나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4215 [2] 경기도 하남시 망월동 836 현대클러스터한강미사3차 4층에이에이04-0010호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 ‘미사초등학교’ 북측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지, 지식산업센터, 학교 맟 업무시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 버스이용 등 전반적인 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상10층 증 4층 일부로서 외벽 : 커튼월, 석재, 복합판넬 등 창호 : 페어글라스 등

이용상태

공장(지식산업센터)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형 토지로서, 공장 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측이 광대로에, 서측이 왕복 4차선 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 도시지역미분류, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m) (접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택 지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016- 10-06),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래 에 한함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.공장(지식산업센터)로 이용중임
2.부동산 등기사항증명서에는 4층 제에이에이04-0010호로 등재되어 있으나 현황조사 당시 ‘AA0410’로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 성남지원 2025타경4215 (2)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 물건 현황

* 소재지: 경기도 하남시 미사강변한강로 165 (망월동) 현대클러스터한강미사3차 4층 에이에이04-0010호

* 용도: 지식산업센터 (공장)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상10층 중 4층 일부

* 총 호실 수: 1040호

1.3. 면적 및 감정가

* 감정가: 169,000,000원

* 토지 면적: 10.96㎡ (약 3.31평)

* 토지 지분: 10.9558㎡ (약 3.31평)

* 건물 면적: 41.25㎡ (약 12.48평)

* 건물 지분: 41.25㎡ (약 12.48평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항:

* 공장(지식산업센터)로 이용 중임.

* 부동산 등기사항증명서상 4층 제에이에이04-0010호로 등재되어 있으나, 현황조사 당시 ‘AA0410’으로 표시되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 하남시 망월동 소재 ‘미사초등학교’ 북측 인근에 위치함.

* 주위는 아파트단지, 지식산업센터, 학교 및 업무시설 등이 혼재함.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 본건까지 차량 접근 용이하며, 버스 이용 등 전반적인 교통 상황은 무난함.

* 건물의 동측은 광대로, 서측은 왕복 4차선 도로에 각각 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 요약

* 등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 3월 28일 접수된 신한은행 근저당권 (채권액 264,000,000원)임.

* 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 인수되는 권리

* 주의: 대지권의 목적인 토지의 등기사항전부증명서 을구 1번 구분지상권 설정 등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

3.3. 임차인 현황

* 임대 관계는 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 금액이 미상이라도 주의 필요.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

* 건물의 주된 용도는 공장(지식산업센터)이며, 지원시설(근린생활시설, 기숙사, 창고)로도 복합 이용 가능함.

* 건축물대장상 주요 용도는 공장(지식산업센터)으로 표기됨.

4.2. 주변 시설 및 상권

* 주변에 아파트 단지, 상업 시설, 업무 시설 등이 혼재하여 유동인구 및 잠재적 수요가 존재함.

* 미사초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

* 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 차량 접근성이 좋으며 대중교통 이용도 편리한 편임.

* 주변 아파트 단지와 업무 시설 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육 시설

* 미사초등학교가 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 매수인에게 인수되는 구분지상권이 존재하므로, 해당 권리의 내용을 정확히 파악하고 그에 따른 제약을 인지해야 함.

6.2. 공실 및 임대

* 임대 관계가 미상으로, 명도 과정 및 향후 임대수익률 산정에 있어 추가적인 조사와 주의가 요구됨.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한상태

* 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구) 등에 속하며, 중로1류 도로에 접해 있음.

* 다수의 법적 제한사항이 존재함: 가축사육제한구역, 공공주택 지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역, 중점경관관리구역.

* 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며(지정기간: 2025.08.26.~26.08.25.), 해당 기간 내 외국인 등 매수자의 주택 거래에 한정된다는 조건이 있어 향후 매각 시 유의해야 함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 하남시 미사지구 내 현대클러스터한강미사3차에 위치한 지식산업센터로, 주변 개발로 인한 잠재적 가치 상승이 기대되는 물건입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 인근에 주거 단지가 있어 배후 수요도 확보 가능합니다. 다만, 매각으로 인수되는 구분지상권과 미상의 임대차 관계는 추가 확인 및 주의가 요구됩니다. 또한, 복잡하고 다양한 토지 이용 제한 사항을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 하남 미사지구라는 수도권 신흥 개발 지역 내 핵심 입지.

* 차량 및 대중교통 접근성이 우수하여 물류 및 업무 효율성 증대 기대.

* 지식산업센터 및 지원시설 복합 용도로 다양한 사업 운영 가능성 보유.

* 주변의 아파트 단지 및 상업 시설과의 시너지 효과를 통한 임대 수익 및 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 169,000,000원입니다.

* 인수해야 할 보증금이 없으므로, 입찰가는 감정가, 시장 시세, 낙찰 후 예상되는 명도 비용 및 기간, 그리고 인수되는 구분지상권의 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 본 물건에 대한 상세한 권리 관계(특히 구분지상권) 및 현황 조사를 통해 정확한 가치를 산정한 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.