나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1524 [8] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 북측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린
생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 유흥시설, 상업나지 등으로 형성되어 있는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량첩근 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역, 노선버스정류장, 간선도로가 위치
하는 등 제반 교통상황 양호함.

건물의 구조

2017년 2월 14일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 2층 201호 외
17개호로서,
외벽: 외장석재 마감 등
내벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창호: 샷시창호

이용상태

기호(1,2) : 사무소
기호(3~18) : 공동주택(도시형생활주택)

설비내역

위생설비, 급배수 및 급탕설비, 엘리베이터, 화재발신설비, 간이스프링클러설비, 옥외주차장,
주택부분 도시가스보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형의 토지이고 근린생활시설 및 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 7~8m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류
(폭 8m~10m)접합, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

공동주택 일부 호의 개문확인 결과 집합건축물대장 건축물현황도 상 구조는 원룸형이나 현황
방1 또는 방2로 구분되어 있는 구조임.(후첨 건물개황도 참고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일부는 임대 중인 것으로 확인되었으나 대부분 폐문부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1524 (8)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17 4층401호

건물명: (정보 없음)

토지면적: 15.15㎡ (약 4.58평)

건물면적: 26.56㎡ (약 8.03평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 162,000,000원

건축년도: 2017년 2월 14일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (6층 건물 중 4층)

용도: 도시형생활주택, 제2종근린생활시설

채권자: 주OOOOOOOO (주 채권자: 하나은행)

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 북측 인근 상업지대에 위치합니다.

주변은 각종 근린생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 유흥시설, 상업나지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황은 수인분당선 수원시청역이 인접해 있고, 다수의 노선버스정류장과 간선도로가 위치하여 차량 접근 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

본건은 북측으로 폭 7~8m의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

말소기준권리: 2017년 2월 21일자 하나은행 근저당권 (을1)

주요 등기사항 요약:

* 소유권보존: 2017.02.16 (임명석)

* 근저당: 2017.02.21 (하나은행, 1,500,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전: 2017.04.26 (최민욱)

* 임의경매개시결정: 2025.07.29 (하나은행, 1,281,795,529원)

* 가압류: 2025.08.13 (메리츠캐피탈, 11,843,989원)

* 주택임차권: 2025.09.11 (고의정, 135,000,000원) - 말소 예정

총 등기부채권액: 1,646,843,989원

인수되는 권리: 해당사항 없음.

임차인 현황:

* 임차인: 고

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-11-11

* 확정일자: 2024-10-28

* 배당신고일자: 2025-09-11

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 있습니다. (매각으로 인해 권리 소멸 예정)

4. 상권분석

본건은 수원시청 인근의 활발한 상업지구에 위치하여 유동인구가 풍부합니다.

주변에는 다양한 근린생활시설, 업무시설, 주거시설이 혼재하여 상권이 발달해 있습니다.

도시형생활주택으로서 임대수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

향후 지역 개발에 따른 상권 가치 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

교통: 수인분당선 수원시청역 도보 이용 가능, 버스정류장 인접 (교통 매우 편리).

편의시설: 수원시청, 각종 은행, 병원, 대형마트, 쇼핑시설 등 이용 편리.

주거환경: 도시형생활주택 밀집 지역으로 비교적 쾌적한 주거 환경.

주차: 옥외주차장 이용 가능.

난방: 도시가스 개별 난방.

기타: 건물 내 엘리베이터 설치.

6. 잠재적 리스크

건물 구조 일부 차이: 감정평가서 요약에 따르면, 일부 호실의 현황 구조(방 1~2개)가 공부상 원룸형과 다르게 사용되고 있어, 추후 민원 발생 소지가 있습니다.

임대 현황 불확실성: 대부분 폐문부재로 인해 정확한 임대 관계 파악이 어려운 점이 있습니다. 다만, 현재까지 파악된 임차인(고 )은 대항력이 없습니다.

건축물대장상 용도와 실제 이용 용도의 차이: 본 건물은 공동주택 및 제2종근린생활시설로 복합 용도입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청 인근의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 우수합니다.

2017년 준공으로 비교적 신축이며, 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 유사 면적 및 연식의 인근 실거래가가 감정가 대비 낮은 수준인 점은 주의가 필요하며, 입찰 시 시세 조사를 통한 신중한 접근이 요구됩니다.

전반적으로 안정적인 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 수원시청역 도보 거리, 수원시청 인근 핵심 상업지역.

우수한 교통망: 역세권 및 다수의 버스 노선 이용 편리.

신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 설비와 상태 유지.

깔끔한 권리관계: 매각으로 인한 권리 소멸로 명도 용이.

안정적인 임대 수요: 도심지 내 위치로 공실률 낮을 것으로 예상.

9. 예상 입찰가

감정가: 162,000,000원

주변 실거래가 분석 결과, 유사 면적(17.59㎡)의 도시형생활주택이 72,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 면적을 환산하면 약 108,900,000원 수준으로, 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

하지만 본건은 입지가 매우 우수하며, 역세권 신축 건물이라는 장점을 고려할 때 경쟁력이 있습니다.

이를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 120,000,000원으로 제시합니다.

입찰 참여 시에는 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태를 직접 확인하고, 최근 주변 시세를 재확인하여 보수적으로 접근하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.