나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1524 [12] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17 4층405호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 북측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린
생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 유흥시설, 상업나지 등으로 형성되어 있는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량첩근 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역, 노선버스정류장, 간선도로가 위치
하는 등 제반 교통상황 양호함.

건물의 구조

2017년 2월 14일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 2층 201호 외
17개호로서,
외벽: 외장석재 마감 등
내벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창호: 샷시창호

이용상태

기호(1,2) : 사무소
기호(3~18) : 공동주택(도시형생활주택)

설비내역

위생설비, 급배수 및 급탕설비, 엘리베이터, 화재발신설비, 간이스프링클러설비, 옥외주차장,
주택부분 도시가스보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형의 토지이고 근린생활시설 및 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 7~8m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류
(폭 8m~10m)접합, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

공동주택 일부 호의 개문확인 결과 집합건축물대장 건축물현황도 상 구조는 원룸형이나 현황
방1 또는 방2로 구분되어 있는 구조임.(후첨 건물개황도 참고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일부는 임대 중인 것으로 확인되었으나 대부분 폐문부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1524 (12)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 감정가: 1억 5,900만원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자 (경매신청): 하나은행 (자료 기반)

1.1. 소재지 및 현황

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17, 4층 405호 (건물명: 신화빌딩)

* 용도: 도시형생활주택

1.2. 면적 및 구성

* 토지 면적: 12.51㎡ (약 3.78평)

* 건물 면적 (전용 면적): 21.93㎡ (약 6.63평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

* 사용승인일: 2017년 2월 14일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 4층 405호

* 집합건축물대장상 용도: 공동주택, 제2종근린생활시설 (복합 용도 가능성)

2. 입지조건

* 주변 환경: 본 건은 수원시청 북측 인근의 상업지대에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 유흥시설 등이 형성되어 있음.

* 교통 상황: 수인분당선 수원시청역이 인접해 있으며, 다수의 노선버스 정류장과 간선도로가 위치하여 차량 접근 및 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 토지 이용 및 주변 도로: 토지는 평탄한 세장형이며 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중임. 북측으로 폭 7~8m의 도로에 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 2월 21일 접수된 하나은행 근저당권(1,500,000,000원)이 말소기준권리이며, 이후 등기된 대부분의 권리(소유권이전, 근저당, 임의경매, 가압류, 주택임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.1. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없음.

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

* 임차인: 조아라

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2024년 4월 25일

* 배당신고일자: 2025년 8월 18일

* 대항력: 없음

* 본 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수하지 않음. 보증금 130,000,000원은 임차인이 배당을 통해 회수해야 하며, 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.3. 권리분석 요약

* 인수 보증금 합계: 0원

* 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸하므로, 매수인이 인수하는 법적 부담은 없음.

4. 상권분석

* 지역 특성: 수원시청 인근의 핵심 상업 및 업무 지구에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 주거, 상업, 업무 기능이 복합된 활성화된 지역임.

* 주변 시설: 수원시청, 각종 행정기관, 금융기관, 상업시설, 업무시설이 밀집해 있어 배후 수요가 높음. 인근에 유흥시설도 소재하여 상업지대 특성을 띰.

5. 생활정보

* 편의시설: 수원시청역을 중심으로 백화점, 대형마트, 병원, 영화관 등 다양한 생활 편의시설 이용이 매우 용이함.

* 교육시설: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하고 있으나, 본 물건과의 직접적인 연관성 및 학군 정보는 추가 확인이 필요함.

* 주거 환경: 도시형생활주택 및 오피스텔 밀집 지역으로, 1인 가구 또는 소형 주거 공간을 찾는 수요층에게 적합한 환경임.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화 및 유지보수: 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 향후 건물 유지보수 및 관리에 따른 비용 발생 가능성이 있음.

* 법적 제한 및 규제: 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역 등 다양한 도시계획적 제한이 적용되어 있어 향후 용도 변경이나 건축 행위에 제약이 있을 수 있음.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 경기 변동에 따라 시세 및 임대 수익률에 영향을 받을 수 있음.

* 집합건물 특성: 집합건물의 특성상 층간 소음, 공용 부분 유지보수 및 관리비 분담 등의 문제가 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 수원시청역 및 시청 인근의 탁월한 입지를 자랑하는 도시형생활주택으로, 교통 및 편의시설 접근성이 매우 우수함.

* 권리관계가 명확하고 매수인이 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능한 물건임.

* 다만, 감정가(1억 5,900만원) 대비 최근 유사 물건의 시세(약 9,000만원 내외)가 현저히 낮은 점은 투자 시 중요하게 고려해야 할 부분임.

* 이에 따라 합리적인 가격 책정을 통한 투자가 필요함.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 수원시청역 및 시청 인근으로 풍부한 유동인구와 높은 배후 수요 확보.

* 깨끗한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 전혀 없음.

* 낮은 예상 낙찰가 가능성: 감정가 대비 낮은 시장 시세로 인해 합리적인 가격에 취득할 기회.

* 소형 면적: 1~2인 가구 수요에 적합하며, 투자용 소액 임대 상품으로 활용 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1억 5,900만원

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 17.59㎡)의 물건이 약 7,200만원에 거래된 사례가 있으며, 이를 토대로 본건(21.93㎡)의 시장 시세는 약 9,000만원 내외로 추정됩니다. 이는 감정가 1억 5,900만원보다 현저히 낮은 수준입니다.

* 임차인의 보증금 1억 3,000만원은 대항력이 없어 매수인이 인수하지 않는 금액입니다.

* 따라서, 감정가보다는 시장 시세에 기반한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다. 잠재적 수익률 및 향후 시장 상황을 고려할 때, 9,500만원 ~ 1억 500만원 사이의 입찰가를 제안합니다. 이는 시장 시세(약 9,000만원) 대비 소폭 높은 가격으로, 입찰 경쟁 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.