나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1524 [15] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 북측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린
생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 유흥시설, 상업나지 등으로 형성되어 있는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량첩근 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역, 노선버스정류장, 간선도로가 위치
하는 등 제반 교통상황 양호함.

건물의 구조

2017년 2월 14일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 2층 201호 외
17개호로서,
외벽: 외장석재 마감 등
내벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창호: 샷시창호

이용상태

기호(1,2) : 사무소
기호(3~18) : 공동주택(도시형생활주택)

설비내역

위생설비, 급배수 및 급탕설비, 엘리베이터, 화재발신설비, 간이스프링클러설비, 옥외주차장,
주택부분 도시가스보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형의 토지이고 근린생활시설 및 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 7~8m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류
(폭 8m~10m)접합, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

공동주택 일부 호의 개문확인 결과 집합건축물대장 건축물현황도 상 구조는 원룸형이나 현황
방1 또는 방2로 구분되어 있는 구조임.(후첨 건물개황도 참고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일부는 임대 중인 것으로 확인되었으나 대부분 폐문부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 수원지방법원 2025타경1524 (15)

1.2. 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17 5층503호 (신주소: 경기도 수원시 팔달구 효원로235번길 46-8)

1.3. 용도: 도시형생활주택 (감정평가서상 공동주택, 제2종근린생활시설)

1.4. 감정가: 186,000,000원

1.5. 토지면적: 16.86㎡ (약 5.10평)

1.6. 건물면적: 29.56㎡ (약 8.94평)

1.7. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분: 부동산임의경매

1.9. 채권자: 주OOOOOOOO

1.10. 특이사항: 공동담보

1.11. 주의사항: (제공 정보 없음)

1.12. 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경: 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하며, 수원시청 북측 인근에 위치합니다. 주변은 각종 근린생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 유흥시설, 상업지대 등이 혼재된 상업 중심 지역입니다.

2.2. 교통 상황: 수인분당선 수원시청역이 인근에 위치하며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장과 간선도로가 인접해 있어 차량 접근 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상태: 본건 건물은 북측으로 폭 7~8m의 도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 통행에 무리가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2017년 2월 21일 접수된 하나은행의 근저당권(채권액 1,500,000,000원)입니다.

3.2. 권리분석 결과:

* 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2) 등은 매각으로 소멸되지 않으나, 이는 낙찰 이후 소유자가 승계하는 부분입니다.

* 하나은행 근저당권(을1)은 말소기준권리로, 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 주택임차권(강윤지, 보증금 135,000,000원)은 2023년 9월 11일 전입, 2023년 9월 1일 확정일자를 받았으나, 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 매각으로 소멸되며, 보증금 인수 대상이 아닙니다.

* 하나은행의 임의경매개시결정(갑3) 및 메리츠캐피탈의 가압류(갑4)는 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 인수 가능한 권리: 인수할 보증금 또는 부담으로 작용할 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.4. 임차인 현황:

* 임차인: 강 (성명 강윤지)

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2023-09-11

* 확정일자: 2023-09-01

* 배당신고일자: 2025-09-19

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성: 본건이 위치한 수원시 팔달구 인계동은 수원시청을 중심으로 형성된 중심 상업지역으로, 다양한 상업 및 업무 시설, 주거 시설이 밀집하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어, 지역 발전 가능성과 더불어 건축 및 개발에 대한 규제가 존재합니다.

4.3. 시장 동향 (제공된 JSON 데이터 분석):

* 제공된 최근 매매 데이터(2025년~2026년) 분석 결과, 인계동 일대 다세대주택의 면적별 매매가는 약 700만원/평에서 1350만원/평까지 분포하고 있습니다.

* 본건과 유사한 건물 연식(2015년~2017년) 및 소형 면적(17.59㎡, 29.56㎡)대의 거래가(약 1350만원/평)를 고려할 때, 본건(8.94평)의 시세는 약 1억 2천만원대 초반으로 추정됩니다.

* 이는 본건의 감정가 1억 8,600만원(약 2080만원/평)보다 상당히 높은 수준이며, 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

4.4. 주변 시설: 수원시청, 백화점, 병원, 각종 금융기관, 음식점, 유흥시설 등 다양한 편의시설 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 거주 및 상업 활동에 유리한 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 현황: 본건은 2017년 2월 14일 사용 승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 5층 503호입니다. 외벽은 외장석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

5.2. 내부 이용 상태: 감정평가서 요약에 따르면, 건물 현황은 원룸형으로 기재되어 있으나 실제로는 방 1개 또는 2개로 구분된 구조로 사용되고 있는 것으로 확인되었습니다. 이는 공부와의 차이점으로, 사용 및 활용에 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

5.3. 설비 내역: 위생, 급배수, 급탕 설비, 엘리베이터, 화재발신 설비, 간이스프링클러, 옥외주차장, 도시가스 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.4. 토지 상태: 본건 토지는 평탄한 세장형이며, 근린생활시설 및 공동주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되는 물건이므로, 채무자가 담보로 제공한 다른 부동산의 경매 결과가 본건에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 건물 구조 차이: 집합건축물대장 상 원룸형으로 기재되어 있으나, 현황은 방 1개 또는 2개로 구분되어 사용 중인 것으로 확인되어 공부와 현황 간의 불일치가 존재합니다. 이는 향후 재산권 행사 시 문제가 될 소지가 있습니다.

6.3. 임대차 관계 불확실성: 일부 호실이 임대 중인 것으로 확인되었으나, 대부분 폐문부재로 정확한 임대 관계 파악이 이루어지지 못했습니다. 명도 진행 시 임차인과의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획상 규제: 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 건축 규제가 있을 수 있습니다. 또한, 비행안전제6구역에 포함되어 군사기지 및 군사시설 보호법상의 제한이 있을 수 있으므로, 구체적인 행위 제한 여부를 별도 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시청 인근 중심상업지역에 위치하여 최상의 입지 조건을 갖춘 도시형생활주택입니다. 역세권 프리미엄과 풍부한 생활 인프라, 2017년 준공의 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 권리관계상 인수할 부담이 없어 낙찰 후 소유권 확보가 명확하다는 점 또한 투자 매력도를 높입니다.

그러나 공동담보 물건이라는 점, 공부와 현황이 상이한 건물 구조, 임대차 관계의 불확실성 등은 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다. 또한, 감정가 대비 주변 시세가 낮게 형성된 점을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 수원시청역 도보권, 수원시청 및 상업 시설 인접으로 인한 높은 직주근접성 및 생활 편의성.

* 안정적인 임대 수익 기대: 상업 중심 지역에 위치하여 배후 수요가 탄탄하며, 도시형생활주택으로서 꾸준한 임대 수요 확보 가능.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리만 존재하여 낙찰 후 모든 권리가 소멸되므로 인수 부담 없음.

* 비교적 신축 건물: 2017년 준공으로 노후화가 적고 유지보수 부담이 상대적으로 낮을 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가: 186,000,000원 (면적당 약 20,805,000원/평)

9.2. 주변 시세 분석: 제공된 JSON 데이터에 기반한 인근 다세대주택 거래가 분석 결과, 면적당 약 700만원/평에서 1350만원/평 수준으로 확인되었습니다. 본건(29.56㎡, 약 8.94평)의 경우, 유사 면적 및 연식의 거래가를 적용 시 약 1억 2천만원대의 시세가 추정됩니다.

9.3. 시세 대비 감정가: 본건의 감정가는 면적당 약 2080만원/평으로, 분석된 주변 시세(약 1350만원/평)보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

9.4. 잠재적 리스크 고려: 공동담보 물건, 공부와의 구조 차이, 불확실한 임대 현황 등을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

9.5. 예상 입찰가 제안: 감정가보다는 시장 시세를 반영한 입찰가 산정이 중요합니다. 제시된 시세 분석과 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 감정가의 80~90% 수준에서 시작하되, 현장 조사 결과 및 경쟁 입찰 상황에 따라 조절하는 것을 권장합니다.

* 감정가 80% 수준: 약 148,800,000원

* 감정가 90% 수준: 약 167,400,000원

* 종합적으로 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다. 이는 추가적인 현장 조사, 최신 실거래가 및 임대차 동향 확인 후 최종 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.