나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1524 [10] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 북측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린
생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 유흥시설, 상업나지 등으로 형성되어 있는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량첩근 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역, 노선버스정류장, 간선도로가 위치
하는 등 제반 교통상황 양호함.

건물의 구조

2017년 2월 14일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 2층 201호 외
17개호로서,
외벽: 외장석재 마감 등
내벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창호: 샷시창호

이용상태

기호(1,2) : 사무소
기호(3~18) : 공동주택(도시형생활주택)

설비내역

위생설비, 급배수 및 급탕설비, 엘리베이터, 화재발신설비, 간이스프링클러설비, 옥외주차장,
주택부분 도시가스보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형의 토지이고 근린생활시설 및 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 7~8m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로2류
(폭 8m~10m)접합, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

공동주택 일부 호의 개문확인 결과 집합건축물대장 건축물현황도 상 구조는 원룸형이나 현황
방1 또는 방2로 구분되어 있는 구조임.(후첨 건물개황도 참고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일부는 임대 중인 것으로 확인되었으나 대부분 폐문부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1524

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-17, 4층 403호 (도시형생활주택)

* 토지 면적: 16.86㎡ (약 5.10평)

* 건물 면적: 29.56㎡ (약 8.94평)

* 감정가: 186,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 수원시청 북측 인근 상업지대에 위치합니다.

* 주위 환경: 각종 근린생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 유흥시설, 상업나지 등이 혼재된 상업지대입니다.

* 교통: 수인분당선 수원시청역과 버스정류장이 인접해 있으며, 차량 접근도 용이하여 제반 교통상황이 양호합니다.

* 도로: 본건 건물은 북측으로 폭 7~8m의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.

* 제한사항: 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 수원시청, 수원시청역(수인분당선)이 도보 거리에 있으며, CGV 수원, 현대백화점, NC백화점 등 대형 쇼핑몰과 다양한 상업, 행정, 문화시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보상 본건 인근에 심각한 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 수원지방법원 2025타경1524 부동산 임의경매 사건입니다.

* 말소기준권리는 2017년 2월 21일 접수된 하나은행의 근저당권입니다.

* 등기부등본상 확인되는 모든 권리(근저당, 가압류, 주택임차권)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항이 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-12-11

* 확정일자: 2023-11-15

* 배당신고일자: 2025-09-04

* 대항력: 없음. 따라서 박 임차인은 보증금을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 수원시청 및 수원시청역 인근의 중심 상업지대에 위치하여 풍부한 유동인구와 높은 상업 활동성을 보입니다.

* 인근에는 다양한 상업시설, 업무시설, 주거시설이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* I'MHOME (2015년 건축, 17.59㎡): 2025년 12월 24일 72,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1,350만원 수준입니다.

* 진영빌라 A,C동 (1991년 건축, 84.12㎡): 2025년 12월 12일 178,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 700만원 수준입니다. (면적이 크게 달라 직접 비교는 어려움)

* 인계파크빌103동 (2015년 건축, 71.18㎡): 2026년 7월 1일 290,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1,347만원 수준입니다.

* 본건(건물면적 29.56㎡, 약 8.94평)과 유사한 규모 및 건축 연도의 거래 사례(I'MHOME, 인계파크빌)를 고려할 때, 3.3㎡당 시세는 약 1,350만원 내외로 추정됩니다.

* 이를 바탕으로 본건의 적정 시세는 약 120,500,000원 (8.94평 * 1,350만원/평) 수준으로 판단됩니다.

* 감정가(186,000,000원)는 3.3㎡당 약 2,080만원 수준으로, 최근 유사 물건 거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 2017년 2월 14일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물 내 4층에 위치한 도시형생활주택입니다.

* 건물 구조 및 설비: 외벽은 외장석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있으며, 위생, 급배수, 급탕 설비, 엘리베이터, 화재발신 설비, 간이스프링클러, 옥외주차장, 도시가스 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 수원시청, 수원지방법원, 각종 은행, 병원, 마트, 백화점, 영화관 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 수원남성초등학교, 수원중학교, 수원여자고등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 수원시청역(수인분당선)을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 집합건축물대장 건축물 현황도 상 구조는 원룸형이나, 실제 현황은 방 1개 또는 방 2개로 구분되어 있는 것으로 확인되었습니다. 이는 향후 건물 관리 및 이용에 있어 일부 불편을 초래할 수 있습니다.

* 임대차 현황 미확인: 일부 임대 중인 것으로 확인되었으나, 대부분 폐문부재로 인해 정확한 임대차 현황 파악이 어려웠습니다. 추후 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 최근 유사 물건의 실거래가를 분석한 결과, 본건의 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 입찰가 산정 시 신중한 접근이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 비행안전제6구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역 등 일부 법규 제한이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 수원시청역 초역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 2017년 준공으로 비교적 신축이며, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

* 상권 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 물건 거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점, 공부와 현황의 차이, 임대차 현황 미확인 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰한다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최상의 입지: 수원시청역 도보 5분 이내 거리, 수원시 중심상업지구 내 위치.

* 안정적인 임대 수요: 직장인, 학생 등 1~2인 가구의 꾸준한 임대 수요 예상.

* 명확한 권리 관계: 모든 권리 소멸로 안전한 매입 가능.

* 편리한 생활 환경: 각종 행정, 금융, 문화, 편의 시설 인접.

* 잠재적 가치 상승: 재개발 및 지역 개발에 따른 시세 상승 기대 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 186,000,000원

* 건물 면적: 29.56㎡ (약 8.94평)

* 주변 시세 분석 결과, 3.3㎡당 약 1,350만원 수준의 시세가 추정됩니다.

* 본 건의 면적(8.94평)에 3.3㎡당 1,350만원을 적용하면, 적정 시세는 약 120,500,000원입니다.

* 감정가(186,000,000원)는 3.3㎡당 약 2,080만원으로, 위 시세와 비교 시 약 1.5배 수준으로 다소 높습니다.

* 이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준을 고려하여 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 고려하는 것을 제안합니다.

* 입찰가는 본인의 투자 전략, 자금 계획, 현장 방문 결과 및 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.