나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1524 [14] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 북측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린
생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 유흥시설, 상업나지 등으로 형성되어 있는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량첩근 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역, 노선버스정류장, 간선도로가 위치
하는 등 제반 교통상황 양호함.

건물의 구조

2017년 2월 14일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 2층 201호 외
17개호로서,
외벽: 외장석재 마감 등
내벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창호: 샷시창호

이용상태

기호(1,2) : 사무소
기호(3~18) : 공동주택(도시형생활주택)

설비내역

위생설비, 급배수 및 급탕설비, 엘리베이터, 화재발신설비, 간이스프링클러설비, 옥외주차장,
주택부분 도시가스보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형의 토지이고 근린생활시설 및 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 7~8m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류
(폭 8m~10m)접합, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

공동주택 일부 호의 개문확인 결과 집합건축물대장 건축물현황도 상 구조는 원룸형이나 현황
방1 또는 방2로 구분되어 있는 구조임.(후첨 건물개황도 참고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일부는 임대 중인 것으로 확인되었으나 대부분 폐문부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경1524 (14)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17 5층502호

용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 정보

건물면적: 29.56㎡ (약 8.94평)

건물지분: 29.56㎡ (약 8.94평)

사용승인일: 2017년 2월 14일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 5층 502호

특이사항: 일부 호수 공부와 현황이 다를 수 있음 (방1 또는 방2 구조 가능성)

1.4. 토지 정보

토지면적: 16.86㎡ (약 5.10평)

토지지분: 16.86㎡ (약 5.10평)

이용상태: 근린생활시설 및 공동주택 건부지

1.5. 감정가 및 매각 정보

감정가: 186,000,000원

최초 감정일: (정보 없음, 2025타경1524 (14) 날짜는 2025년으로 추정)

매각기일: (정보 없음)

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 북측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 유흥시설, 상업나지 등으로 형성된 상업지대입니다.

2.2. 교통 상황

수인분당선 수원시청역 및 다수의 노선버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근이 용이하며, 간선도로망이 잘 갖추어져 있어 제반 교통 여건은 양호합니다.

2.3. 토지 형상 및 도로 상태

토지는 평탄한 세장형이며, 북측으로 폭 7~8m의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2017년 2월 21일 접수된 하나은행 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 한

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-12

* 확정일자: 2021-04-06

* 배당신고일자: 2025-06-27

* 대항력: 없음

* 비고: 1차 보증금 감액분 15,000,000원

본 건의 임차인 한 씨는 대항력이 없습니다. 따라서 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 임차인 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원). 다만, 임차인 보증금 총액(160,000,000원)이 감정가(186,000,000원)와 유사한 수준이므로, 배당 과정 및 최종 배당표 확정 시 보증금 회수 여부를 확인할 필요가 있습니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권 보존: 2017-02-16 (임명석)

* 근저당: 2017-02-21 하나은행 (금1,500,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권 이전: 2017-04-26 (최민욱)

* 주택임차권: 2025-06-27 한두희 (금175,000,000원) - 말소예정

* 임의경매: 2025-07-29 하나은행 (1,281,795,529원) - 본 사건

* 가압류: 2025-08-13 메리츠캐피탈 (11,843,989원) - 말소예정

총 등기부채권액: 1,686,843,989원

4. 상권분석

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4.1. 주변 상업 시설

본건 소재지인 인계동은 수원시청을 중심으로 발달한 상업 및 업무 지구입니다. 주변에 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있어 풍부한 상업 인프라를 갖추고 있습니다.

4.2. 잠재적 수요

수원시청역을 중심으로 한 교통 편의성과 직장 밀집 지역이라는 점은 도시형생활주택으로서의 안정적인 주거 수요를 기대하게 합니다. 또한, 상업지대에 위치하여 임대 수요 역시 비교적 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의 시설

* 교통: 수인분당선 수원시청역, 다수 노선 버스정류장

* 행정: 수원시청 인접

* 상업: 다양한 소매점, 음식점, 금융기관 등

* 기타: (제시된 정보에 따라)

5.2. 주거 환경

상업지역 내에 위치하나, 도시형생활주택으로 분류되어 주거 기능도 함께 제공됩니다. 유흥시설 등이 인근에 있으나, 주거 공간과의 분리가 어느 정도 이루어져 있을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 임차인 보증금 및 배당

비록 임차인 한 씨의 대항력은 없으나, 보증금(160,000,000원)이 감정가(186,000,000원)와 유사한 수준입니다. 이는 배당 순위에 따라 복잡성이 발생할 수 있습니다. 인수 보증금은 없으나, 배당 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 공부와의 차이

집합건축물대장 상 원룸형 구조이나, 현황은 방 1개 또는 2개로 구분되어 있을 가능성이 있습니다. 이는 추후 명도 또는 리모델링 시 고려사항이 될 수 있습니다.

6.3. 공동 담보 특이사항

'공동담보'로 기재되어 있어, 본 물건 외 다른 담보물건이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 경매 절차에 영향을 줄 수 있으나, 현재 정보만으로는 구체적인 리스크 파악이 어렵습니다.

6.4. 주변 혐오 시설 여부

소재지 인근에 '유흥시설' 등이 언급되어 있으나, 본 물건 자체의 직접적인 혐오 시설 인접 여부는 추가 확인이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 심각한 혐오 시설(예: 쓰레기 소각장, 고압선 등)이 인접해 있다는 구체적인 언급은 없습니다.

7. 종합 의견

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본건은 수원시청 인근의 역세권 상업지구 내에 위치한 신축급 도시형생활주택입니다. 우수한 교통 환경과 풍부한 주변 인프라를 갖추고 있어 실거주 및 임대 수익 측면에서 잠재력이 있습니다. 다만, 공부와 현황의 차이, 임차인 보증금의 규모 등은 주의 깊게 살펴볼 부분입니다.

8. 투자 포인트

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* 최고의 입지: 수원시청역 도보권, 수원시청 인근 중심 상업지역에 위치하여 직주근접성이 뛰어납니다.

* 신축급 건물: 2017년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설입니다.

* 안정적인 임대 수요: 상업지구 내 오피스텔, 도시형생활주택 등에 대한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 수원시의 지속적인 개발 및 도시 계획에 따른 가치 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

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제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 8.94평)의 도시형생활주택은 평당 약 990만원 ~ 1,000만원 선에서 거래된 것으로 추정됩니다. 본 건의 면적(29.56㎡ / 8.94평)과 건물 연식(2017년)을 고려하고, 공부와 현황 차이에 따른 1~2룸 구조 가능성을 감안할 때, 시세는 대략 120,000,000원 ~ 140,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가는 186,000,000원으로 책정되어 있으나, 최근 유사 면적 거래 사례를 바탕으로 한 시세와는 다소 차이가 있습니다. 임차인의 대항력이 없고 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 보증금 액수가 높은 점은 배당 과정에서 고려해야 합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 시세 및 낙찰 가능성을 고려하여 130,000,000원 내외로 제안합니다. 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰 정도에 따라 달라질 수 있으며, 최소 입찰가와 본인의 자금 계획을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.