나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1524 [16] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 북측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린
생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 유흥시설, 상업나지 등으로 형성되어 있는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량첩근 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역, 노선버스정류장, 간선도로가 위치
하는 등 제반 교통상황 양호함.

건물의 구조

2017년 2월 14일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 2층 201호 외
17개호로서,
외벽: 외장석재 마감 등
내벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창호: 샷시창호

이용상태

기호(1,2) : 사무소
기호(3~18) : 공동주택(도시형생활주택)

설비내역

위생설비, 급배수 및 급탕설비, 엘리베이터, 화재발신설비, 간이스프링클러설비, 옥외주차장,
주택부분 도시가스보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형의 토지이고 근린생활시설 및 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 7~8m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류
(폭 8m~10m)접합, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

공동주택 일부 호의 개문확인 결과 집합건축물대장 건축물현황도 상 구조는 원룸형이나 현황
방1 또는 방2로 구분되어 있는 구조임.(후첨 건물개황도 참고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일부는 임대 중인 것으로 확인되었으나 대부분 폐문부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1524 (16)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17 5층504호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 164,000,000원

* 토지면적: 15.63㎡ (약 4.73평)

* 건물면적: 27.39㎡ (약 8.29평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO (등기부상 하나은행으로 추정)

* 특이사항: 공동담보, 공부와의 차이 (원룸형이나 현황 방 1~2개 구조)

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

* 수원시청역(수인분당선)을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치합니다.

* 다양한 노선버스가 운행하는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 간선도로 접근성이 용이하여 차량을 이용한 이동도 수월합니다.

2.2. 주변 환경

* 본 건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 북측 인근 상업지대에 위치합니다.

* 주변 지역은 각종 근린생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 유흥시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

* 토지는 평탄한 세장형의 형상이며, 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 본 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)으로 지정되어 있습니다.

* 북측으로 폭 7~8m의 도로에 접하고 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

* 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

* 채권자는 주OOOOOOOO이며, 등기부상 하나은행의 근저당권이 말소기준권리이므로 하나은행으로 추정됩니다.

3.2. 말소기준권리

* 등기부상 말소기준권리는 2017년 2월 21일 접수된 하나은행의 근저당권(채권최고액 1,500,000,000원)입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-05-17

* 확정일자: 2024-05-16

* 대항력: 없음 (말소기준권리보다 후순위임)

* 인수 보증금: 0원

* 주의사항: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

3.5. 등기부상 권리 총액

* 등기부상 확인되는 채권 총액은 1,641,843,989원입니다. (근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본 물건과 유사한 연식(2015~2017년) 및 전용면적(17.59㎡ ~ 27.39㎡)의 다세대/도시형생활주택의 경우, ㎡당 약 210만원에서 410만원 수준의 거래가격을 보이고 있습니다.

* 예를 들어, 2015년식 17.59㎡ 면적의 'I'M HOME' (인계동 1036-9번지)이 2025년 12월 24일 7,200만원에 거래된 사례가 있으며, 이는 ㎡당 약 409만원 수준입니다.

* 본 물건의 감정가는 164,000,000원으로, 건물 면적 27.39㎡ 대비 ㎡당 약 599만원에 해당합니다. 이는 주변 유사 물건의 실거래가 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

4.2. 임대 시세 추정

* 제공된 정보만으로는 정확한 임대 시세를 파악하기 어렵습니다.

* 그러나 주변 유사 건물의 임대 사례를 고려할 때, 보증금 1,000만원 기준으로 월 50만원에서 80만원 사이의 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다. (이는 예상치이며, 정확한 시세는 현장 조사를 통해 확인 필요)

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 사용승인일: 2017년 2월 14일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 5층 504호입니다.

* 용도: 도시형생활주택으로 사용되고 있으며, 집합건축물대장상 원룸형 구조이나 현황은 방 1개 또는 방 2개로 구분된 구조로 이용 중입니다.

* 설비: 위생설비, 급배수 및 급탕설비, 엘리베이터, 화재발신설비, 간이스프링클러설비, 옥외주차장, 주택부분은 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 외벽은 외장석재 마감, 내벽은 벽지 마감 및 타일 붙임, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

5.2. 면적 정보

* 토지 지분 면적: 15.63㎡ (약 4.73평)

* 건물 전용 면적: 27.39㎡ (약 8.29평)

* 참고: 본 물건은 도시형생활주택으로, 아파트와 달리 일반적으로 전용면적만 제공됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

* 집합건축물대장상 원룸형 구조이나, 현황은 방 1개 또는 2개로 이용 중입니다. 이러한 공부와 현황의 차이는 향후 건축물대장 변경, 임대차 계약 시 혼란, 또는 매매 시 감정가 하락 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 명도 관련

* 대항력 없는 임차인이 존재하나, 명도 과정에서 협의 또는 강제집행 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 시설

* 본 건은 상업지구에 위치하며 주변에 유흥시설 등이 혼재하고 있습니다. 이에 따라 주거 환경에 민감한 경우 소음 등의 불편이 발생할 가능성이 있습니다. (외부 지도 검색 결과, 해당 지역에 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상업지역의 특성상 유흥업소 밀집 가능성은 존재합니다.)

6.4. 공동담보

* 공동담보 물건으로, 해당 부동산 외 다른 물건의 경매 진행 여부 및 추가 채무 발생 가능성을 확인해 볼 필요가 있습니다. 다만, 본 건은 임의경매로 진행되므로 낙찰 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 수원시청역 인근의 역세권 상업지구에 위치하여 교통 이용 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다.

* 2017년 사용승인된 비교적 최신 건축물의 도시형생활주택으로 건물 상태 또한 양호할 것으로 기대됩니다.

* 다만, 감정가가 주변 유사 물건의 실거래가 시세 대비 높게 책정된 점, 건축물대장과 현황의 차이, 주변 유흥시설 혼재 가능성 등은 투자 시 유의해야 할 리스크 요인입니다.

* 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위인 임차인 및 다수의 담보, 가압류 등이 존재하나, 이는 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수원시청역(수인분당선) 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 출퇴근 및 교통이 매우 편리합니다.

* 풍부한 배후수요: 수원시청 및 주변 상업지구의 종사자, 오피스텔 및 도시형생활주택 거주 수요가 풍부하여 안정적인 임대 수익 기대가 가능합니다.

* 최신 건축 연식: 2017년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 속하여 신축 건물에 비해 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 낮은 권리 인수 부담: 대항력 없는 임차인으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 164,000,000원입니다.

* 주변 유사 면적 및 건축 연식의 다세대/도시형생활주택 실거래가 분석 결과, ㎡당 약 210만원에서 410만원 수준으로 파악되었습니다.

* 본 물건의 건물 면적(27.39㎡)을 적용 시, 시장 시세 기반 예상가는 약 112,000,000원에서 115,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가가 시장 시세 대비 높게 책정된 점, 공부와의 차이, 주변 상업지역의 특성 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

* 따라서, 약 110,000,000원부터 130,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 권장합니다. (최종 입찰가는 현장 조사, 추가적인 시세 조사, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 검토한 후 결정하는 것이 중요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.