나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1524 [2] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 북측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린
생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 유흥시설, 상업나지 등으로 형성되어 있는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량첩근 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역, 노선버스정류장, 간선도로가 위치
하는 등 제반 교통상황 양호함.

건물의 구조

2017년 2월 14일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 2층 201호 외
17개호로서,
외벽: 외장석재 마감 등
내벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창호: 샷시창호

이용상태

기호(1,2) : 사무소
기호(3~18) : 공동주택(도시형생활주택)

설비내역

위생설비, 급배수 및 급탕설비, 엘리베이터, 화재발신설비, 간이스프링클러설비, 옥외주차장,
주택부분 도시가스보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형의 토지이고 근린생활시설 및 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 7~8m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류
(폭 8m~10m)접합, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

공동주택 일부 호의 개문확인 결과 집합건축물대장 건축물현황도 상 구조는 원룸형이나 현황
방1 또는 방2로 구분되어 있는 구조임.(후첨 건물개황도 참고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일부는 임대 중인 것으로 확인되었으나 대부분 폐문부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1524 (2)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17 2층202호 (신주소: 경기도 수원시 팔달구 효원로235번길 46-8)

용도: 근린상가 (사무소)

감정가: 250,000,000원

토지면적: 45.40㎡ (약 13.73 평)

토지지분: 45.4㎡ (약 13.73 평)

건물면적: 79.50㎡ (약 24.05 평)

건물지분: 79.5㎡ (약 24.05 평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (2017년 2월 14일 사용승인)

총층수: 6층 건물 내 2층

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (하나은행)

특이사항: 공동담보

주의사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (실제 존재 여부 별도 확인 필요)

2. 입지조건

최고의 입지: 경기도 수원시청 북측 인근에 위치한 상업지대입니다.

주변 환경: 각종 근린생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 유흥시설 등이 밀집해 있어 활발한 상업 및 주거 활동이 이루어지고 있습니다.

교통: 수인분당선 수원시청역이 인접해 있으며, 다수의 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근 또한 용이합니다.

도로: 북측으로 폭 7~8m의 도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2017년 2월 21일자 하나은행 근저당 (1,500,000,000원)입니다.

후순위 권리: 2025년 7월 29일자 하나은행 임의경매 개시결정 (1,281,795,529원) 및 2025년 8월 13일자 메리츠캐피탈 가압류 (11,843,989원)가 존재합니다.

총 등기부채권액: 1,511,843,989원입니다.

매각 후 소멸: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 공부상 '지상권' 관련 언급이 있으나, 실제 현존 여부는 별도 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 최재혁 (본명: 최 )

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

전입/사업일자: 2017-09-25

확정일자: 없음

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.)

4. 상권분석

수원시청 인근 핵심 상업지역에 위치하여 높은 유동인구와 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

다양한 근린생활시설, 주거용 건물(도시형생활주택, 오피스텔) 및 유흥시설이 밀집해 있어 상권 활성도가 높습니다.

주변 지역에는 삼성디지털시티 등 대규모 산업단지와 다수의 직장인이 상주하고 있어 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

5. 생활정보

교통: 수인분당선 수원시청역을 통해 서울 강남 등 주요 업무지구 접근성이 우수하며, 주변 버스 노선 또한 다양하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설: 수원시청을 비롯한 관공서, NC백화점, 갤러리아백화점, CGV 영화관, 병원, 금융기관 등 다수의 편의 및 문화 시설이 인접해 있습니다.

주차: 건물 내 옥외주차장 9면이 확보되어 있어 이용 가능합니다. (건물 전체 이용)

기타: 건물 내 승강기(엘리베이터)가 설치되어 있어 편리한 이동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

건축물 현황 차이: 본건 202호는 근린상가(사무소) 용도로 확인되었으나, 건물 내 다른 공동주택 일부 호실의 경우, 건축물대장상 원룸형이나 현황상 방 1~2개로 구분되어 있어 실제 이용 상태와 공부상 현황 간 차이가 존재할 수 있습니다. 이는 향후 이용 또는 재건축 시 고려될 수 있습니다.

미확인 임차인: 보고서 상 대부분의 호실이 폐문부재로 임대 관계 조사가 이루어지지 못해, 미확인 임차인 또는 점유자가 존재할 가능성이 있습니다. 이는 현장 조사 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

매각불소멸 권리: '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되어 있습니다. 실제 현황 조사를 통해 해당 권리의 존재 여부 및 내용을 파악해야 합니다.

주변 시설: 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

최고의 입지: 수원시청역을 중심으로 형성된 역세권 상업지구의 핵심에 위치하여 투자가치가 매우 높습니다.

신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물이므로 내부 상태 양호할 것으로 예상됩니다.

권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸되어 권리 분석이 깔끔합니다.

임차인 부담 없음: 확인된 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

종합적으로 볼 때, 입지, 건물 상태, 권리관계 면에서 우수한 물건으로 판단됩니다. 다만, 미확인 임차인 및 공부상 현황 차이, 미확인된 지상권 등에 대한 현장 조사를 통해 리스크 요소를 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

수원시청역 역세권 핵심 상권의 중심부 위치로, 안정적인 임대 수요 및 높은 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

비교적 신축 건물(2017년 준공)로 인한 관리 용이성 및 가치 유지 가능성이 높습니다.

말소 기준 권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전하게 물건을 취득할 수 있습니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없어 초기 투자 비용 부담이 적습니다.

향후 수원 지역 개발 및 지역 가치 상승에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 250,000,000원입니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 실거래가, 유사 물건의 시세, 건물 상태, 임대 수익률, 향후 시장 전망 등 종합적인 시장 분석을 통해 결정해야 합니다.

본 보고서 작성 시점에서는 구체적인 시장 분석 데이터가 제공되지 않아, 개별적인 예상 입찰가 산정은 어렵습니다.

성공적인 투자를 위해서는 전문가와 함께 상세한 현장 조사 및 심층 분석을 수행하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.