나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1524 [6] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 북측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린
생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 유흥시설, 상업나지 등으로 형성되어 있는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량첩근 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역, 노선버스정류장, 간선도로가 위치
하는 등 제반 교통상황 양호함.

건물의 구조

2017년 2월 14일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 2층 201호 외
17개호로서,
외벽: 외장석재 마감 등
내벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창호: 샷시창호

이용상태

기호(1,2) : 사무소
기호(3~18) : 공동주택(도시형생활주택)

설비내역

위생설비, 급배수 및 급탕설비, 엘리베이터, 화재발신설비, 간이스프링클러설비, 옥외주차장,
주택부분 도시가스보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형의 토지이고 근린생활시설 및 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 7~8m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류
(폭 8m~10m)접합, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

공동주택 일부 호의 개문확인 결과 집합건축물대장 건축물현황도 상 구조는 원룸형이나 현황
방1 또는 방2로 구분되어 있는 구조임.(후첨 건물개황도 참고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일부는 임대 중인 것으로 확인되었으나 대부분 폐문부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1524 (6)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17 3층 304호

용도: 도시형생활주택

감정가: 1억 6천 4백만원

토지면적: 15.63㎡ (약 4.73평)

건물면적: 27.39㎡ (약 8.29평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 수원시청 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 각종 근린생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 유흥시설 등이 혼재된 상업지대입니다.

교통상황은 수인분당선 수원시청역이 인근에 있고, 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 간선도로와 인접해 있어 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 건물의 등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 2017년 2월 21일 접수된 하나은행의 근저당권(채권액 15억원)입니다.

이후 등기된 권리들은 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황을 보면 안혜진 씨가 보증금 1억 4천 5백만원, 차임 0원으로 등재되어 있으나, 전입일자(2021-12-06)가 말소기준권리보다 늦고, 대항력이 없다고 명시되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

집합건물 등기부 요약에서 확인된 권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

수원시청을 중심으로 형성된 상업지대로, 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 유흥시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

인근에 상업나지도 있어 향후 개발 가능성도 존재합니다.

수원시청역 역세권이라는 점은 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.4. 생활정보

수원시청이 인접해 있어 행정 및 공공서비스 이용이 용이합니다.

주변에 다양한 상업시설과 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

수인분당선 수원시청역을 통한 서울 및 수도권 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

건물은 2017년 2월에 사용 승인된 철근콘크리트 구조로, 내부 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖춰져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건으로, 채무자가 동일한 다른 부동산에 대한 경매 진행 여부 및 추가적인 채무 관계를 확인할 필요가 있습니다. (본 건 자체에 인수되는 채무는 없음)

감정평가서 요약에 따르면, 일부 호수의 현황 구조가 공부상과 다를 수 있다는 점(원룸형 vs. 방1 또는 방2 구분)은 실제 점유 및 이용 시 참고해야 할 사항입니다.

임차인 안혜진 씨의 경우 대항력이 없으므로 보증금 회수에 어려움이 있을 수 있으나, 이는 낙찰자가 인수하는 금액과는 무관합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시청 인근의 역세권 상업지역에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 2017년에 준공된 비교적 신축 건물에 해당합니다. 권리상 인수할 부담은 없으나, 건물 내부 구조가 공부와 다를 수 있는 점은 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

수원시청역 초역세권 입지로 인한 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.

인근 상업지역의 발달로 인한 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

소형 도시형생활주택으로서 1인 가구 및 소형 가구의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 실거래가 정보(JSON)를 분석한 결과, 유사한 면적 및 신축 연도의 다세대 주택 거래가는 약 400만원/㎡ 이상의 시세를 형성하고 있습니다.

본건 건물의 전용면적(27.39㎡)에 이러한 시세(약 408만원/㎡)를 적용할 경우, 대략 1억 1천만원 내외의 시세가 형성되는 것으로 추정됩니다.

감정가는 1억 6천 4백만원으로, 실거래가 시세와는 다소 차이가 있습니다.

인수 보증금이 없다는 점을 감안하여, 시장 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로는 1억 1천 5백만원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.