나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1524 [5] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 북측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린
생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 유흥시설, 상업나지 등으로 형성되어 있는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량첩근 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역, 노선버스정류장, 간선도로가 위치
하는 등 제반 교통상황 양호함.

건물의 구조

2017년 2월 14일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 2층 201호 외
17개호로서,
외벽: 외장석재 마감 등
내벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창호: 샷시창호

이용상태

기호(1,2) : 사무소
기호(3~18) : 공동주택(도시형생활주택)

설비내역

위생설비, 급배수 및 급탕설비, 엘리베이터, 화재발신설비, 간이스프링클러설비, 옥외주차장,
주택부분 도시가스보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형의 토지이고 근린생활시설 및 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 7~8m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류
(폭 8m~10m)접합, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

공동주택 일부 호의 개문확인 결과 집합건축물대장 건축물현황도 상 구조는 원룸형이나 현황
방1 또는 방2로 구분되어 있는 구조임.(후첨 건물개황도 참고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일부는 임대 중인 것으로 확인되었으나 대부분 폐문부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1524 (5)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17 3층303호

용도: 도시형생활주택

감정가: 186,000,000원

토지면적: 16.86㎡ (약 5.10평)

토지지분: 16.86㎡

건물면적: 29.56㎡ (약 8.94평)

건물지분: 29.56㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (등기부상 말소기준권리 설정자는 하나은행)

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 북측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 각종 근린생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 유흥시설, 상업나지 등으로 형성된 상업지대입니다. 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 수인분당선 수원시청역과 다수의 노선버스 정류장이 위치해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 간선도로가 가까이 있어 시내외 이동이 용이한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 북측으로는 폭 7~8m의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리인 하나은행 근저당권(2017년 2월 21일)보다 후순위로 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부상 주택임차권(최정윤)이 확인되나, 대항력이 없는 임차인으로 분류되어 보증금이 인수되지 않습니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없다고 명시되어 있어, 낙찰자는 모든 권리를 말소시키고 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다. 인수할 보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최정윤

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 30,000원

* 전입일자: 2023-11-28

* 확정일자: 2023-11-08

* 배당신고일자: 2025-08-08

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 최정윤은 대항력이 없으므로, 해당 임차인의 보증금 140,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석

본건은 수원시청 인근의 발달된 상업지구에 위치하여 상업적 가치가 높습니다. 주변에 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 상업용 부동산이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 이는 임대수익 및 향후 시세 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 시기에 건축된 다세대 주택의 경우 전용면적 약 17.59㎡가 72,000,000원(약 409만원/㎡), 약 71.18㎡가 290,000,000원(약 407만원/㎡)에 거래되었습니다. 본건은 전용면적 29.56㎡(약 8.94평)에 대해 감정가가 186,000,000원(약 629만원/㎡)으로 책정되었으나, 이는 최근 거래 시세보다 높은 수준으로 판단됩니다. 따라서 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

본건은 수원시청역(수인분당선)이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 시청 및 주변 관공서, 다양한 금융기관, 병원, 쇼핑 시설, 외식업체 등 생활 편의시설이 밀집해 있어 주거 및 업무 활동에 최적의 환경을 제공합니다. 또한, 인근에 공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 생활을 누릴 수 있습니다. 2017년에 사용승인된 건물로 비교적 신축이며, 엘리베이터, 도시가스 난방 등 기본적인 생활 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 최근 시세 간의 차이: 본건의 감정가(약 629만원/㎡)가 주변 유사 부동산의 최근 거래가(약 407~409만원/㎡)보다 높아, 입찰 시 감정가를 기준으로만 판단하기보다는 실제 시장 가치를 면밀히 분석해야 합니다.

* 건물 내부 구조 차이: 공부상 원룸형으로 기재되어 있으나, 현황 방 1개 또는 2개로 구분된 구조인 점은 추후 임대 또는 매매 시 참고사항이 될 수 있습니다.

* 임대 현황: 일부 세대는 임대 중으로 확인되었으나, 대부분 폐문 부재로 인해 정확한 임대 관계 파악에 한계가 있었습니다. 다만, 대항력 없는 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시청 인근의 우수한 입지 조건과 편리한 교통망, 잘 갖춰진 생활 인프라를 갖춘 도시형생활주택입니다. 2017년에 준공되어 건물 상태가 양호하며, 아파트형으로 구성된 소형 주거 공간으로 1인 가구나 소규모 사업체에 적합할 것으로 보입니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 적고, 대항력 없는 임차인의 보증금도 인수되지 않아 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가 대비 최근 시장 시세가 낮게 형성되어 있는 점은 주의 깊게 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 수원시청역 역세권 상업지구에 위치하여 생활 편의성과 직주근접성이 우수합니다.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 관리 상태에 따라 추가 가치 상승 기대가 가능합니다.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 낙찰자는 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 낮은 명도 리스크: 대항력 없는 임차인으로 인해 보증금 인수 부담이 없어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 186,000,000원이나, 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 평당 약 400만원대의 시세를 보이고 있습니다. 본건의 면적(약 8.94평)을 고려할 때, 시장 시세는 약 120,000,000원에서 140,000,000원 사이로 추정됩니다. 권리상 인수 부담이 없고, 신축급 건물이라는 점을 감안하되, 감정가와의 시세 차이를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 130,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 감정가의 약 70% 수준이며, 시장 시세와의 괴리를 줄이면서도 안전한 투자를 기대할 수 있는 가격대입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 경쟁 물건 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.