나이스옥션 법원경매 천안 2025타경665 [3] 충청남도 천안시 서북구 백석동 888 천안베스트빌1차 10층1006호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 ""천안우체국"" 북측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 주상용건물 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 제6층 제603호 외로서,
외벽: 석재 붙임 및 드라이비트 등 마감
창호: 샷시 창호임

이용상태

기호(1,2): 업무시설(오피스텔)
기호(3): 도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급 ·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, 주상용 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 천안지원 2025타경665 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남인천농업협동조합

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 충청남도 천안시 서북구 백석동 888 천안베스트빌1차 10층1006호

건물명: 천안베스트빌1차

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

준공일: 2015년 8월 26일

총 층수: 지하 3층, 지상 10층

해당 층: 10층 (1006호)

건물 용도: 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 (해당 호실은 오피스텔 또는 도시형생활주택으로 이용 추정)

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.81㎡ (약 2.06평)

토지 지분: 6.8072㎡ (약 2.06평)

건물면적: 30.91㎡ (약 9.35평) (전용면적)

건물 지분: 30.91㎡ (약 9.35평)

1.4. 매각 정보

감정가: 71,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 천안우체국 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 주상용건물 등이 소재하고 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역(타법에 의한 전부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2015년 12월 11일자 남인천농업협동조합의 근저당권입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리: 을1 근저당권, 갑6 임의경매 등 모든 권리가 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건과 관련하여 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 옥선필

보증금: 20,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2019년 8월 12일

확정일자: 2019년 8월 30일

배당신고일자: 2025년 9월 23일

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 내/인근 상업시설

본건이 소재한 천안베스트빌1차 건물은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설로 복합 사용되고 있으며, 주변에 아파트단지와 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 건물 용도별 분석

건축물대장상 주용도는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설로 표기되어 있으며, 해당 호실은 오피스텔 또는 도시형생활주택으로 이용되고 있을 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

본건은 아파트단지 및 근린생활시설이 인접해 있어 상업시설, 금융시설, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

인근에 백석초등학교, 천안백석중학교, 천안두정고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 의료시설

반경 내 지역 병의원 및 충남대학교병원 천안병원 등 종합병원 접근이 가능합니다.

5.4. 기타

주요 도로인 백석로, 시청로 등과의 접근성이 좋아 차량 이용 시 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계

감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 정확한 임대차 현황 파악이 필요합니다.

6.2. 건축물 용도 혼재

건물이 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등으로 복합 사용되는 구조이므로, 특정 층이나 호실의 이용 형태에 따라 가치 판단이 달라질 수 있습니다.

6.3. 가축사육제한구역

토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 도심지 내 주거 및 상업용 건물로서 실질적인 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 서북구 백석동에 위치한 천안베스트빌1차 내 오피스텔 또는 도시형생활주택으로 추정되는 소형 주거/업무 복합 물건입니다. 권리관계가 비교적 명확하며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없습니다. 주변의 주거 및 상업 시설과의 접근성이 양호하며, 교통 환경도 편리한 편입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 권리관계

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도 및 권리 확보가 용이합니다.

8.2. 소형 면적의 활용성

건물면적 약 9.35평의 소형 면적으로 1인 가구 주거용 또는 소규모 사업장(사무실, 스튜디오 등)으로 활용 가치가 높습니다.

8.3. 지속적인 개발 가능성

천안시 서북구는 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 동일 단지인 천안베스트빌1차의 26.63㎡ (약 8평), 10층 물건이 2026년 4월 20일에 68,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(71,000,000원) 및 최근 거래가와 유사한 수준입니다. 인근 천안베스트빌2차의 38.56㎡ 물건은 2026년 5월 13일에 60,000,000원에 거래되었으나, 면적 차이가 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 동일 단지 유사 면적 물건의 거래가를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 6,500만원에서 6,800만원 사이로 판단됩니다. 감정가는 71,000,000원이지만, 시장 상황 및 경매 특성상 감정가 이하 또는 유사한 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

현장 조사 및 추가적인 시세 변동 추이를 고려하여 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

9.3. 제안 입찰가

66,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.