나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4482 [2] 경기도 성남시 분당구 수내동 11-1 청구블루빌 지하층비02호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 성남시 분당구 수내동 소재 지하철 수인분당선 "수내역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역 으로서 제반 주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(수인분당선-수내역) 이 소재하는 등 대중교통의 편의성 양호함.

건물의 구조

2000년 04월 06일 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 12층건 내 지하층 비01호 외 3개호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 내부인테리어 마감 등, 창호 : 강화유리 마감 등임.

이용상태

이용상태 : 기호(1)는 근린생활시설(헬스장), 기호(2)는 근린생활시설(클라이밍 스포츠센터), 기호(3)은 근린생활시설(골프연습장), 기호(4)는 근린생활시설(사무실)로 이용중임.

설비내역

급배수,위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1) ~ (3) 공히 인접지와 등고평탄한 3필지 일단의 정방형의 토지로서, 상업용 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 24m, 남동측으로 폭 약 16m, 북동측으로 폭 약 19m의 포장도로와 각각 접하며, 지하주차장등이 있음.

토지이용계획 및 제한상태

성남시 분당구 수내동 11-1 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 대로3류(폭 25m~30m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(특수도로)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)(비행안전제2구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경 규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구 <벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.) 성남시 분당구 수내동 11-2 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 중로1류(폭 20m~25m)(특수도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)(비행안전제2구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경 규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구 <벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.) 성남시 분당구 수내동 11-3 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)(비행안전 제2구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비 지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

기호4) 비04호는 건축물관리대장상 용도가 제1종근린생활시설(휴게음식점)이나 실제는 제1종 근린생활시설(사무실)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.감정시 근린생활시설(클라이밍 스포츠센터)으로 이용중임
2.임차권자 조윤정이 2025.12.16. 유치권신고(공사대금 503,174,518원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
3.(주)세광종합건설이 2026.4.30. 유치권신고(지하1층 전체 철거대금 총 715,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경4482 (2)

소재지: 경기도 성남시 분당구 수내동 11-1 청구블루빌 지하층비02호

용도: 근린상가 (현황: 클라이밍 스포츠센터)

감정가: 2,470,000,000원

토지면적: 217.55㎡ (약 65.81평)

건물면적: 826.74㎡ (약 249.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOO

준공일자: 2000년 04월 06일

2. 입지조건

위치: 경기도 성남시 분당구 수내동 소재 지하철 수인분당선 "수내역" 북서측 인근

주변 환경: 공동주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경 양호

교통: 본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 수내역이 소재하여 대중교통 이용 편리

도로: 북서측 폭 약 24m, 남동측 폭 약 16m, 북동측 폭 약 19m의 포장도로와 접함

토지 이용 계획: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 대로3류, 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 대기환경 규제지역, 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역

3. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2022.06.30. 접수)

인수되는 권리: 없음 (단, 유치권이 성립될 경우 매수인이 부담할 수 있음)

채권 총액: 약 5,200,000,000원

임차인 현황:

* 조

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 1,700,000원

* 전입/사업일자: 2022.03.14

* 배당신고일자: 2025.11.26

* 대항력: 있음

* 비고: 2025.12.16. 유치권 신고(공사대금 503,174,518원)를 하였으나 그 성립 여부는 불분명함.

기타 권리관계:

* (주)세광종합건설 유치권 신고 (2026.04.30. 신고, 지하 1층 전체 철거대금 총 715,000,000원) – 성립 여부 불분명.

* 본 건은 공동담보로 제공된 물건임.

4. 상권분석

주변 상권: 수내역을 중심으로 형성된 중심상업지역으로, 다수의 공동주택, 오피스텔 단지가 배후 수요를 형성하고 있어 상업 시설 이용이 활발함.

주요 이용 업종: 본 건은 클라이밍 스포츠센터로 이용 중이며, 인근 건물 내 헬스장, 골프연습장, 사무실 등 다양한 근린생활시설이 입점하여 있음.

5. 생활정보

편의시설: 지하철 수인분당선 수내역, 다수의 버스 노선, 병원, 은행, 대형마트, 백화점 등 생활 편의시설이 풍부하게 분포함.

주거 환경: 인근 대규모 아파트 단지 및 오피스텔 밀집으로 정주 여건이 우수함.

혐오시설: 본 물건 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없음.

6. 잠재적 리스크

유치권: 조윤정과 (주)세광종합건설로부터 각각 유치권이 신고되었으며, 공사대금 규모가 상당함. 해당 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁이 발생할 수 있어 주의가 필요함.

대항력 있는 임차인: 임차인 조윤정은 대항력을 보유하고 있으므로, 명도 진행 시 임차인의 협조 또는 별도의 명도 절차를 거쳐야 함. (인수 보증금 합계 0원으로 표기되어 있으나, 유치권과 함께 명도 리스크로 작용)

공동담보: 본 건이 다른 채무와 공동담보로 묶여 있어, 해당 공동담보물의 경매 진행 또는 추가 채권 발생 시 본 건의 권리 관계에 영향을 미칠 수 있음.

토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상 또는 용도로 토지 거래 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 성남시 분당구 수내동의 뛰어난 입지에 위치한 근린상가로서, 꾸준한 임대 수익 및 향후 시세 차익이 기대되는 자산임.

하지만, 현재 미확정된 유치권 두 건과 대항력 있는 임차인의 존재는 본 건의 가장 큰 위험 요소로, 철저한 권리 분석과 신중한 명도 계획 수립이 반드시 선행되어야 함.

이러한 위험 요소를 효과적으로 관리한다면 우량 자산으로 활용될 가능성이 높음.

8. 투자 포인트

강남 생활권 배후 수요: 분당 수내역 역세권 중심상업지역이라는 탁월한 입지 조건.

다목적 활용 가능성: 클라이밍 스포츠센터 외 다양한 근린생활시설 및 업무시설로 활용 전환 용이.

장기적 가치 상승 기대: 분당 지역의 높은 주거 선호도 및 지속적인 상권 발전 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가 2,470,000,000원을 기준으로 하되, 상기 언급된 미확정 유치권의 성립 가능성, 대항력 있는 임차인의 명도 난이도 및 소요 기간, 공동담보 물건의 추가 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

특히, 유치권이 성립될 경우 추가로 발생할 수 있는 비용을 충분히 반영하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.