나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4482 [4] 경기도 성남시 분당구 수내동 11-1 청구블루빌 지하층비04호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 성남시 분당구 수내동 소재 지하철 수인분당선 "수내역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역 으로서 제반 주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(수인분당선-수내역) 이 소재하는 등 대중교통의 편의성 양호함.

건물의 구조

2000년 04월 06일 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 12층건 내 지하층 비01호 외 3개호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 내부인테리어 마감 등, 창호 : 강화유리 마감 등임.

이용상태

이용상태 : 기호(1)는 근린생활시설(헬스장), 기호(2)는 근린생활시설(클라이밍 스포츠센터), 기호(3)은 근린생활시설(골프연습장), 기호(4)는 근린생활시설(사무실)로 이용중임.

설비내역

급배수,위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1) ~ (3) 공히 인접지와 등고평탄한 3필지 일단의 정방형의 토지로서, 상업용 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 24m, 남동측으로 폭 약 16m, 북동측으로 폭 약 19m의 포장도로와 각각 접하며, 지하주차장등이 있음.

토지이용계획 및 제한상태

성남시 분당구 수내동 11-1 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 대로3류(폭 25m~30m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(특수도로)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)(비행안전제2구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경 규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구 <벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.) 성남시 분당구 수내동 11-2 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 중로1류(폭 20m~25m)(특수도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)(비행안전제2구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경 규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구 <벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.) 성남시 분당구 수내동 11-3 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)(비행안전 제2구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비 지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

기호4) 비04호는 건축물관리대장상 용도가 제1종근린생활시설(휴게음식점)이나 실제는 제1종 근린생활시설(사무실)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.임차권자 정경석이 2025.12.12. 유치권신고(공사대금 31,179,934원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
2.B04호는 건축물관리대장상 용도가 제1종근린생활시설(휴게음식점)이나 실제는 제1종 근린생활시설(사무실)임
3.(주)세광종합건설이 2026.4.30. 유치권신고(지하1층 전체 철거대금 총 715,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경4482 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 성남시 분당구 수내동 11-1 청구블루빌 지하층비04호

용도: 근린상가 (건축물대장상 제1종근린생활시설(휴게음식점), 실제 이용은 제1종 근린생활시설(사무실))

감정가: 526,000,000원

1.3. 면적 및 비율

토지면적: 39.64㎡ (약 12.0평)

토지지분: 39.64㎡ (약 12.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 150.66㎡ (약 45.6평)

건물지분: 150.66㎡ (약 45.6평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 건물 정보

준공일자: 2000년 04월 06일

구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 12층건 내 지하층

주요 용도(전체 건물): 업무시설, 근린생활시설, 운동시설

호수: 지하 1층 비04호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 성남시 분당구 수내동 소재 지하철 수인분당선 "수내역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 및 상업 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하고 지하철 수인분당선 수내역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

단지 인근으로 폭 약 24m, 16m, 19m의 포장도로와 접하고 있으며, 지하 주차시설이 구비되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

성남시 분당구 수내동 11-1, 11-2, 11-3번지 일대 토지입니다.

지역 지구: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당)

주요 용도지역: 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 대기환경 규제지역, 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26~2026-08-25, 외국인 등 대상)

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본건은 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다.

등기부채권 총액은 4,800,000,000원입니다.

3.2. 권리 현황

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2022-06-30, 4,800,000,000원)

본 경매로 인해 말소될 권리: 우리은행 근저당권(을2), 용인세무서장 압류(갑2), 우리은행 임의경매개시결정(갑3)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현황 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: (주)세광산업개발

보증금: 10,000,000원

차임: 1,100,000원

전입/사업일자: 2024-04-04

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 정경석

보증금: 40,000,000원

차임: 2,100,000원

전입/사업일자: 2017-02-27

확정일자: 2024-12-19

대항력: 있음

비고:

인수 보증금 합계: 0원 (기재된 임차인들의 보증금은 인수되지 않습니다.)

3.4. 유치권 신고 현황 (성립 여부 불분명)

* 임차권자 정경석: 2025.12.12. 유치권 신고 (공사대금 31,179,934원)

* (주)세광종합건설: 2026.4.30. 유치권 신고 (지하1층 전체 철거대금 총 715,000,000원)

상기 유치권 신고는 그 성립 여부가 불분명하므로, 낙찰 시 추가적인 법적 검토 및 분쟁의 소지가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 밀집 지역

본건이 소재한 수내동 일대는 분당의 핵심 상업지역 중 하나로, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상권 활성화가 잘 되어 있는 지역입니다.

수내역을 중심으로 역세권 형성으로 인한 집객 효과가 높으며, 주변에 대규모 아파트 단지가 배후 수요로 작용하고 있습니다.

4.2. 업종 현황

현재 B04호는 사무실로 이용 중이나, 건축물대장상 용도는 휴게음식점이었으며, 건물 전체적으로는 헬스장, 클라이밍 스포츠센터, 골프연습장 등 다양한 업종이 입점되어 있어 집객력이 높은 복합 상가로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 문화시설

주변에 롯데백화점, 롯데마트, 킴스클럽 등 대형 쇼핑몰이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

또한, 분당중앙공원, 율동공원 등 녹지 공간 접근성이 좋아 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육 시설

단지 주변으로 초등학교, 중학교, 고등학교 및 학원가가 밀집해 있어 교육 환경 또한 우수한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 성립 여부 불분명

정경석과 (주)세광종합건설이 신고한 유치권의 성립 여부가 불분명하며, 이는 낙찰 후 법적 분쟁의 원인이 될 수 있습니다. 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 가능성이 있습니다.

6.2. 건축물 용도 불일치

B04호의 경우, 건축물 관리대장상 용도는 제1종 근린생활시설(휴게음식점)이나 실제 이용 상태는 제1종 근린생활시설(사무실)로 확인되었습니다. 이는 향후 건축법 관련 문제 발생 가능성을 내포합니다.

6.3. 채권 총액 부담

우선권 있는 권리(근저당, 압류 등)는 말소되나, 신고된 유치권 채권액(총 746,179,934원)이 상당하여 해당 금액의 인수 여부에 대한 면밀한 법적 검토가 필요합니다.

6.4. 주변 시설 분석 제한

제공된 정보 및 제약 사항으로 인해 주변의 혐오시설 포함 여부에 대한 외부 조사를 수행하지 못했습니다. 이는 현장 답사를 통해 반드시 확인이 필요한 부분입니다.

7. 종합 의견

본건은 수내역 초역세권에 위치한 근린상가로, 뛰어난 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 상권 활성화 가능성이 높습니다.

교통, 편의시설, 교육 환경 등 생활 인프라가 우수하여 임대 및 실사용 가치가 모두 높을 것으로 예상됩니다.

하지만, 성립 여부가 불분명한 다액의 유치권 신고와 실제 이용 용도와의 차이 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

수인분당선 수내역 도보 이용이 가능한 역세권이며, 대로변에 위치하여 가시성이 매우 좋습니다.

주변 상업시설 밀집 지역으로 유동인구가 많아 공실 위험이 낮습니다.

8.2. 다양한 활용 가능성

건축물 용도상 근린생활시설 및 업무시설로 활용 가능하며, 현재 사무실로 이용 중인 점을 고려할 때 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

8.3. 배후 수요 풍부

단지 인근 대규모 아파트 단지 및 오피스텔 등은 안정적인 고객층 확보에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 참고

본건의 감정평가액은 526,000,000원입니다.

이는 토지 및 건물 면적, 주변 시세, 입지 조건 등을 종합적으로 고려하여 산정된 가격입니다.

9.2. 입찰가 산정 시 고려사항

* 본건은 임차인 보증금 인수 금액이 0원이므로, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 신고된 유치권(약 7.4억원)의 성립 여부 및 낙찰 후 인수 가능성에 대한 법률적 검토가 최우선적으로 이루어져야 합니다.

* 실제 이용 용도와 공부상 용도 차이에 따른 추후 문제 발생 가능성 및 이에 대한 비용을 감안해야 합니다.

* 본건과 유사한 조건의 실거래가 및 주변 시세 분석이 추가적으로 필요합니다.

* 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태, 주변 상권, 공실 현황 등을 직접 확인해야 합니다.

9.3. 권고 사항

위 사항들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 잠재적 가치와 위험 요인을 면밀히 분석한 후, 입찰 참여를 결정하시기 바랍니다. 정확한 예상 입찰가는 전문가와 상의하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.