나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1524 [4] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 북측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린
생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 유흥시설, 상업나지 등으로 형성되어 있는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량첩근 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역, 노선버스정류장, 간선도로가 위치
하는 등 제반 교통상황 양호함.

건물의 구조

2017년 2월 14일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 2층 201호 외
17개호로서,
외벽: 외장석재 마감 등
내벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창호: 샷시창호

이용상태

기호(1,2) : 사무소
기호(3~18) : 공동주택(도시형생활주택)

설비내역

위생설비, 급배수 및 급탕설비, 엘리베이터, 화재발신설비, 간이스프링클러설비, 옥외주차장,
주택부분 도시가스보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형의 토지이고 근린생활시설 및 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 7~8m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류
(폭 8m~10m)접합, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

공동주택 일부 호의 개문확인 결과 집합건축물대장 건축물현황도 상 구조는 원룸형이나 현황
방1 또는 방2로 구분되어 있는 구조임.(후첨 건물개황도 참고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일부는 임대 중인 것으로 확인되었으나 대부분 폐문부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 수원지방법원 2025타경1524 (4) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17 3층 302호이며, 용도는 도시형생활주택입니다.

토지 면적은 16.86㎡ (약 5.1평)이며, 건물 면적은 29.56㎡ (약 8.9평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

건물은 2017년 2월 14일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 3층에 위치합니다.

본 건의 감정가는 186,000,000원입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하며, 수원시청 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 각종 근린생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 유흥시설, 상업나지 등으로 형성된 상업지대입니다.

교통 상황은 수인분당선 수원시청역이 인근에 위치하고 있으며, 다수의 노선버스가 운행되는 등 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호하며 간선도로 이용이 용이합니다.

북측으로 폭 7~8m의 도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 각종 법규에 의한 제한사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2017년 2월 21일 접수된 하나은행의 근저당권(채권최고액 15억원)입니다.

이하 모든 을구의 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매, 가압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 있는 권리는 없습니다.

총 등기부채권액은 1,671,843,989원입니다.

* 임차인 현황

임차인: 박상아

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 5월 10일

확정일자: 2024년 4월 12일

배당신고일자: 2025년 9월 12일

대항력: 없음

비고: 등기부 상 주택임차권으로 등재되어 있으나, 말소 예정이며 대항력이 없습니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 수원시청 인근 지역은 수원시의 중심 상업지구로서 유동인구가 풍부한 지역입니다.

수원시청 및 관공서, 다수의 업무 시설, 금융기관, 병원, 음식점, 쇼핑 시설 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발합니다.

수인분당선 수원시청역을 중심으로 대중교통 이용이 편리하여 접근성이 우수합니다.

인근에 다양한 종류의 근린생활시설, 오피스텔, 도시형생활주택 등이 혼재하여 주거 및 상업 배후수요가 높습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 수인분당선 수원시청역, 다수의 시내외버스 노선 이용 가능. 차량으로 주요 간선도로 접근 용이.

* 편의시설: 수원시청, 각종 관공서, 대형마트, 병원, 은행, 영화관, 다양한 상업시설 및 문화시설 이용 편리.

* 주거 환경: 도시형생활주택 및 오피스텔 밀집 지역으로 주거 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 2017년 사용승인으로 비교적 신축이나, 장기적인 건물 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 명도: 임차인이 존재하나 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 원활한 명도를 위한 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

* 공동담보: 해당 물건이 공동담보로 묶여 있는 점은 경매 진행 및 가격 결정에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 건축물 현황 차이: 집합건축물대장 상 원룸형이나 현황은 방 1~2개로 구분되어 사용 중인 점은 임대 시 고려 사항이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 인근 중심 상업지역에 위치한 도시형생활주택으로, 입지적 강점이 매우 뛰어납니다.

2017년 준공된 비교적 신축 건물이며, 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

주변 상권이 발달하고 교통이 편리하여 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

제공된 JSON 데이터 상의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 본 건의 감정가(1.86억원)는 시세 대비 높은 편으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최상의 입지: 수원시청역 초역세권, 수원 중심 상업지구에 위치하여 높은 희소성과 미래 가치 보유.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 현재 시세 및 임대 시장에서 경쟁력 높음.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로, 권리 분석상 안전함.

* 풍부한 배후수요: 수원시청 및 인근 상업지구 종사자, 거주자 등 탄탄한 임대 수요 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 JSON 데이터를 분석한 결과, 유사한 연식의 인근 다세대 주택 시세는 제곱미터당 약 400만원대, 평당 약 1,300만원~1,400만원 수준으로 파악됩니다.

본 건의 건물 면적은 29.56㎡ (약 8.9평)이며, 감정가는 186,000,000원 (제곱미터당 약 630만원, 평당 약 2090만원)으로, 이는 주변 시세 대비 다소 높은 수준입니다.

따라서 시세 대비 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 보수적인 접근으로 감정가의 80%~90% 선을 고려하거나, 주변 시세 단가를 적용하여 보정하는 방식을 추천합니다.

주변 시세(평당 1,400만원)를 본 건 면적(8.9평)에 적용하면 약 1억 2,460만원 수준이 됩니다.

본 건의 2017년식 연식과 수원시청역 역세권 입지를 고려하여 시세보다 약간 높게 책정하는 것이 합리적입니다.

명도 비용, 세금, 기타 부대 비용 등을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가는 145,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.