,000원)

* 2025-04-01: 가압류 (주식회사코프코트레이딩, 11,160,000원)

* 2025-07-09: 근저당권 (주식회사성일무역, 200,000,000원)

* 2025-07-28: 가압류 (신용보증기금, 215,578,782원)

* 2025-08-11: 압류 (광명세무서장)

* 2025-10-31: 압류 (국민건강보험공단)

* 2025-12-16: 임의경매 (유더블유제십육차유동화전문유한회사, 1,063,034,408원)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도, 예상치 못한 임대차 관련 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성 및 상업 환경

본 건은 공동주택, 다세대주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 주상복합 지역에 속합니다. 인근의 상업적 환경은 일반적인 수준으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가들이 분포하고 있습니다.

4.2. 주변 시설

주변에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등은 현재 확인되지 않았습니다. 주로 주거 지역과 소규모 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본 건 북서측 인근에 대천초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 교통시설

부산도시철도2호선 대연역이 인접해 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

5.3. 편의시설

단지 주변에 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임대 관련 리스크

현재 제1종 근린생활시설로 이용 중이나 공실 상태이므로, 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵고 공실 장기화에 따른 위험이 존재합니다.

6.2. 공부와 현황의 차이

공부상 표시는 101동으로 기재되어 있으나 현황은 1개동만 존재한다는 점은 등기 및 서류 확인 시 혼동을 줄 수 있습니다. 다만, 이는 부동산 자체의 본질적인 가치에 큰 영향을 미치지 않을 수 있습니다.

6.3. 권리관계 복잡성

유동화물건 및 공동담보로 진행되는 점은 권리관계가 다소 복잡할 수 있음을 시사합니다. 다만, 현재까지 등기부상 모든 권리가 말소 예정으로 확인되어 경매 절차 진행에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동의 주상복합 지역에 위치한 근린상가로, 역세권에 가까워 기본적인 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 현재 공실 상태이며 임대차 관계가 미상이어서 투자 시 추가적인 확인 및 관리가 필요합니다. 그러나 말소 기준 권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정이어서 권리관계는 비교적 명확합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지로 인한 잠재적 임대 수요 확보 가능성.

* 주변 주거 및 상업 시설 밀집 지역의 배후 수요.

* 제1종 근린생활시설로서 다양한 업종으로의 활용 가능성.

9. 예상 입찰가 (참고)

본 건의 감정가는 684,000,000원입니다. 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다. 현재 공실 상태이며, 향후 임대 수익률, 주변 시세, 예상 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어려우므로, 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.