나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1524 [9] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 북측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린
생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 유흥시설, 상업나지 등으로 형성되어 있는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량첩근 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역, 노선버스정류장, 간선도로가 위치
하는 등 제반 교통상황 양호함.

건물의 구조

2017년 2월 14일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 2층 201호 외
17개호로서,
외벽: 외장석재 마감 등
내벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창호: 샷시창호

이용상태

기호(1,2) : 사무소
기호(3~18) : 공동주택(도시형생활주택)

설비내역

위생설비, 급배수 및 급탕설비, 엘리베이터, 화재발신설비, 간이스프링클러설비, 옥외주차장,
주택부분 도시가스보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형의 토지이고 근린생활시설 및 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 7~8m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류
(폭 8m~10m)접합, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

공동주택 일부 호의 개문확인 결과 집합건축물대장 건축물현황도 상 구조는 원룸형이나 현황
방1 또는 방2로 구분되어 있는 구조임.(후첨 건물개황도 참고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일부는 임대 중인 것으로 확인되었으나 대부분 폐문부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1524 (9)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17 4층402호

용도: 도시형생활주택

건축년도: 2017년 2월 14일 사용승인

감정가: 186,000,000 원

토지면적: 16.86㎡ (약 5.10평)

토지지분: 16.86㎡ (약 5.10평)

건물면적: 29.56㎡ (약 8.94평)

건물지분: 29.56㎡ (약 8.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

주요 채권자: 하나은행 (근저당권 설정자 및 경매 신청자)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 수원시청 북측 인근의 상업지대에 자리 잡고 있습니다.

주변은 다양한 근린생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 유흥시설 등이 밀집한 지역입니다.

교통 여건은 수인분당선 수원시청역이 인근에 위치하며, 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호하며, 간선도로망이 잘 구축되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건 부동산에는 다음과 같은 권리들이 등기되어 있습니다.

* 2017년 2월 16일: 소유권 보존 (임명석)

* 2017년 2월 21일: 근저당권 (하나은행, 1,500,000,000원) - 말소기준권리

* 2017년 4월 26일: 소유권 이전 (최민욱)

* 2025년 7월 29일: 임의경매개시결정 (하나은행, 1,281,795,529원) - 본 경매 사건

* 2025년 8월 13일: 가압류 (메리츠캐피탈, 11,843,989원) - 경매 완료 시 말소 예정

* 2025년 9월 11일: 주택임차권 (이종민, 150,000,000원) - 경매 완료 시 말소 예정

말소기준권리인 2017년 2월 21일자 하나은행 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

현재 임차인 현황에 따르면, 이종민 씨가 보증금 150,000,000원, 차임 0원에 임차 중입니다. 전입일자(2023-12-29) 및 확정일자(2023-12-13) 상 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

따라서 본 경매 물건을 낙찰받을 경우, 이종민 씨의 보증금 150,000,000원을 인수할 필요는 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 인계동 일대는 수원시청을 중심으로 형성된 상업지대로, 다양한 업종의 근린생활시설과 오피스텔, 주거 시설이 혼재되어 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

제공된 주변 시세 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 인근 'I'MHOME'(1036-9번지, 2015년 준공)의 전용면적 17.59㎡, 5층 물건이 2025년 12월 24일 72,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 409만원/㎡ 입니다.

* 인근 '진영빌라'(949-19번지, 1991년 준공)의 전용면적 84.12㎡, 4층 물건이 2025년 12월 12일 178,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 211만원/㎡의 평당가입니다.

본건(2017년 준공, 29.56㎡)은 'I'MHOME'과 유사한 건축 연도 및 형태를 가지며, 면적 차이를 고려할 때, 'I'MHOME'의 평당가를 적용하면 약 120,900,000원 수준의 시장 가치를 추정해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

수원시청이 인접해 있어 관련 행정 편의시설 이용이 용이합니다.

수원시청역과 다수의 버스 노선이 있어 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

상업지대로서 주변에 다양한 편의시설, 식당, 상점 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정평가서상 현황과 공부상의 구조(원룸 vs 방1/방2)에 차이가 있을 수 있어, 현장 확인이 필요합니다.

* 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금이 1억 5천만원으로 고액이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이나 지연이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 대부분 폐문부재로 임대 관계 조사가 이루어지지 않아, 정확한 임대 현황 파악에 한계가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2017년 준공된 비교적 신축의 도시형생활주택으로, 수원시청 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 및 임대 수익 목적 모두 적합한 물건입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으며, 명도 리스크만 신중하게 관리한다면 투자가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최중심 입지: 수원시청역 및 수원시청 인접, 교통 및 생활 편의시설 완비.

* 최신 건축 연도: 2017년 준공으로 비교적 신축이며 내부 컨디션 양호 기대.

* 무인수 권리: 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담 없음.

* 임대 수익 기대: 주변 상권 활성화로 인한 도시형생활주택 임대 수요 풍부.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 거래 사례(2015년 준공, 17.59㎡, 72,000,000원 거래)를 바탕으로 평당가 약 409만원을 적용할 경우, 본건(29.56㎡)의 시장 가치는 약 120,900,000원 수준으로 추정됩니다.

이는 감정가 186,000,000원과는 상당한 차이를 보입니다.

따라서, 보수적인 투자 관점에서 유사 거래 사례의 가치와 신축 연도 등을 종합적으로 고려할 때, 약 130,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다. 본 금액은 경매 시장 상황 및 유찰 횟수 등에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.