나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1524 [11] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 북측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린
생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 유흥시설, 상업나지 등으로 형성되어 있는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량첩근 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역, 노선버스정류장, 간선도로가 위치
하는 등 제반 교통상황 양호함.

건물의 구조

2017년 2월 14일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 2층 201호 외
17개호로서,
외벽: 외장석재 마감 등
내벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창호: 샷시창호

이용상태

기호(1,2) : 사무소
기호(3~18) : 공동주택(도시형생활주택)

설비내역

위생설비, 급배수 및 급탕설비, 엘리베이터, 화재발신설비, 간이스프링클러설비, 옥외주차장,
주택부분 도시가스보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형의 토지이고 근린생활시설 및 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 7~8m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류
(폭 8m~10m)접합, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

공동주택 일부 호의 개문확인 결과 집합건축물대장 건축물현황도 상 구조는 원룸형이나 현황
방1 또는 방2로 구분되어 있는 구조임.(후첨 건물개황도 참고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일부는 임대 중인 것으로 확인되었으나 대부분 폐문부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1524 (11)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17 4층404호

용도: 도시형생활주택

감정가: 164,000,000원

토지면적: 15.63㎡ (약 4.73평)

토지지분: 15.63㎡ (약 4.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.39㎡ (약 8.29평)

건물지분: 27.39㎡ (약 8.29평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 각종 근린생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 유흥시설, 상업나지 등이 혼재하는 상업지대로서 활발한 지역입니다.

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 수인분당선 수원시청역이 위치하고 다수의 노선버스 정류장과 간선도로가 있어 대중교통 및 차량 이용이 매우 편리한 교통 요충지입니다.

토지는 평탄한 세장형이며, 건물이 건축된 부지로 이용되고 있습니다.

북측으로는 폭 7~8m의 도로에 접하여 차량 및 보행자 통행에 문제가 없습니다.

토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 잠재력 또한 기대할 수 있는 입지입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 하나은행 근저당권 (을1, 접수일자 2017.02.21)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 하나은행 근저당권 (을1)

* 이주훈 주택임차권 (을2) - 대항력 없으므로 매각으로 소멸됩니다.

* 하나은행 임의경매개시결정 (갑3)

* 메리츠캐피탈 가압류 (갑4)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

임차인 현황:

* 이주훈 (보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-08-03, 확정일자 2020-07-13)

* 특이사항: 대항력 없음. 따라서 임차인의 보증금 140,000,000원은 낙찰자가 인수할 의무가 없을 것으로 판단됩니다.

* 주의: 비록 대항력이 없으나, 배당받지 못하는 보증금이 있을 경우 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 현장 확인 및 추가적인 권리 분석이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 수원시청 인근 지역은 수원시의 중심 상업지구로서 유동인구가 풍부한 지역입니다.

다양한 상업시설, 금융기관, 행정기관(수원시청)이 밀집해 있어 상업 활동이 매우 활발합니다.

도시형생활주택 및 오피스텔이 다수 분포하고 있어 주거 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

유흥시설 등도 일부 분포하고 있어 상업 기능이 복합적으로 발달된 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 수인분당선 수원시청역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 매우 우수합니다. 또한, 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설: 수원시청을 비롯한 각종 행정기관, 롯데백화점, CGV, 다양한 병원, 은행, 대형마트 등 풍부한 생활 편의시설을 가까이에서 이용할 수 있습니다.

주거환경: 2017년 2월 사용승인된 비교적 신축 건물로, 현대적인 주거 트렌드를 반영한 도시형생활주택으로서 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 6층 건물 중 4층에 위치하여 일조권이나 조망권 측면에서 양호할 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 내부 구조 상이: 감정평가서 요약에 따르면, 공부상 원룸형이나 현황은 방 1~2개 구조로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 이는 실제 내부 이용에는 큰 문제가 없을 수 있으나, 등기부등본 상의 정보와 차이가 존재함을 인지해야 합니다.

임차인 보증금: 대항력 없는 임차인의 보증금 140,000,000원이 있으나, 매각으로 인해 소멸될 권리로 분류되어 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 배당 절차상의 변수 등 예측 불가능한 부분에 대한 주의가 필요합니다.

공동담보 물건: 본건이 공동담보 물건으로, 채권자가 설정한 담보가 본건 외 다른 부동산에도 설정되어 있습니다. 만약 다른 담보 부동산에서 경매가 진행되어 일부 채권이 변제될 경우, 본 건의 경매 절차나 채권액에 영향을 줄 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사를 수행한 결과, 본건과 인접한 지역 내에 명확하게 확인되는 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장, 하수처리장 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 상업지구 특성상 유흥업소 등 상업시설이 밀집해 있으며, 이는 일반적인 상업지역의 특성으로 간주됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시의 핵심 상업 및 행정 중심지인 수원시청 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 탁월한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 입지적 가치가 매우 높습니다.

2017년 준공으로 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상되며, 소형 면적(약 8.29평)으로 1~2인 가구의 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

권리 분석 결과, 인수해야 할 부담이 없는 것으로 판단되어 비교적 안전하게 입찰에 참여할 수 있는 물건입니다.

다만, 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 공동담보 물건이라는 점을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

초역세권 입지: 수원시청역(수인분당선) 도보 3~5분 거리로, 도심 접근성이 매우 뛰어나며 직장인 및 학생들의 주거 수요가 높습니다.

발달된 생활 인프라: 수원시청, 롯데백화점, 병원, 은행, 영화관, 각종 상업시설이 밀집해 있어 생활이 매우 편리합니다.

비교적 신축 건물: 2017년 준공으로 건물 노후화가 적어 향후 유지보수 부담이 적고, 주거 선호도가 높습니다.

시세 차익 및 임대 수익 기대: 공급이 제한적인 도심 상업지역의 소형 주거 상품으로, 향후 시세 상승 여력과 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

권리 관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 164,000,000원

주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 연식(2015~2017년)과 면적(약 17.59㎡ ~ 71.18㎡)의 다세대 주택 실거래가는 제곱미터당 약 400만원 초중반대로 형성되어 있습니다.

* 본건의 전용면적 27.39㎡를 기준으로 환산 시, 시장 시세는 약 110,000,000원 ~ 115,000,000원 내외로 추정됩니다.

* 본건의 감정가(164,000,000원)는 이러한 추정 시세보다 약 30~40% 가량 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 대항력 없는 임차인의 보증금 140,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아 인수 보증금은 0원으로 계산합니다.

* 공동담보 물건이라는 점과 감정가와 시세 간의 차이를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 145,000,000원

* 감정가의 약 88% 수준으로, 시세 분석 결과보다는 높지만 감정가를 일부 반영하여 낙찰 가능성을 높인 가격입니다.

* 현장 방문을 통해 건물의 정확한 상태를 확인하고, 입찰 직전 최신 시장 동향을 재확인하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.