나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경483 [2] 서울특별시 성동구 성수동2가 284-55 서울숲에스케이브이1타워 에이동 16층1610호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 성수동1가 소재 '지하철 2호선 뚝섬역' 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 업무시설, 지식산업센터, 소규모 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선(뚝섬역, 성수역)이 소재하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하4층/지상20층 건물 내 제16층 제1609호 외 1개호로서,(사용승인일 2014.7.18.) 외벽:석재붙임마감 및 강화유리마감 등 내벽:몰탈위페인트마감 창고:페어글라스 창임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용 중임.(후첨 내부구조도 참조)/상호:(주)가우디자인

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, CCTV, 화재탐지설비 및 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8미터 내외 및 북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

성수동2가 284-55 :도시지역, 준공업지역(지구단위계획수립 가능 여부 사전협의), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대,지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.) 성수동2가 284-107: 도시지역 , 준공업지역(지구단위계획수립 가능 여부 사전협의), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

부동산현황조사보고서에 의하면 '1609호 출입문에는 호수를 특정하는 것이 없었으나, 바로 옆이 1610호이고 입구쪽에 1609, 1610호의 표시가 함께 부착되어 있었음'으로 기재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본 사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경483 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 상세 내역

소재지: 서울특별시 성동구 성수동2가 284-55 서울숲에스케이브이1타워 에이동 16층1610호

도로명 주소: 서울특별시 성동구 성수일로8길 5 (성수동2가)

용도: 지식산업센터

감정가: 1,990,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 토지 및 건물 현황

토지면적: 34.35㎡ (약 10.39평)

토지지분: 34.35㎡ (약 10.39평)

건물면적: 130.11㎡ (약 39.36평)

건물지분: 130.11㎡ (약 39.36평)

건물구조: 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕

건물 규모: 지하 4층 / 지상 20층 건물 A동

해당 층: 16층 1610호

사용승인일: 2014년 7월 18일

1.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건은 성수동2가 284-55 및 284-107번지 필지에 걸쳐 있으며, 관련 토지이용계획은 다음과 같습니다.

* 도시지역, 준공업지역

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (2015-08-27)

* 대공방어협조구역 (77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 (성수동2가 284-107번지 해당)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 성동구 성수동1가에 위치하며, 지하철 2호선 뚝섬역 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 지식산업센터 및 소규모 아파트단지가 혼재되어 있어 복합적인 특성을 지닙니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 위치하고 있습니다. 지하철 2호선 뚝섬역과 성수역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 및 토지 상태

토지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 부정형의 형상이며, 현재 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다. 본건 남서측으로는 약 8미터, 북서측으로는 약 20미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 개요

본 경매는 주OOOOOOOO를 채권자로 하여 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 드림홀딩스컴퍼니주식회사

보증금: 500,000원

차임: 50,000원

전입일자(사업일자): 2023년 1월 6일

대항력: 있음

임차인: 주식회사드림디벨롭

보증금: 500,000원

차임: 50,000원

전입일자(사업일자): 2021년 3월 24일

대항력: 있음

3.3. 등기부 현황 (권리 분석)

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 내역은 다온물산주식회사(2014-09-02), 주식회사구간건축건축사사무소(2017-01-25), 주식회사가우디자인(2020-10-30) 순으로 확인됩니다.

등기부상 하나은행 근저당권(3,600,000,000원), 하나은행 근저당권(240,000,000원), 근로복지공단 가압류(248,988,000원), 주식회사케이산업 근저당권(200,000,000원) 등이 존재하였으나, 모두 말소 처리되었습니다.

말소기준권리는 2023년 3월 21일 접수된 하나은행 근저당권(을10)입니다.

전체 등기부채권 총액은 4,288,988,000원입니다.

3.4. 말소기준 권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2023년 3월 21일 접수된 하나은행 근저당권(을10)입니다.

본 매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 하나은행 근저당권 (을10, 을11)

* 근로복지공단 가압류 (갑10)

* 주식회사케이산업 근저당권 (을13)

* 국민건강보험공단 압류 (갑12)

* 하나은행 임의경매 개시 결정 (갑17)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.5. 미해결 권리 분석

임차인 현황에서 두 명의 임차인 모두 대항력이 있는 것으로 기재되어 있습니다. "인수 보증금 합계"가 0원으로 표시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 가능성은 낮아 보입니다. 그러나 대항력 유무는 권리분석 시 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무 시설 현황

본 물건이 위치한 성수동 일대는 최근 몇 년간 비즈니스 및 문화의 중심지로 급부상하고 있습니다. 주변에는 다양한 규모의 지식산업센터, 오피스, 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 잠재적 상업 가치

지하철 2호선 뚝섬역 및 성수역이라는 더블 역세권의 이점을 가지고 있으며, 서울숲과의 인접성 등 뛰어난 입지 조건을 바탕으로 향후 상업적 가치가 더욱 증대될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

서울숲 SK V1 TOWER는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, CCTV, 화재 탐지 설비 등을 갖추고 있으며, 총 257대의 주차가 가능한 주차장이 마련되어 있습니다.

5.2. 주변 생활 인프라

지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 및 주거 단지가 혼재하는 지역으로, 관련 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 대중교통 접근성이 뛰어나 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

두 명의 임차인 모두 대항력이 있는 것으로 파악되었습니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 계산되어 낙찰자의 직접적인 보증금 부담은 없을 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정이나 점유 관계에서 예기치 못한 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 건물 및 호수 관련 리스크

부동산 현황 조사 보고서에 따르면, 1609호 출입문에 호수 표식이 없었으나 바로 옆이 1610호이고 입구 쪽에 1609, 1610호 표시가 함께 부착되어 있었다는 내용이 있습니다. 이는 해당 호실의 정확한 경계 확인 또는 인접 호실과의 혼동 가능성에 대한 주의를 요하며, 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 할 부분입니다.

6.3. 법규 및 제한사항 리스크

본 물건이 속한 토지이용계획에는 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약 허가구역 지정 및 아파트 용도에 대한 허가구역 지정이 포함되어 있습니다. 이는 향후 토지 거래 시 관련 규제에 영향을 받을 수 있습니다.

6.4. 주변 시설 관련 리스크

제공된 정보 및 분석 내에서 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울숲 인근의 역세권에 위치한 현대적인 지식산업센터로, 입지적 강점과 양호한 건물 상태를 갖추고 있습니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로 권리관계는 비교적 명확해 보이나, 대항력 있는 임차인들의 존재와 특정 호실의 경계 표기 관련 내용 등은 잠재적 리스크로 관리해야 합니다. 이러한 부분들을 충분히 인지하고 신중하게 접근한다면 좋은 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 성수동, 뚝섬역 인근이라는 최적의 입지.

* 안정적인 건물: 2014년에 준공된 서울숲 SK V1 TOWER의 현대적인 건물.

* 권리상태: 등기부상 모든 선순위 및 후순위 권리가 말소될 예정으로 권리관계가 명확함.

* 확장 가능성: 성수동 지역의 지속적인 발전 가능성을 고려한 투자 가치.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 향후 임대 수익률 분석, 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 본 경매 물건의 경우, 인수 보증금은 0원으로 계산되므로 임차인 관련 직접적인 보증금 부담은 없을 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.