나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4482 [3] 경기도 성남시 분당구 수내동 11-1 청구블루빌 지하층비03호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 성남시 분당구 수내동 소재 지하철 수인분당선 "수내역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역 으로서 제반 주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(수인분당선-수내역) 이 소재하는 등 대중교통의 편의성 양호함.

건물의 구조

2000년 04월 06일 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 12층건 내 지하층 비01호 외 3개호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 내부인테리어 마감 등, 창호 : 강화유리 마감 등임.

이용상태

이용상태 : 기호(1)는 근린생활시설(헬스장), 기호(2)는 근린생활시설(클라이밍 스포츠센터), 기호(3)은 근린생활시설(골프연습장), 기호(4)는 근린생활시설(사무실)로 이용중임.

설비내역

급배수,위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1) ~ (3) 공히 인접지와 등고평탄한 3필지 일단의 정방형의 토지로서, 상업용 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 24m, 남동측으로 폭 약 16m, 북동측으로 폭 약 19m의 포장도로와 각각 접하며, 지하주차장등이 있음.

토지이용계획 및 제한상태

성남시 분당구 수내동 11-1 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 대로3류(폭 25m~30m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(특수도로)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)(비행안전제2구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경 규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구 <벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.) 성남시 분당구 수내동 11-2 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 중로1류(폭 20m~25m)(특수도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)(비행안전제2구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경 규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구 <벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.) 성남시 분당구 수내동 11-3 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)(비행안전 제2구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비 지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

기호4) 비04호는 건축물관리대장상 용도가 제1종근린생활시설(휴게음식점)이나 실제는 제1종 근린생활시설(사무실)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.감정시 근린생활시설(골프연습장)으로 이용중임
2.임차권자 서정화가 2025.12.15. 유치권신고(공사대금 656,820,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
3.(주)세광종합건설이 2026.4.30. 유치권신고(지하1층 전체 철거대금 총 715,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경4482 (3)

* 소재지: 경기도 성남시 분당구 수내동 11-1 청구블루빌 지하층 비03호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 2,070,000,000원

* 토지면적: 172.92㎡ (52.31평)

* 건물면적: 657.12㎡ (198.78평)

* 건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 12층 건물 내 지하 1층 비03호

* 사용승인일: 2000년 04월 06일

* 매각구분: 부동산임의경매 (토지/건물 일괄매각)

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 성남시 분당구 수내동 소재, 지하철 수인분당선 "수내역" 북서측 인근에 위치. 주위는 공동주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경 양호.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(수인분당선-수내역)이 소재하는 등 대중교통의 편의성 양호.

* 토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당). 대로3류, 중로1류, 중로2류와 접합.

* 인접도로상태: 북서측 폭 약 24m, 남동측 폭 약 16m, 북동측 폭 약 19m의 포장도로와 각각 접함.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권.

* 임차인 현황:

* (주)세광산업개발: 보증금 100,000,000원, 차임 1,100,000원, 전입일자 2024-09-10, 대항력 없음.

* 서정화: 보증금 100,000,000원, 차임 11,000,000원, 전입일자 2022-02-17, 확정일자 정보 없음, 배당신고일자 2025-11-26, 대항력 있음.

* 주의: 임차인 서정화는 대항력이 있으나, 인수되는 보증금은 0원으로 표기되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 및 잠재적 법적 분쟁 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 등기부 요약:

* 갑1: 소유권이전 (주식회사다지움산업개발)

* 을2: 우리은행 근저당 (4,800,000,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 용인세무서장 압류 (말소)

* 갑5: 우리은행 임의경매 (4,003,585,936원) - 말소

* 등기부채권 총액: 4,800,000,000원

* 인수되는 임차인 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 현재 이용 현황:

* 건물(3) 호: 근린생활시설 (골프연습장)

* 건물(1) 호: 근린생활시설 (헬스장)

* 건물(2) 호: 근린생활시설 (클라이밍 스포츠센터)

* 건물(4) 호: 근린생활시설 (사무실) (건축물대장상 휴게음식점이나 실제는 사무실로 이용 중)

* 주변 상권: 수내역 인근 중심상업지역으로 유동인구 및 배후수요 풍부. 다양한 업종의 근린생활시설 및 오피스텔, 공동주택과 함께 발달.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 수인분당선 수내역 도보 이용 가능. 다수의 버스노선 운행으로 서울 및 수도권 주요 지역 접근성 우수.

* 편의시설: 주변에 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 상업 시설 밀집 지역으로 이용 편리.

* 주거환경: 주변이 주거단지와 상업시설이 복합적으로 발달한 지역.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 신고:

* 임차권자 서정화: 2025.12.15. 공사대금 656,820,000원 유치권 신고. 성립 여부 불분명.

* (주)세광종합건설: 2026.4.30. 지하 1층 전체 철거대금 715,000,000원 유치권 신고. 성립 여부 불분명.

* 본 유치권들의 성립 여부에 따라 명도 및 인수 금액에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 반드시 권리분석 및 현장 조사를 통해 정확한 사실관계를 확인해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 서정화 (전입 2022.02.17). 비록 인수되는 보증금은 0원으로 계산되었으나, 법적 절차 진행 시 임차인의 권리가 명도에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건물 공부와의 차이: 건축물 관리대장상 용도와 실제 이용 용도가 상이한 부분이 있어, 관련 행정 절차 확인 필요.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서는 주변 혐오시설에 대한 정보가 없습니다. 외부 지도 검색 등을 통한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 분당 수내역 역세권의 중심상업지역에 위치하여 입지적 가치가 매우 높습니다.

* 현재 다양한 근린생활시설로 이용 중이며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 다만, 고액의 유치권 신고와 대항력 있는 임차인의 존재는 본 경매 물건의 주요 리스크 요인입니다.

* 따라서, 유치권 성립 여부와 임차인과의 명도 협상, 관련 법적 검토 등이 입찰 전 필수적으로 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 분당 핵심 상권인 수내역 역세권 중심상업지역에 위치.

* 뛰어난 접근성: 지하철 및 다수의 버스 노선으로 서울 및 수도권 주요 지역 접근성 매우 우수.

* 다양한 활용 가능성: 현재 운영 중인 업종 외에도 중심상업지역의 특성을 살린 다양한 상업, 업무 용도로 활용 가능.

* 향후 가치 상승 기대: 지역 개발 및 교통망 확충 시 시세 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 2,070,000,000원입니다.

* 인수되는 임차인 보증금은 0원으로 산정되었습니다.

* 상기 명시된 유치권 및 대항력 있는 임차인 등 여러 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 상세 권리분석, 현장 조사, 명도 가능성 등을 바탕으로 개별적인 추가 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.