나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1524 [13] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 북측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린
생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 유흥시설, 상업나지 등으로 형성되어 있는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량첩근 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역, 노선버스정류장, 간선도로가 위치
하는 등 제반 교통상황 양호함.

건물의 구조

2017년 2월 14일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 2층 201호 외
17개호로서,
외벽: 외장석재 마감 등
내벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창호: 샷시창호

이용상태

기호(1,2) : 사무소
기호(3~18) : 공동주택(도시형생활주택)

설비내역

위생설비, 급배수 및 급탕설비, 엘리베이터, 화재발신설비, 간이스프링클러설비, 옥외주차장,
주택부분 도시가스보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형의 토지이고 근린생활시설 및 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 7~8m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류
(폭 8m~10m)접합, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

공동주택 일부 호의 개문확인 결과 집합건축물대장 건축물현황도 상 구조는 원룸형이나 현황
방1 또는 방2로 구분되어 있는 구조임.(후첨 건물개황도 참고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일부는 임대 중인 것으로 확인되었으나 대부분 폐문부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행 중인 2025타경1524 (13) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17 5층501호이며, 도시형생활주택으로 사용 중입니다.

감정가는 162,000,000원입니다.

토지 면적은 15.15㎡ (약 4.58평)이며, 건물 면적은 26.56㎡ (약 8.03평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

주요 특이사항으로는 공동담보 물건으로 분류되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하며, 수원시청 북측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 각종 근린생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 유흥시설, 상업 나지 등이 혼재된 상업지대입니다.

교통 여건은 매우 양호한 편으로, 수인분당선 수원시청역이 인접해 있으며 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 가까이 있습니다. 또한, 간선도로 접근성이 뛰어나 차량을 이용한 이동도 편리합니다.

건물은 2017년 2월 14일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물 내 5층 501호입니다.

건물의 외벽은 외장석재 마감이며, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다.

토지는 평탄한 세장형으로 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.

건물 북측으로는 폭 7~8m의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

매각으로 인해 토지와 건물의 모든 권리가 일괄 소멸될 예정입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 2017년 2월 21일 접수된 하나은행의 근저당권(1,500,000,000원)이며, 이후 접수된 소유권 이전, 임의경매, 가압류, 주택임차권 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,641,843,989원입니다.

임차인 현황으로는 류관석 씨가 보증금 130,000,000원, 차임 0원으로 2024년 2월 29일 전입 및 확정일자를 받아 존재합니다.

다만, 류관석 임차인은 대항력이 없으며, 을2 주택임차권 역시 말소 예정으로 확인되어 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

권리분석 결과, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 인계동 1030-17번지 일대는 수원시청을 중심으로 형성된 상업지구로서, 각종 금융기관, 행정기관, 상업시설, 주거시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

수원시청역 역세권이라는 입지적 장점을 바탕으로 배후수요가 탄탄하며, 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 밀집하여 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

건물의 용도는 공동주택 및 제2종 근린생활시설로 복합 활용되고 있으며, 이는 주거 기능과 상업 기능을 동시에 제공할 수 있음을 의미합니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 건물인 'I'MHOME'(2015년 건축, 17.59㎡)이 2025년 12월 7,200만원에 거래되었습니다. 본건의 면적(26.56㎡)으로 단순 환산 시 약 108,590,000원 수준입니다.

이는 본건의 감정가 162,000,000원과 비교했을 때 다소 낮은 가격대로, 시장 가격 조사 시 이 부분에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.4. 생활정보

생활 편의시설: 수원시청, 각종 병원, 은행, 마트, 음식점, 쇼핑 시설 등 다양한 근린생활시설이 풍부하게 존재합니다.

교통: 수인분당선 수원시청역을 통해 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

교육: 주변에 다수의 학교가 존재할 것으로 예상되며, 자녀 교육 환경도 갖추고 있을 것으로 판단됩니다. (구체적인 학교 정보는 현장 확인 필요)

의료: 수원시청 인근 대형 병원 및 의원 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본건은 공동담보 물건으로, 동일 담보물이 경매로 나올 경우 채무 변제 순위 등에 영향을 줄 수 있으나, 본건 자체의 권리관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 것으로 보입니다.

현황과 공부상 차이: 공부상 원룸형으로 되어 있으나, 현황은 방 1개 또는 2개로 구분되어 사용 중입니다. 이는 내부 구조 변경이 이루어졌을 가능성을 시사하며, 원상복구 의무 발생 또는 추가적인 건축 관련 문제가 있을 수 있습니다.

임대 관계 미확인: 일부 임대 중으로 추정되나, 대부분 폐문 부재로 인해 정확한 임대 관계 및 임차인 현황 파악이 어렵습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 저항이나 추가적인 협상이 필요할 수 있습니다.

감정가 대비 시세: 제공된 최근 매매 사례와 비교 시, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 시세 차익 확보에 부담으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 역세권의 상업지구에 위치한 신축(2017년 준공) 도시형생활주택으로, 우수한 교통 및 생활 편의성을 자랑합니다.

권리분석상 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

다만, 현황과 공부상 면적 및 구조 차이, 임대 관계 미확인, 그리고 감정가 대비 시장 시세에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

최근 유사 면적의 거래 사례 가격을 참고했을 때, 감정가에 대한 적정성 여부를 신중히 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 입지: 수원시청역 도보권, 수원 중심 상업지구 내 위치하여 투자 가치 및 임대 수요 높음.

신축 건물: 2017년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 활용 및 임대 용이.

소형 면적: 1인 가구, 소규모 사업장 등에 적합한 실용적인 면적.

안정적인 권리 관계: 인수되는 권리 없이 깨끗한 권리 상태.

수익형 부동산: 상업지구 내 위치하여 임대 수익을 통한 안정적인 투자 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 162,000,000원

제공된 최근 매매 사례(2025년 12월, 17.59㎡, 7,200만원)를 기준으로 본건 면적(26.56㎡)에 적용 시, 약 108,590,000원 수준의 가격이 산출됩니다.

이러한 시세 분석 결과는 감정가 162,000,000원과 상당한 차이를 보입니다.

따라서, 입찰 시에는 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가의 80% 수준인 129,600,000원부터 시작하여, 유사 물건의 실제 거래 사례 및 현장 시세 조사를 통해 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

최근 시장 상황과 본건의 특이사항(현황과 공부상 차이, 임대 관계 미확인 등)을 고려할 때, 130,000,000원에서 140,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

단, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 추가적인 시세 조사를 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.