나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20840 [2] 강원특별자치도 원주시 명륜동 124 현대아파트 상가동 2층208호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 명륜동 소재 '원주향교' 북동측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성된 아파트상가지대로서 제반 입지적 여건은 보통정도임.

교통상황

본건까지 제반차량의 통행이 용이하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반 교통사정은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 중 2층 202호외 3개호로서, 외벽: 몰탈위페인팅, 타일붙임 마감 등, 내벽: 몰탈위 페인팅 및 내부 인테리어 마감 등, 창호: 알루미늄샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호(1)~(4) 공히 상가임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 완경사지로 아파트 및 아파트상가용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 10M내외의 포장도로와 접하고, 단지내 도로 개설되어 있으며 도로 상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 일련번호(1) : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<강원도문화재보호조례>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 토지 일련번호(2) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<강원도문화재보호조례>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

-낙찰후 정상사용을 위하여 관리비미납분등의 추가비용등
이 발생할수있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

소재지: 강원특별자치도 원주시 명륜동 124 현대아파트 상가동 2층208호 (상세주소: 강원특별자치도 원주시 향교길 57, 명륜동)

건물명: 대성현대아파트 상가동

층수: 총 3층 중 2층

구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕

용도: 제1종근린생활시설 (상가)

사용승인일: 1991년 8월 29일

1.2. 면적 및 가격 정보

감정가: 22,000,000원

토지면적: 13.84㎡ (약 4.19평)

토지지분: 13.843㎡ (약 4.19평)

건물면적: 17.32㎡ (약 5.24평)

건물지분: 17.318㎡ (약 5.24평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 기타 기본 정보

사건번호: 원주지원 2025타경20840 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사 (관련 채권 총액: 499,446,167원)

특이사항: 공동담보 물건

주의사항: 낙찰 후 정상 사용을 위하여 관리비 미납분 등의 추가 비용이 발생할 수 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 강원특별자치도 원주시 명륜동에 위치하며 '원주향교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 아파트 상가 지대로서, 기본적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 통행이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.2. 도로 및 토지 이용 계획

* 인접 도로: 본건 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하며, 단지 내 도로 개설로 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획:

- 토지 (1): 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역

- 토지 (2): 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 경매 개요 및 채권자

본 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 농협은행주식회사입니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

* 등기부상 소유권 변동: 전경애(1998.04.21), 김천안(2000.12.26)

* 말소기준권리: 을5 근저당권 (2000.12.26, 농업협동조합중앙회, 채권액 200,000,000원)

* 이후 등기: 다수의 가압류 및 1건의 임의경매 개시결정 등기가 존재하며, 이들은 모두 말소기준권리보다 후순위입니다.

3.3. 인수되는 권리 및 임차인 현황

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리는 없으나, 지상권 관련 기재사항이 있으나 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계 0원. 현재 임차인이 없는 것으로 파악됩니다. (임차인 관련 상세 정보 부재)

4. 상권분석

4.1. 상가 유형 및 주변 상업시설

본건은 아파트 단지 내 상가동에 위치한 제1종근린생활시설로, 소형 면적(약 5.24평)의 상가입니다. 주변에는 주로 주거시설(아파트, 단독주택)과 기타 근린생활시설이 분포하고 있어, 일차적으로는 해당 아파트 단지 내 거주민을 대상으로 한 업종이 적합할 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재 고객 및 상권 특성

아파트 단지 내 상가라는 점은 고정적인 배후 수요를 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 상가동의 전체적인 활성화 정도 및 경쟁 상가 현황에 따라 실제 수익성은 달라질 수 있으므로, 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

본건이 위치한 명륜동 일대는 주거 단지와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설(마트, 식당, 병원 등)은 주변 주거 지역 및 상가 단지를 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교통 접근성

* 주변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성 또한 양호합니다.

* 원주향교 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역 내 상가로서 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화 및 관리비

* 건물 사용승인일(1991년 8월 29일)을 기준으로 건물 노후화 정도를 고려해야 합니다.

* 주의사항에 명시된 바와 같이, 낙찰 후 관리비 미납금 정산 등 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한 및 기타

* 토지 이용계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어, 향후 용도 변경이나 건축 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 본건은 공동담보 물건이므로, 관련 담보 설정 내역을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 원주시 명륜동에 위치한 아파트 단지 내 상가로, 소형 면적(약 5.24평)의 제1종근린생활시설입니다. 감정가는 22,000,000원으로 비교적 낮은 편이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸되므로 권리 관계는 비교적 단순한 편입니다. 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 건물 노후화, 관리비 미납 가능성, 일부 토지 이용 제한 사항 등은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 아파트 단지 내 상가라는 점에서 일정 수준의 배후 수요는 기대되나, 상권 활성화 정도 및 업종 선택에 따라 수익성이 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 소액으로 투자가 가능한 소형 근린상가 물건입니다.

* 아파트 단지 내 상가로서 고정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계가 소멸되어 명도 및 권리 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 22,000,000원이며, 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

소형 상가의 경우, 주변 시세 및 건물 상태, 상권 활성화 정도를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

통상적으로 감정가를 기준으로 하되, 유사 물건의 최근 매각 사례, 현장 방문을 통한 건물 상태 및 상권 분석, 향후 예상 임대 수익률 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

감정가 수준 또는 그 이하에서 적극적으로 검토해 볼 수 있으며, 추가적인 시세 조사 및 현장 답사를 통해 최적의 입찰가를 결정하시기를 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.